비교평가의 기본 원칙을 다시한번 확인하는,
지금 상황에서 나는 어떤 행동을 해야 하는지 생각하게 하는 강의였습니다.
단 한번이 아니라
좋은 선택과 행동을 꾸준히 쌓아하는 것이 실력이라는 말이 가장 마음에 와 닿았습니다.
- 잊기전에 기록하기
- 비교평가란 가치와 가격을 파악하여 투자로 연결시키는 과정이며, [위치]와 [교통]을 기준으로 한다
비교평가는 정량적요소(가격)과 정성적요소(가치)의 합으로 이루어지는데 결국은 정성적요소인 가치를 제대로 판단하는 것이 중요하다
- 돈은 집을 잘 샀을때 버는 것이 아니라 보유하는 과정에서 버는 것이다
- 지역내 비교평가에서는 지역내 핵심가치를 잘 파악하는 것이 무엇보다 중요하다. 분임과 단임시 그 지역의 핵심가치가 무엇인지 파악해야 하고, 우선순위를 찾을 수 있어야 한다.
- 단기적으로 가격이 많이 오른 단지의 가치를 판단할 경우에는 지역을 넓게 보고 판단해야 한다
- 가치판단의 기준은 있으나 정답은 없다.. 시장에 따라, 개인의 상황에 따라 최선의 선택은 다를 수 있다.
- 지역내 핵심가치를 찾았다면 --→ 가치의 우선순위 찾기 (매매가격 고정/ 투자금 고정 하여 가치를 비교하기)
- 물건별 비교평가를 잘하면 더 싸고 좋은 집을 살 수 있고 투자운영에도 도움이 된다. 물건별 비교평가를 잘하기 위해서는 우선 실제 드는 비용이 얼마인가를 계산할 수 있어야 한다. 여기서 실제 드는 비용이란 주변 전세가, 실제 나갈 수 있는 전세가를 우선 파악해야 하고, 수리여부, 중도금./잔금 시기와 금액, 투자금 회수시점 등을 포함한다,
2. 강의 수강하면서 들었던 생각
- 내가 매수했던 시기가 어떤 시장이었는가에 따라 복기와 평가가 다르다는 부분, 결국 복기 또한 실력을 쌓는 과정이라는 점 : 같은단지의 30평대와 20평대를 매수한 서로 다른 수강생의 질문에서 시장에 따라 선택에 따른 복기의 내용이 다르다는 강의내용이 꼭 나의 사례와 닮았다. 내가 매수했던 시기는 가. 20평대의 가격이 차올라 전고가격을 넘거나 차오른 반면 30평대는 전고가격을 회복하지 못했고, 필요한 투자금이 비슷하거나 조금 차이가 나는 시기였기 때문에 당연히 30평대가 싼 시장이라고 생각했다. 나. 첫번의 가계약이 깨진 지역내 단지는 30년이 다되어 가는 구축이었고 매수단지는 6년차 준신축에 들어가는 단지였다. 같은 30평대었지만 계약이 깨진단지와 매수단지의 가격차이는 1.6억의 차이가 났다. 추후 환금성을 고려해 나는 가계약이 깨진 후 같은 지역내 준신축 단지를 매수했다. 매수하고 난 뒤 10.15대책이 나왔고 서울전역이 토허제로 묶이면서 전월세 매물이 줄고 15억이하 단지의 매수세가 붙으면서 매수단지의 20평대, 가계약이 깨진 단지의 30평대 가격이 계속 상승해 상승폭이 내가 매수한 준신축 30평의 상승폭을 추월했다. 함께 매수를 고려했던 4급지의 20평대 매물도 내가 매수한 매물보다 상승폭이 높았다. 게다가 추후 세금을 고려하면 과연 내 선택이 맞았던가 하는 의심과 불안을 느껴왔다. 특히 나는 다주택자가 목표가 아니였기 때문에 느끼는 불안과 부담은 컸다. 매수 시점에 나의 고민과 실력과 상황을 생각해 보면, 최선의 선택을 했다고 생각하지만 지금 시장상황을 보면서 마음이 편하지는 않다. 후회라는 감정을 남기고 싶지는 않지만, 매수 자체에만 몰입하고 다양한 고려를 하지 않았던 점은 아쉽다. (하지만 그것도 매수 이후 알게 되었으니 할 수 없다) 지금은 그냥 상황에 맞춰 최선을 다해 보유하자고 생각하고 있다.
- 나는 다주택자가 목표가 아니었고, 1주택을 잘 보유하자는 마음으로 월부활동을 하고 있다. 하지만 은퇴시점이 되면 거주하는 주택과 매수 주택을 어떤 방식으로든 정리해야 한다고 생각하고 있다. 방법이 매도일수도, 갈아타기 일수도 있다. 강의에서 갈아타기는 상승장에서도 할 수 있다/ 1주택을 보유하고 그냥 가만히 있었던 사람과 오랫동안 시장을 살펴보고 기회가 될 때 갈아타기 등 선택을 했던 사람의 자산의 크기는 다를 수 있다/ 같은 집을 샀다고 모두 똑같이 돈을 버는 것은 아니다는 내용에서, 계속 투자생활을 꾼준히 지속해야 겠다는 생각은 맞고, 해야 한다는 다짐을 했다. 한번이 아니라 꾸준히 좋은 선택을 쌓아하는 것이 실력이고, 자산을 지키는 방법임을 다시한번 확인했다.
3. 적용하기
- 좋은 선택을 쌓아간다. 그러기 위해 공부하고 노력한다. 실행한다.
