미성 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 미성 1차 1982년 322세대 미성 2차 1987년 911세대
✅위치(지도)
서울시 강남구 압구정동 397 / 414 < 압구정 재건축 1구역 >
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
강남구 종사자 수 : 801,419명
강남구 직장 등급 : S등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 28분
여의도역 : 36분
시청역 : 37분
교통등급 : S등급
강남역 28분 도보 10분 거리 신사역, 압구정역 이용 가능하며, 현대백화점 셔틀이 압구정역으로 수시 운행한다.
단지 앞으로 올림픽 대로, 한남대교 진입이 가능하다.
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 신사중학교, 학업성취도 94.8%, A등급
학군은 초등이 5~6분거리 신구초(학급당 학생수 19명)
단지앞 신사중(학업성취도 94.8% 특목고 3.5%),
현대고 (매년 서울대 20명 내외의 합격자를 배출)
압구정 학원가(자차 5분이내) 와 대치 학원가(자차 15분) 이용이 가능하다.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 현대백화점(압구정본점), A등급
환경으로 도보 10분거리 압구정 현대백화점과 단지 앞으로 압구정 가로수길이 있다.
1단지 앞으로 한강둔치로 바로 나갈 수 있으며,
한강변쪽 동은 올림픽 대로 소음은 약간 있고, 한강 뻥뷰는 5층 이상부터는 자유롭다.
5. 공급 : S등급
1) 강남구 인구수 : 552,962명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,764세대 (1년 : 2,764세대 / 3년 : 8,294세대)
3) 3년 입주량 합계 : 545 세대 (26년 308세대 + 27년 0 세대 + 28년 237세대)
4) 연 평균 입주량 : 545세대÷3년 = 연평균 181세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 181÷2,764세대 =0.065배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½ 이내 > S 등급
1) 서울시 인구수 : 9,295,082명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 46,475세대 (1년 : 46,475세대 / 3년 : 139,426세대)
3) 3년 입주량 합계 : 39,314 세대 (26년 18,796세대 + 27년 10,846 세대 + 28년 9,672세대)
4) 연 평균 입주량 : 39,314세대÷3년 = 연평균 13,104세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 13,104÷46,475세대 =0.281배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½ 이내 > S 등급
서울시내 공급은 S등급이지만,
26년 서초구 반포트리니원 8월 2091세대, 디에치방배 9월 3064세대 입주 예정
27년 서초구 디에치클래스트 27년 11월 5,007세대 입주 예정
인접지역 공급으로 입주장 영향은 약간 받을 수 있지 않을까 예상된다.
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 :
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
(1년 : 000세대 / 3년 : 000세대)
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (26년 308세대 + 27년 0 세대 + 28년 237세대)
4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균 000 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 000÷0000 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내 > 0 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을 수 있습니다.
#투자
현재 시세: 미성2차 28평 현재 매매 44억, 전세 6.8억
5년 내 고점 매입시: 26년 1월 매매 50억 전세 9억
5년 내 저점 매입시: 23년 2월 매매 24.5억 전세 5억
#내집마련
현재 시세: 미성1차 33평 현재 매매 49억, 전세 9.9억
5년 내 고점 매입시: 26년 2월 매매 55.5억 전세 8.5억
5년 내 저점 매입시: 24년 9월 매매 3.75억 전세 9억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
직장 S / 교통 S / 학군 A / 환경 A / 공급 S
#투자
현재 시세: 미성2차 28평 현재 매매 44억, 전세 6.8억
5년 내 고점 매입시: 26년 1월 매매 50억 전세 9억
5년 내 저점 매입시: 23년 2월 매매 24.5억 전세 5억
현재 시세: 미성1차 33평 현재 매매 49억, 전세 9.9억
5년 내 고점 매입시: 26년 2월 매매 55.5억 전세 8.5억
5년 내 저점 매입시: 24년 9월 매매 3.75억 전세 9억
0) 가치 있는 자산인가? : O - 압구정 땅의가치와 입지 독점성 높다.
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : O - 2단지 28평은 압구정내에서 희소성이 있는 평형대로 고점대비 -12% 하락 가격으로 저평가다. 1단지 33평 3동 4층 49억 매물은 한강뷰 선호동으로 압구정내 다른 단지들에 비해 가격이 싸며, 2단지와 함께 -12% 하락으로 저평가다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : O - 2단지 7층, 1단지 4층으로 환금성 있음.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : O - 2단지 44억 매수시 37.2억, 1단지 49억 매수시 - 43억이 필요하다.
지난 5년 보유시 70% 이상 수익률과 10년 보유시 200%이상의 수익을 얻을 수 있었다. 최근 1년 규제로 인해 가격 하락은 있었지만 땅의 가치 있는 자산으로 자금력만 된다면 100% 물론 그 이상의 수익률도 가능하다고 본다.
< 10년보유시 >
< 5년보유시 >
< 1년보유시 >
4) 원금보존 : O - 전세가율 2단지 20%, 1단지 18%로 구축에 재건축단지라 전세가율이 매우 낮다. 전세가 상승폭도 10년에 2배 상승에 살짝 못 미친다. 적정전세가율 서울 50%, 강남 45%에 훨씬 못 미친다. 하지만 땅의 가치가 있는 압구정의 희소성을 가진 곳으로 현재 전고보다 낮은 가격임으로 원금보전이 가능하다고 하다.
5) 리스크 대비: X - 전세 상승폭은 크지는 않지만 현재 시장 상황상 공급이 매우 부족하고, 입지독점성을 가진 곳이라 전세 수요도 꾸준히 있는 곳이다. 다만 구축에, 재건축 단지로 전세가 올라오는 시간보다 매매가 상승이 높아 전세가율은 크게 좋혀 지지 않을 것이다.
그러나 현재 자금력이 어려운 상태로 매수가 불가능하다.
나의 투자 결론(매수 여부): X
✅ 작성하면서 느낀점 :
<미성2차 28평 VS 한양1차 27평>
한양과 비슷한 가격이었으나 전고가 살짝 높다.
전세가는 미성이 꾸준히 많이 높다.
미성1,2차는 한강밸트 라인에서 압구정내 땅의 가치를 지니고 있는 단지로
압구정 1구역 재건축 단지 미성 1,2차는 현재 조합원설립전으로 통합 재건축 진행 예정이다.
2차는 지분 10.96평 / 1차는 18.61평으로 재건축시 1차의 지분율이 높아 하락장에서도 크게 떨어지지 않고 바로 반등할 수 있었다.
미성 2차 28평 전고 50억 현재 호가 44억 / 미성 1차 33평 전고 55.5억 현재 호가 49억
미성 2차의 경우 25년 7월 전고 50억을 뚫고 대출규제로 -12% 하락한 상태이며,
미성 1차는 25년 6월 54억 고점을 뚫고 26년 2월 55.5억 고점을 갱신 이후 현재 호가 49억으로 2차와 함께 -12% 하락한 상태로 압구정내 땅의 가치를 봤을때 두단지 모두 저평가 구간으로 앞으로 더 상승할 여력이 충분이 있다고 본다.
환금성면에서도 압구정 땅의 가치와 재건축 호재면에서 선호도가 높다.
미성1차 내집마련시 투기과열지구 25억 원 초과로 최대 2억 원의 대출이 밖에 나오지 않아 종잣돈 47억이 필요하다.
미성2차 (현재는 투기과열지구로 투자가 어려운 상태지만) 투자시 구축으로 전세가율 15% 투자금 37.2억이 필요한 상태이다. 투자금 대비 수익률이 매우 낮을 수 있지만, 지난 23년 저점 24.5억 매수 했다면 현재 100% 수익률과 10억 이상의 수익를 볼 수 있었다.
땅의 가치와 인플레이션 증가로 봤을 때 투자금 대비 수익률이 높은 가치 있는 자산으로 현재 매수시 원금보전도 가능할 것으로 보여진다.
다만, 종잣돈 30억의 자산을 조달한 여력이 없기에 리스크 면에서는 현재 감당하기 어려운 상태다.
미래에 목표 자산을 이루는 날이 올 때 반드시 미성1,2차로 들어가고 싶다.
유리공이 좋아하는 한강뷰도 마음껏 즐기고, 한강으로 산책도 자주 나가고 싶다.
