안녕하세요.
모자 중의 최고 모자, 방울모자입니다.
오늘은 4호기 매수를 하면서 느꼈던 것들을 정리해보려고 합니다.
이번 매수 과정에서는 단순히 “어디를 살까”만 고민한 것이 아니었습니다. 실거주와 투자 사이에서 많은 고민을 했고, 매수 막바지에는 시장이 빠르게 뜨거워지는 분위기도 직접 경험했습니다.
그 과정에서 제가 어떤 기준으로 판단했는지, 무엇을 놓치지 않으려고 했는지, 그리고 이번 매수를 통해 무엇을 배웠는지 정리해보겠습니다.
1. 실거주와 투자 사이에서 고민하며
이번 매수 과정에서 가장 크게 느낀 것은 실거주 집을 고르는 일은 투자 물건을 고르는 것보다 훨씬 더 많은 요소를 고려해야 한다는 점이었습니다.
투자는 비교적 기준이 명확합니다.
입지, 가격, 수요, 공급, 향후 가치, 투자금 대비 기대수익 등을 중심으로 판단하면 됩니다. 물론 투자도 어렵지만, 결국 숫자와 가치 중심으로 접근할 수 있습니다.
하지만 실거주는 달랐습니다.
실거주 집은 단순히 가격이 싸거나 투자 가치가 좋아서 선택할 수 있는 것이 아니었습니다. 내가 실제로 살아야 하고, 가족과 함께 생활해야 하는 공간이기 때문입니다.
집의 가치도 중요하지만, 출퇴근 거리, 생활 편의성, 주변 환경, 가족이 원하는 조건까지 함께 봐야 했습니다. 특히 함께 살 사람의 의견이 들어가기 시작하면 선택 기준은 훨씬 복잡해집니다.
이번에 여자친구와도 많은 대화를 나누었습니다.
여자친구는 교통을 중요하게 생각했기 때문에 직장과의 거리를 우선적으로 보았습니다. 출퇴근이 너무 힘들어지면 아무리 좋은 집이라도 실거주 만족도가 떨어질 수 있기 때문입니다.
하지만 예산은 한정되어 있었습니다.
원하는 입지와 교통, 그리고 감당 가능한 가격을 모두 만족하는 집을 찾는 것은 쉽지 않았습니다. 대출을 최대한 활용하기 위해 비규제 지역 위주로 살펴보았지만, 그 안에서도 선택지는 생각보다 넓지 않았습니다.
결국 여러 이야기를 나눈 끝에 이번에는 실거주가 아니라 투자로 방향을 정했습니다.
비록 실거주 매수로 이어지지는 않았지만, 이번 과정을 통해 실거주 집을 선택하는 것이 얼마나 어려운 일인지 조금 더 깊이 이해하게 되었습니다.
투자는 “좋은 자산을 사는 것”에 가깝다면, 실거주는 “내 삶이 들어갈 공간을 선택하는 것”에 가깝습니다.
그래서 실거주는 숫자만으로 판단하기 어렵고, 가족의 생활 방식과 미래 계획까지 함께 고려해야 한다는 것을 느꼈습니다.
2. 가용 자산을 정확히 파악해야 한다.
이번에 실거주를 함께 고민하면서 가장 많이 신경 쓴 부분은 내가 실제로 동원할 수 있는 자금이 얼마인지 정확히 파악하는 것이었습니다.
처음에는 단순히 현재 가지고 있는 종잣돈만 생각하기 쉽습니다.
하지만 실제 매수를 준비하다 보면 중요한 것은 통장에 있는 돈만이 아니었습니다.
현재 보유 현금은 얼마인지, 숨어 있는 돈은 없는지, 필요하다면 도움을 받을 수 있는 돈은 있는지, 기존 자산 중 정리할 수 있는 것은 없는지까지 모두 확인해야 했습니다.
또한 대출도 매우 중요했습니다.
같은 소득과 같은 자산을 가지고 있어도 어느 은행을 이용하느냐, 어떤 상담사를 만나느냐에 따라 대출 가능 금액과 금리가 달라질 수 있었습니다.
그래서 여러 대출 상담사를 통해 상담을 받아보았습니다.
어디가 대출이 더 많이 나오는지, 금리는 어디가 더 낮은지, 조건은 어떻게 다른지 비교했습니다.
특히 미래 소득까지 인정해주는 은행이 있는지도 계속 알아보았습니다. 조금이라도 대출 가능 금액을 늘릴 수 있다면, 선택할 수 있는 지역과 매매가 범위가 달라지기 때문입니다.
이 과정을 거치면서 생각보다 더 많은 돈을 끌어올 수 있다는 것을 알게 되었습니다.
물론 무리한 대출을 하자는 뜻은 아닙니다.
하지만 내가 실제로 감당 가능한 범위 안에서 얼마까지 움직일 수 있는지 정확히 아는 것은 매우 중요합니다.
그래야 매매가 기준을 너무 낮게 잡아 좋은 기회를 놓치지 않을 수 있고, 반대로 무리한 가격대에 들어가는 것도 막을 수 있습니다.
이번에 느낀 것은 명확합니다.
매수를 준비한다면 단순히 부동산 계산기만 두드려서는 부족합니다. 실제 은행과 대출 상담사를 통해 내가 받을 수 있는 대출, 적용 가능한 금리, 필요한 자기자금을 구체적으로 확인해야 합니다.
가용 자산을 정확히 알아야 내가 갈 수 있는 지역도 보이고, 감당 가능한 매매가도 보입니다. 결국 매수의 시작은 좋은 물건을 찾는 것보다 내 자금 상황을 정확히 아는 것에서 출발한다고 느꼈습니다.
3. 후보군을 많이 만들어두어야 한다.
이번 매수 과정에서 또 크게 느낀 것은 후보군을 많이 만들어두는 것이 정말 중요하다는 점이었습니다.
저는 매도가 되고 나서 바로 매수를 진행하려고 했습니다.
그런데 막상 매수 의사를 밝히기 시작하자, 분명 어제까지만 해도 있었던 매물들이 하나둘 사라지기 시작했습니다.
이유는 대부분 비슷했습니다.
하반기에 집값이 더 오를 것 같다는 분위기 때문이었습니다. 매도자들이 매물을 거두거나, 가격을 올리거나, 다른 매수자가 빠르게 가져가는 일이 생겼습니다.
하루 만에 이런 일이 벌어지니 마음이 좋지 않았습니다.
분명히 검토해두었던 물건이 있었는데, 막상 움직이려고 하니 사라지는 경험은 생각보다 아쉬움이 컸습니다.
하지만 그럼에도 빠르게 다음 선택을 할 수 있었던 이유는 후보군을 많이 만들어두었기 때문입니다.
1순위 물건이 아니더라도, 2순위와 3순위 후보가 있었습니다.
완벽한 물건은 아니더라도, 제 투자금으로 접근할 수 있고 기준에 어느 정도 맞는 물건들을 계속 정리해두었습니다.
만약 후보군이 충분하지 않았다면, 마음에 두었던 물건이 사라졌을 때 아무것도 하지 못했을 것입니다. 다시 처음부터 지역을 보고, 단지를 보고, 가격을 비교하다 보면 시장은 더 빠르게 움직였을지도 모릅니다.
물론 시간이 지나면 더 좋은 물건이 나올 수도 있습니다.
하지만 저는 이번 선택에 큰 후회는 없습니다. 왜냐하면 지금 이 시점에서, 제가 가진 투자금으로 할 수 있는 물건 중 최선의 선택을 했다고 생각하기 때문입니다.
지난 6개월 동안 정말 많은 매물을 보고 다녔습니다.
매도가 늦어지면서 괜찮다고 생각했던 물건들이 하나둘 사라지는 모습을 보며 아쉬움도 많았습니다. 하지만 물건이 사라질 때마다 다시 후보군을 채웠고, 언제든 매수할 수 있는 상태를 만들려고 했습니다.
그 덕분에 기회가 왔을 때 망설이기보다 빠르게 판단할 수 있었습니다.
투자에서 중요한 것은 좋은 물건 하나를 기다리는 것도 있지만, 동시에 여러 선택지를 준비해두는 것이라고 생각합니다. 그래야 시장이 갑자기 움직일 때도 당황하지 않고 대응할 수 있습니다.
4. 마무리하며
이번 4호기 매수를 통해 크게 세 가지를 느꼈습니다.
첫째, 실거주와 투자는 바라보는 기준이 다르다는 것입니다.
투자는 가치와 가격을 중심으로 판단할 수 있지만, 실거주는 가족의 생활 방식과 만족도까지 함께 고려해야 합니다. 그래서 실거주 집을 선택하는 일은 생각보다 훨씬 복잡하고 어렵다는 것을 알게 되었습니다.
둘째, 가용 자산을 정확히 파악해야 한다는 것입니다.
현재 가진 돈만 볼 것이 아니라, 실제로 끌어올 수 있는 자금과 대출 가능 금액까지 확인해야 합니다. 대출 상담을 여러 곳에서 받아보고 조건을 비교해야 내가 갈 수 있는 매매가와 지역이 분명해집니다.
셋째, 후보군을 많이 만들어두어야 한다는 것입니다.
시장이 움직이기 시작하면 매물은 생각보다 빠르게 사라집니다. 그때 후보군이 없다면 기회를 놓칠 수 있습니다. 반대로 미리 여러 선택지를 정리해두면, 1순위 물건이 사라져도 빠르게 다음 결정을 할 수 있습니다.
이번 매수는 단순히 한 채를 더 산 경험이 아니었습니다.
실거주와 투자 사이의 차이를 고민했고, 자금 계획의 중요성을 다시 느꼈으며, 시장이 뜨거워질 때 준비된 사람만이 움직일 수 있다는 것도 배웠습니다.
돌이켜보면 저는 중소도시에서 투자를 시작해 광역시를 거쳐, 이제 수도권 2채까지 오게 되었습니다. 처음부터 큰 그림이 완벽했던 것은 아니지만, 하나씩 경험을 쌓고 앞마당을 넓혀가며 여기까지 왔습니다.
이제는 지금 보유한 물건들을 더 좋은 자산으로 갈아타는 과정도 준비해보려고 합니다. 최종적으로는 서울 물건으로 바꿔가기 위한 노력을 계속 이어갈 생각입니다.
제 투자 인생에서 파트 1이 끝나고, 이제 파트 2를 준비하는 시점이라는 생각이 듭니다. 앞으로도 멈추지 않고 계속 앞마당을 늘려가며 더 좋은 자산으로 갈아타보겠습니다.
감사합니다.
