안녕하세요.
모자 중의 최고 모자, 방울모자입니다.
이번에 2번의 매도와 1번의 매수를 진행하며 4호기 투자를 마무리하고 돌아왔습니다.
2026년 1월부터 시작한 과정이었고, 약 6개월이라는 시간이 걸렸습니다.
돌아보면 이 6개월은 단순히 사고파는 시간이 아니었습니다.
2022년에 저에게 많은 경험을 안겨주었던 중소도시 1호기 물건,
저에게 실제 수익을 만들어주었던 2호기 물건의 매도,
그리고 실거주와 투자 사이에서 치열하게 고민하게 만들었던 4호기 투자까지.
이번 과정은 현재 시장 상황을 책이나 강의가 아니라, 제 돈과 제 선택으로 직접 경험하게 해준 시간이었습니다.
그 과정에서 느낀 것들을 차근차근 풀어보려고 합니다.
이번 글에서는 먼저 매도를 하며 느꼈던 것들에 대해 이야기해보겠습니다.
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1. RR의 중요성
아마 투자 공부를 하다 보면 로얄동, 로얄층이 중요하다는 이야기를 많이 듣게 됩니다.
저 역시 알고는 있었습니다.
하지만 이번 매도를 경험하며 그 중요성을 훨씬 더 현실적으로 느끼게 되었습니다.
RR의 중요성은 매수할 때보다 오히려 매도할 때 더 크게 드러났습니다.
동과 층이 좋지 않으면 매도의 순서에서 밀리게 됩니다.
가격을 낮춰도 매수자들은 쉽게 결정하지 못했습니다.
“가격은 괜찮은데 동이 아쉽네요.”
“층이 조금만 더 좋았으면 바로 봤을 텐데요.”
이런 반응들이 반복되었습니다.
반대로 가격이 조금 비싸더라도 동이 좋고 층이 좋은 매물은 먼저 거래되는 모습을 보았습니다.
결국 매수자 입장에서는 단순히 가격만 보는 것이 아니라, 내가 실제로 살고 싶은 집인지,
나중에 다시 팔 때도 선호받을 수 있는 집인지를 함께 판단한다는 것을 알게 되었습니다.
물론 이렇게 말할 수도 있습니다.
“싸게 샀으니 싸게 팔면 되는 것 아닌가?”
저도 처음에는 그렇게 생각했습니다.
하지만 막상 매도를 해보니 생각보다 쉽지 않았습니다.
싸게 산 물건이라도 시장에서 선호도가 낮으면 문의 자체가 적습니다.
문의가 적으면 협상 기회도 줄어듭니다.
결국 내가 원하는 시점에 원하는 가격으로 매도하기가 어려워집니다.
그래서 임장을 잘해야 하는 이유가 여기에 있다고 느꼈습니다.
단지를 볼 때, 매물임장을 할 때 단순히 가격만 볼 것이 아니라
이 단지 안에서 사람들이 선호하는 동은 어디인지,
어떤 층을 더 좋아하는지,
비선호 요소가 있다면 그 정도가 얼마나 큰지
미리 파악해두어야 합니다.
다음에 매수를 하게 된다면 저는 이 기준을 더 명확히 가져가려고 합니다.
선호 매물과 비선호 매물의 가격 차이가 크지 않다면,
조금 더 비싸더라도 선호 매물을 선택할 것입니다.
하지만 가격 차이가 충분히 크고, 그 리스크를 감당할 수 있다고 판단된다면
비선호 매물을 싸게 사는 전략도 고려할 수 있다고 생각합니다.
중요한 것은 단순히 “좋다, 나쁘다”가 아니라
그 차이가 가격에 얼마나 반영되어 있는지를 판단하는 것이라고 느꼈습니다.
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2. 입주 가능 물건으로 만드는 것
이번에 매도하려고 했던 지역은 시장 분위기가 이전과 많이 달라져 있었습니다.
가격이 오르면서 투자자들이 더 이상 적극적으로 들어오지 않는 지역이 되었습니다.
공급은 부족했고, 전세 물건도 많지 않았습니다.
그러다 보니 실거주자들이 매매로 들어오는 흐름이 강해졌습니다.
한마디로 투자자 장이 아니라, 완전히 실거주자 중심의 시장이었습니다.
이 상황에서 세입자가 있는 상태로 매도하는 것은 생각보다 훨씬 어려웠습니다.
가격이 아무리 저렴해도,
수리 상태가 나쁘지 않아도,
세입자가 있는 물건이라는 이유만으로 보러 오는 사람이 거의 없었습니다.
매도 문의 자체가 적었습니다.
반대로 가격이 조금 비싸고 수리가 덜 되어 있어도
바로 입주가 가능한 물건은 먼저 거래되는 모습을 보았습니다.
이때 크게 느꼈습니다.
“지금 이 시장에서는 싸다는 것보다 입주 가능 여부가 더 중요하구나.”
그래서 입주 가능 물건으로 만들기 위해 여러 가지 노력을 했습니다.
세입자와 이사비 협의를 시도했고,
전세 퇴거자금 대출이 생애최초 대출보다 더 유리할 수 있다는 장표도 만들어보았습니다.
직접 해당 지역에 내려가 부동산에 브리핑도 했습니다.
할 수 있는 것은 최대한 다 해보려고 했습니다.
하지만 마음처럼 쉽게 풀리지는 않았습니다.
5개월 동안 물건은 나가지 않았고, 그 시간 동안 정말 많은 생각을 했습니다.
그러던 중 정말 운이 좋게도 막판에 세입자분이 조기 퇴거 의사를 밝혀주셨습니다.
그렇게 입주 가능한 물건이 되자, 5개월 동안 움직이지 않던 물건이 2주 만에 매도되었습니다.
이 경험을 통해 깨달았습니다.
매도를 할 때 무조건 입주 가능 물건으로 만들어야 한다는 뜻은 아닙니다.
중요한 것은 시장 상황에 따라 다르게 대응해야 한다는 것입니다.
투자자들이 많이 들어오는 지역이라면 세입자가 있는 물건도 충분히 매도 전략이 될 수 있습니다.
하지만 실거주자들이 대부분인 시장이라면 입주 가능 여부가 매도의 핵심 조건이 될 수 있습니다.
결국 중요한 것은 시장과 지역 분위기를 정확히 파악하는 것입니다.
지금 이 지역에 들어오는 사람이 투자자인지, 실거주자인지.
그들이 가격을 더 중요하게 보는지, 입주 가능 여부를 더 중요하게 보는지.
그 흐름을 읽고 거기에 맞게 대응해야 한다는 것을 이번 매도를 통해 배웠습니다.
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3. 지방이라서 안 되는 것은 아니었습니다
저에게는 처음부터 선택지가 많지 않았습니다.
소액으로 투자를 시작했기 때문에 수도권보다는 지방 투자가 현실적인 선택이었습니다.
그래서 자연스럽게 지방 중소도시에 투자하게 되었습니다.
물론 누군가는 지방 투자는 어렵다고 말합니다.
또 누군가는 지방은 안 된다고 말하기도 합니다.
저도 그 말이 완전히 틀렸다고 생각하지는 않습니다.
지방 투자의 난이도가 높은 것은 맞습니다.
수요를 더 세밀하게 봐야 하고,
공급도 예민하게 확인해야 하며,
매수보다 매도가 훨씬 더 중요하다는 것도 느꼈습니다.
하지만 이번 경험을 통해 한 가지는 분명히 알게 되었습니다.
지방이라서 무조건 안 되는 것은 아니었습니다.
저는 2호기 매도에 성공했고, 실제로 수익도 만들었습니다.
그리고 그 수익이 있었기 때문에 이번에 수도권으로 갈아탈 수 있었습니다.
만약 2호기에서 수익이 나지 않았다면,
만약 매도를 해내지 못했다면,
이번 갈아타기 역시 쉽지 않았을 것입니다.
결국 이 과정은 운만으로 만들어진 결과는 아니었다고 생각합니다.
계속 시장을 바라보았고,
갈아탈 수 있는 물건들을 매달 찾아보았고,
어떻게 하면 지금보다 더 좋은 포트폴리오를 만들 수 있을지 고민했습니다.
그 고민들이 쌓여 결국 다음 단계로 넘어갈 수 있는 기회를 만들어주었다고 생각합니다.
저처럼 지방 물건을 가지고 있는 분들도 많을 것입니다.
아마 걱정도 많으실 것입니다.
“이게 정말 팔릴까?”
“수익을 낼 수 있을까?”
“지방 투자는 너무 어려운 것 아닐까?”
저도 같은 고민을 했습니다.
그리고 실제로 어렵기도 했습니다.
하지만 어렵다고 해서 불가능한 것은 아니었습니다.
시장 상황을 계속 확인하고,
내 물건의 장단점을 정확히 알고,
매도 전략을 계속 수정해나간다면 충분히 기회는 있다고 생각합니다.
저 역시 지방 물건을 통해 수익을 만들었고,
그 수익을 바탕으로 더 좋은 가치의 물건으로 갈아탈 수 있었습니다.
그래서 저처럼 지방 물건을 가지고 계신 분들이 있다면 너무 조급해하지 않으셨으면 좋겠습니다.
물론 쉽게 보면 안 됩니다.
하지만 포기할 필요도 없습니다.
끝까지 시장을 보고, 방법을 찾고, 할 수 있는 대응을 해나간다면
분명히 다음 단계로 넘어갈 수 있는 기회가 올 것이라고 생각합니다.
이번 매도의 경험은
투자를 어떻게 바라봐야 하는지,
매도 전략이 왜 중요한지,
시장에 따라 대응을 바꾸는 것이 얼마나 중요한지 알려준 시간이었습니다.
앞으로도 이번 경험을 잘 기억하며 조금 더 단단한 투자자로 성장해가겠습니다.
다음 매수 편에서 또 찾아뵙겠습니다
