✅아파트명 : 다산동 다산이편한세상자이
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
남양주시 종사자 수 : 215,236
남양주시 직장 등급 : A
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 55분 (환승1)
여의도역 : 1시간8분 (환승1)
시청역 : 1시간(환승1)
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 미금중학교, 학업성취도 84%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데, 이마트(1.25), B등급
5. 공급
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 남양주시 인구수 : 72만7,000
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 3,635
(1년 : 3,635세대 / 3년 : 10,905세대)
3) 3년 입주량 합계 : 10,018세대 (26년 635세대 + 27년 1,147세대 + 28년 8,236세대)
4) 연 평균 입주량 : 10,018세대÷3년 = 연평균 3,339세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 3,339÷10,905 =0.306배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 다산이편한세상자이 34평 현재 매매 10억, 전세 6억1천
5년 내 고점 매입시: 26년 6월 매매 10.95억 전세 6.1억
5년 내 저점 매입시: 23년 1월 매매 6.97억 전세 4.8억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 같은 가격의 전고점이 더 높은 만안구 아파트가 있음
2) 환금성 : 균질성을 갖춘 택지로 거래량이 많아 RR을 구매시 적정가격에 빨리 매도 될 것같음
3) 수익률 : 전세가를 보수적으로 잡으면 4-5억의 투자금으로 이미 전고점에 다다라 같은 가격의 다른 투자처를
알아보는 것도 좋을 것같다
4) 원금보존 : 전세가율이 61프로로 전세가 가까이 매가가 떨어질 시장이 올 수도 있음
5) 리스크 대비: 왕숙 신도시 입주가 28년도부터 물량이 쏟아질 것이라 전세계약 시 3년으로 해야할 듯
나의 투자 결론(매수 여부): 왕숙신도시 입주 및 최근 가파른 상승으로 비슷한 가격 연식에 투자금도 비슷한 대단지 아파트를 매수하는 것이 좋을 것같다
✅ 작성하면서 느낀점 : 메뉴얼대로 수치를 넣으니 막연하게만 느껴졌던 저환수원리의 결론이 나와 수익률 보고서를 몸소 익혀 적용하기 용이할 것같다.
