✅아파트명 : 수원시 권선구 센트라우스
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
수원시 권선구 직장 등급 : B
수원시 권선구 종사자 수 : 124,748
→ 수원시는 삼성전자를 품고 있는 지역으로 수원 전체를 보면 ‘S’등급이지만 구별로 보면 ‘B’등급이 많다.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
교통등급 : C
강남역 : 68분 / 여의도역 : 62분 / 시청역 : 70분
→ 수원시는 자체 일자리가 많은 지역으로 직주근접이 중요한 도시이다. 외부 일자리로 나가기는 교통이 어려운 편.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : C등급
- 서호중학교, 학업성취도 61%
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데백화점, AK백화점, 롯데마트 S등급
5. 공급
1) 수원시 권선구 인구수 : 360,343
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,801
(1년 : 1,801세대 / 3년 : 5,403세대)
3) 3년 입주량 합계 : 4,637 세대 (26년 2,178세대 + 27년 1,178세대 + 28년 1,281세대)
4) 연 평균 입주량 : 4,637세대÷3년 = 연평균 1,545세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1545÷1801 =0.85배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1이내 > A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 센트라우스 33평 현재 매매 6.5억, 전세 4억
5년 내 고점 매입시: 21년 12월 매매 8.3억 전세 00억
5년 내 저점 매입시: 23년 02월 매매 5.5억 전세 00억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 아직 전고점을 한참 못미침. 저평가라 생각됨.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 초역세권이고 세대수도 1천세대 이상으로 환금성이 있다고 판단.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :
4) 원금보존 : 저평가 구간으로 원금보존 가능하다고 판단
5) 리스크 대비: 공급도 적어지고 현재 전세도 별로 없어서 큰 리스크는 없어보임.
나의 투자 결론(매수 여부): 지금 센트라우스는 저평가 구간이지만 수원의 대표일자이인 삼성이 가깝지 않고 서울 3대 일자리로의 접근성도 떨어지며 특히 중학교가 멀고 학업 성취율도 61%로 현저히 낮다. 인근에 백화점이 2개나 있고 마트도 있지만 동네상권이 부족해서 생활하기에 편리성이 떨어지는 느낌이다. 매전차 2.5억 정도인데 2.5억으로 여기 투자 안할 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 월부 들어오기전 역세권만 보고 아파트를 구입했는데 입지평가를 해보니 그리 좋은 입지가 아니고 다른 아파트에 비해 집값 오르는 속도가 현저히 떨어지는 이유를 알 것 같음. 서울 앞마당을 늘리고 시세트래킹을 꾸준히 해서 갈아타기를 필히 해야할 것 같음.
