*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 래미안슈르 08Y 3143^
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
과천 지식정보타운 호재+
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
래미안슈르:4호선 정부과천청사역 도보5분
강남34분,시청46분,여의도44분,광화문56분,가디43분,판교56분,마곡75분,DMC58
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
문원초26/1695
문원중89/11.4
중학교는 특목고 많이 가고,
초교는 가까우며, 등교하기 용이, 학급당학생수, 전교생 제일 많아 선호지역예상
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가는 아님. 경기권 분당과 비슷한 금액 양상을 보임.
2) 환금성 : 사람들이 좋아하는 교통,학군등의 장점이 있어 환금성이 뛰어남. 추후 양질의 일자리 과천지식정보타운 호재도 존재.
3) 수익률 : 현재 기준으로 기대수익률 10년후
4) 원금보존 : 전고23억, 원금보존은 가능, 다만 전세가율50%, 전저점일때도 54%이므로 현금유동성이 좋고 가치를 잘 알아야 가지고 갈수 있을듯.
5) 리스크 대비:최악의 상황, 시장상황이 안좋을때 전저점 13억까지, 전세금 6억까지 빠질수도 있겠다
현금흐름 대비가 있어야함
나의 투자 결론(매수 여부): 현재는 매수하지 않는다.
-감당가능한 투자금이 없고, 현재 이 매매가 대비 비교할만한 물건들이 많이 없다
단, 앞마당 내에서 비슷한 가격대를 형성하고 있는 아파트중
강서구 마곡의 마곡엠벨리7단지 84 22억.
분당 정자동의 상록우성 84 24억
강남자곡동 자곡아이파크84 23
전고점순위:래미안슈르=강남자곡아이파크>마곡엠밸리7>상록우성
최근호가순위:상록우성>래미안슈르,강남자곡아이파크>마곡엠벨리7
가치: 제일 연식이 떨어지는 상록우성이 하방 방어가 괜찮음. 또한 강남자곡아이파크는 강남의 꼬리. 강남이 다 오르고 나서야 반응이 옴.
지난 상승장, 오르는 순서는 강남>과천>마곡과 분당이였다
투자OR보유던 길게 보유할 것으로 가져가기에 같은가격이면 래미안슈르, 상록우성이 유리할 것으로 보인다.
에 비해 가격은 적당하다고 생각이 든다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 비교하는 네개 단지로 더 정확히 교통,환경,학군,공급 등의 기준으로 비교해봐야겠다.
상급지 앞마당이 많이 없으니 높은가격 비교군이 적다.
상급지의 20억대 넘는 아파트를 보유하려면 투자보다 실거주가 길게 가져가기에 유리할수 있다.
이유는 실거주수요 말고도 사람들이 극도로 좋아하는 아파트는 “투자수요”도 있기때문에
전세가가 생각보다 낮고 매매가의 하방 움직임도 심하다.
순자산이 추후 10억이 넘으면 가치있는 아파트 실거주도 함께 고려해봐야겠다
