○ 강의명 : 실전 투자로 이어지는 단계별 비교평가 전략
○ 강 사 : 잔쟈니 튜터님
1.강의를 듣고 나서
: 이번 셋째주 강의는 잔쟈니 튜터님의 개인기! 지역 내, 지역 간, 물건 별 비교평가를 통해 더 좋은 물건을 찾는 기준을 배울 수 있는 시간이었습니다. 그동안의 잔쟈니님이 쌓아올리신 모든 인사이트를 아낌없이 나눠주신다는 느낌으로 받을 정도로 무척 꽉꽉차있는 수업이었고, 개인적으로는 2번째 열중반인데 새롭고 수준높고 중요한 내용을 듣는다는 생각이 많이 들게 되었던 강의였습니다.
나중에 달콤생 조장님을 통해서 이번 강의내용은 실준반이나 월부학교에서 다루는 내용을 포함하고 있는 아주 밀도있는 강의였다는 말씀을 전해듣고 마지막 열중반에서 튜터님이 정말 중요하고 열정적인 수업을 해주셨다는 것을 다시금 깨닫게 되고 하나라도 더 알려주시려는 마음이 느껴져 무척 감사했습니다.
2. 지역 내 핵심가치 찾기
: 이번 강의에서는 지역내 비교평가의 주요 요소인 지역내 핵심가치 파악의 중요성을 배울 수 있었습니다.
일반적으로 비교평가의 기본은 교통과 위치인데 이것만으로는 역에서 더 멀 때, 방의 개수도 적고, 복도식이고, 면적도 더 작은 물건이 그와의 반대인 경우보다 매매가가 더 높거나 선호되는 현상을 이해할 수 없는 경우도 종종 있었습니다.
이러한 핵심가치를 찾기위해 발품(임장), 손품(입지분석), 가격(전고점 그룹핑)이 필수임을 알게 되었으며,
학군의 가치가 매우 중요한 평촌의 예시를 통해 향촌롯데가 지닌 학군(평촌중)의 가치 때문에 지역 내 여타의 더 넓고 더 연식 좋은 아파트보다 상대적으로 더 선호되는 이유를 알 수 있게 되었습니다.
하지만 여기서 더 들어가, 평촌이라고 학군이 절대적 핵심가치가 아니며, 지하철 노선을 기준으로 북쪽은 역과의 접근성이, 남쪽은 학군이 중요하다는 사실을 통해 같은 지역 내에서도 무조건 하나의 가치만으로 퉁쳐볼 것이 아니라 교통, 환경, 학군, 직장, 인구 등을 하나씩 따지며 핵심가치가 무엇인지 세밀하게 보는 것이 중요하다는 것을 깨닫게 되었습니다.
3. 비규제지역 가격에 대한 고민해소
: 비규제 지역 가격이 서울 대비 별로 싸지 않게 느껴진다는 질문이 나왔을 때 저도 바로 얼마전까지 그러한 고민을했던 터라 상황이 더욱 공감되고 튜터님의 답변이 어떨지 궁금해하면서 집중하게 되었습니다.
튜터님의 답변은 그래도 내가 살 수 있는 것 중의 최선이라면 사야한다는 것이었습니다. 비싸다고 느껴진다면 싸고 가치없는 곳을 살 수 밖에 없지만 가치를 믿고 장기보유 하겠다는 마음으로 사야한다는 강의 내용이 인상깊었습니다.
통계적으로도 물가가 10년 동안 20~30% 올라갈 때 서울 24평 아파트 가격은 2.9배가 올라간다는 내용에 고점 매수인지 불안과 의심에 아무것도 안하는 것보다 내 자산을 지키기위해 가 할 수 있는 것 중 최선의 것을 선택하고 행동하는 것이 맞는 것임을 다시금 깨닫게 되었습니다.
4. 비교평가의 고려대상 중 “수리상태”
: 매매 물건을 고를 때 수리상태는 추가 비용을 유발할 수도 있고 세입자를 들일 때에도 중요한 요소입니다.
이번 강의에서는 올수리의 종류, 신축아파트에서 봐야 할 옵션 등에 대해 배웠는데 특히 당일시공 항목에 대한 부분이 매우 흥미로웠습니다.
수리는 반드시 집을 비운 상태에서만 가능한 줄 알았는데 이사를 잠시 대기시키고 수리업체 사람을 추가하거나 임차인의 호텔비를 지급하는 방법등으로 도배나 장판, 싱크대, 화장실 UBR을 할 수 있다는 사실을 배웠고, 전체수리에 대해서만 생각해봤었는데 이렇게 일부분에 대해 수리를 하면 돈도 아끼면서 매물을 관리할 수 있다는 것을 알게 되고, 이전에는 깊게 생각해보지 않았던 수리라는 영역에 대해서도 관심이 생기게 되는 유익한 시간이었습니다.
5. 나에게 적용하고 배울 점
: 집 한채 샀다고 끝나는 것이 아니라 꾸준히 좋은 집을 살 수 있는 실력을 쌓아야 하며 이러한 실력을 쌓기위해 독강임투를 열심히 반복해야 한다는 다시금 깨닫게 되는 시간이었습니다. 운에 기대지 말고 나의 진짜 실력을 쌓아보자!
○ 비교평가는 눈으로 대충 쓱 보고 판단하는 것이아니라 지역내 핵심가치를 파악하고 교통, 환경, 학군, 직장 등의 조건을 표로 그려보고 판단하는 것이다.
○ 투자금이 적게 든다고 해서 무조건 좋은 물건이 아니다. 시세보다 낮은 전세와 높은 전세 둘다의 장단점을 따져보고 미래의 대처법도 생각해봐야 하며, 매매물건의 가격이 싸다고 투자금이 적게 드는 것도 아니다. 대출 받았을 경우와 안 받았을 경우의 이자와 월 상환액, 취등록세, 부동산수수료비 등도 따져보자
○ 투자로 돈을 벌기 위해 투자실력, 꾸준히 행동할 수 있는 환경, 실전투자 경험 이 세가지를 쌓자
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