✅아파트명 : 포항자이아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
포항시 종사자 수 : 226,982명
포항시 직장 등급 : A등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
교통등급 : S등급 (포스코 본사 자차 이용시 9분소요)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 포항제철중학교, 학업성취도 86%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 백화점 및 마트 1KM 내 편의시설 없음 / 포항시 전체를 봤을 때 백화점 1개 이마트 2개 병원 2개,A등급
5. 공급
1) 포항 남구 인구수 : 21만 3,333명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 213,333x0.005=1,066세대
(1년 : 1,066세대 / 3년 : 3,198세대)
3) 3년 입주량 합계 : 2,667세대 (26년 0세대 + 27년 2,667세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균 889 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 889÷1,066 =0.833배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 포항자이단지 34평 현재 매매 3.9억, 전세 2.7억
5년 내 고점 매입시: 21년 2월 매매 6.3억 전세 3.7억
5년 내 저점 매입시: 22년 11월 매매 3.85억 전세 3.24억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 -33% 하락 저평가이다. 하지만 1.2억 이라는 투자금으로 광역시 혹은 수도권 지역에서 더 좋은 곳을 찾는 것이 맞다고 생각이 든다.
2) 환금성 : 27년에 입주가 있을 힐스테이트더샵상생공원으로 인해 환금성이 떨어질 것 같지만, 그럼에도 수요가 있는 단지라서 입주 물량이 어느 정도 정리가 되고 추후 봤을 때 환금성이 괜찮을 것 같다.
3) 수익률 :
4) 원금보존 :
5) 리스크 대비: 공급 및 잔금여부 X
나의 투자 결론(매수 여부): 저평가이지만 투자금 1.2억이라는 금액으로 광역시 혹은 수도권의 비규제지역을 볼 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 저평가 부분에 대해서 내가 잘 모른다고 생각을 하였는데 그래도 다른 단지들과 비교를 하였을 때 저평가 여부 판단은 괜찮았으나 환금성 및 수익률 원금보전에 대해서 조금 막막함을 느꼈던 것 같습니다. 내가 너무 저평가 라는 것에만 생각을 하고 그 외에 생각하지 않았던 같습니다. 환금성 및 수익률 원금보전에 대한 부분까지도 더 생각하는 연습을 해봐야겠다 라는 생각이 듭니다.
