✅아파트명 : 보라매 SK뷰
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
영등포구 종사자 수 : 435,017명
영등포구 직장 등급 : S등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 38분
여의도역 : 16분
시청역 : 31분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군
대영중 59%와 특목고 2명, 강남중 70%, 성남중 83%, 숭의여자중 94% 영등포중 75%, 윤중중 85%와 특목고 6명영원중 74%와 특목고 0명
신길중의 경우는 신설학교로 학업성취도가 제공 되지는 않으나 특목고를 진학률이 9%대로 높은편으로 감안하면 학업성취도는 윤중중 수준으로 85% 정도로 생각해봤고 근처 사는 내가 봤을 때 숭의여자중의 경우는 가는 인원이 여자로 제한되어있고 몇명 입학이 되지 않은 상황이고, 대부분이 신길중이고 가끔 윤중중 또는 대영중 등으로 입학으로 알고 있음. 대부분은 대방초와 신길중으로 입학이 되는 부분으로 감안할 경우로 생각해서
학군 : 신길중학교, 학업성취도 85%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 타임스퀘어백화점 2.1km, 더현대 2.74km, 이마트 1.79km, 롯데백화점 관악점 1.52km, 성애병원 950m
교통편이 나쁘지 않아서 타임스퀘어나 더 현대 등 가기는 멀지 않으나 반경으로 보았을 때는 주변 1km내에 있는 건 성애병원이라고 좀 큰 규모의 병원만 있다. 1km 내는 아지만 교통편이 좋은 편이라 편의시설 다니기에는 아주 나쁘지는 않지만 등급상으로는 C.
C등급
5. 공급
영등포구 인구수 :
영등포구 인구수 371,722명
영등포구 3년입주 합계 : 1500세대 (26년 707세대 + 27년 283세대 + 28년 550세대)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 영등포구 인구수 : 371,722명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%(0.005)) : 1,858명
(1년 : 707세대 / 3년 : 1500세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1500세대 (26년 707세대 + 27년 283세대 + 28년 550세대)
4) 연 평균 입주량 : 1500 세대÷3년 = 연평균 500 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 500÷1,858 =0.23배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이하 이내 > S 등급
S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 보라매 SK뷰 34 평 현재 매매 19억 4500, 전세 10억
5년 내 고점 매입시: 25년 12월 매매 18억 5천 전세 8억 1천
5년 내 저점 매입시: 23년 02월 매매 11 전세 6억 5천
25년 12월 고점 18억 5천 매매가로 23년 2월 저점대비 7억 5천차이.
강사님들이 말씀하셨던 내가 가치가 있다고 판단되어서 매매 했다면.. ^^
고점시 매수 했다고 하더라도 9% 수익과 저점시 매수시는 188% 수익율
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 저평가는 다른 단지와 비교하라 하셨는데 아직 단지를 정하지 못해서 미완성(X)
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 초등학교 중학교가 위치해 있고, 학원가가 근처 많이 형성된 상태, 여의도와 인접해 있어 직장인들의 수요가 많기 때문에 환금성은 좋아보임(0)
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 현재 투자금은 9억 4500만원으로 장기 보유 하면 오를 수 있는 요소가 있다고 봄(0)
4) 원금보존 : 입지 목적성과 입주물량을 보았을 때는 입주물량이 3년내 아직 많지 않은 상태로 나쁘지 않고 다만 전세가율은 51%로 강사님이 말씀하신 강남외 강남과 한시간내의 장소는 55%가 되어야 한다고 하는데 투자시 전세가율이 그에 비해 미치지는 못해보임(△)
5) 리스크 대비: 입주물량이 0.5% 미만으로 전세 계약시점에 리스크는 적음
나의 투자 결론(매수 여부): 아직 투자 결론을 내기는 어렵다.. 비교단지가 없어 저평가 부분을 할 수 없고, 사례를 몇개나 들어주셨지만 입지평가를 볼 때 어디에 더 초점을 맞춰야 할지 모르겠고.. 아직은 투자 결론 내기까지 공부 필요
✅ 작성하면서 느낀점 : 수익율 보고서 주신 자료를 바탕으로 그냥 넣으면 되겠다 했는데 쓰지 않던 앱들 사용하면서 헤매는데 한참 시간이 소요되었고, 수익률 계산기 자주 보던 네이버부동산이라 그냥 기재하면 되겠지 했는데 그것만 가지고도 한참을 고민. 비교단지가 없다보니 저평가 부분도 해결이 안되는 부분이라 결국은 많이 해봐야 하고, 단지도 많이 알아야겠다는 생각이 들었습니다.
