[열기 91기 별을향해쏴라]대전 서구 크로바 아파트 수익률 보고서

*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )

*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다  

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 : 크로바

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

서구 종사자 수 : B

서구 직장 등급 : B

*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요 

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 00분 

여의도역 : 00분 

시청역 : 00분 

교통등급 : 

*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.

*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.

*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 삼천중학교, 학업성취도 91%, A등급 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 갤러리아백화점, 롯데백화점, 이마트대형마트, C등급(1KM 이내 위치하지 않음)

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 서구 인구수 : 463,601명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 231,800세대

(1년 :  231,800세대 / 3년 : 695,400세대)

3) 3년 입주량 합계 :5806 세대 (26년 2006세대 + 27년 3461 세대 + 28년 336세대)

4) 연 평균 입주량 : 5806 세대÷3년 = 연평균  1935세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 1935÷231,800 =0.008배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½ 이내  > S 등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

현재 시세: 크로바단지 30평 현재 매매 13.5억, 전세 5.9억

5년 내 고점 매입시: 2022년  7월  매매 12.5억 전세 4.2억

5년 내 저점 매입시: 2003년  3월  매매 9.85억 전세 5.9억

✅현장사진(선택)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : X, 선도지구 지정 이슈로 미래가치가 선반영된 가격임.

2) 환금성 : 환금성 여부 확인  : 세대수 1600세대 이상, 둔산동 랜드마크, 학군지

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 

-전세 레버리지를 이용한 투자금 6.25억

-수익률 100% 위해서 10년 동안 6.25억 상승 필요→17.7억

-전고점은 넘지 않았으나 26년 3월부터 시작한 매매 가격 급등은 지금 6월 사이에 약 2억원이 올랐음→아직 선도지구 선정이 되지 않은 상황임에도 이러한 가격 상승은 거품이 끼어있을 가능성이 다분하다고 생각.

-크로바가 선도지구 선정되고 재건축이 완료된다면 17.7억은 충분히 가능할 것으로 보이나 그것은 예측일 뿐 지금 시점은 무엇하나 실현된 것이 없기 때문에 보수적으로 접근해야함.

4) 원금보존 : X, 투자금 대비 기대 수익률이 낮고 하락시 원금보존 능력이 아쉬울 수 있음.

5) 리스크 대비: 서구는 27년에만 적정 수요 대비 많이 들어오지만 입주 단지들 대부분이 둔산동 일대가 아닌 다른 동에 입주하기 때문에 그 입주로 크로바의 매매가나 전세가를 흔들 수는 없을 것으로 생각이 됨. 다만 유성구의 입주는 유심히 살펴봐야 한다고 생각함.(서구와 유성구의 전출입이 가장 많기 때문에) 

나의 투자 결론(매수 여부): X

-크로바 인근 인프라, 학군지, 택지지구로 대전 사람들의 수요가 집중되는 곳이긴 하나 지금 선도지구 선정 이슈로 매매 가격이 3개월만에 2억이 급등했음. 아직 선도지구로 선정되지도 않았고 무엇보다 내년에 서구에 대규모 입주가 있을 예정임을 감안한다면 지금 매수하는 건 보수적으로 봐야함.

✅ 작성하면서 느낀점 : 이미 서구 임장보고서를 작성한 후였지만 수익률 보고서를 작성하면서 다시금 서구 임장보고서를 볼 수 있는 기회가 되었습니다.(그때 공급을 잘못 생각했습니다) 그리고 여전히 저환수원리는 어렵습니다(ㅠ)