*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 중계 청구3차
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
노원구 종사자 수 : 133,398명
노원구 직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 1시간 5
여의도역 : 1시간 12분
시청역 : 1시간 1분
교통등급 : C등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 을지중학교, 학업성취도 91.5%, A등급 (특목고 7.9%) / 학원가
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 없음, C등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 노원구 3년입주 합계 : 2,719세대 (26년 0세대 + 27년 455세대 + 28년 2,264세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 노원구 인구수 : 482,097명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
(1년 : 2,410세대 / 3년 : 7,230세대)
3) 3년 입주량 합계 : 2,719세대 (26년 0세대 + 27년 455세대 + 28년 2,264세대)
4) 연 평균 입주량 : 2,719 세대÷3년 = 연평균 906 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 906÷2,410 =0.38배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½ 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
현재 시세: 중계 청구3차 31평 현재 매매 14.1억, 전세 8억
5년 내 고점 매입시: 2021년 2월 매매 14.2억 전세 8.8억
5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 9.5억 전세 5.3억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 매매 호가 14.1억원으로 전고점 대비 1,000만원 정도 차이남. 전저점 대비 67.4% 상승 그럼에도 아직 전고점을 넘지 못한 상황으로 가치대비 저평가됐다고 판단
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 학군 A등급 을지초-을지중 보낼 수 있는 아파트로 수요가 많고, 300세대 이상임. 환금성이 있다고 판단됨.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 현재 6.1억의 투자금이 필요한 상황으로 같은 가격대로 다른 지역과 단지를 먼저 볼 것 같음.
4) 원금보존 : 공급평가 s등급, 전세가율 57%로 적정함. 가치가 있고 전고점 이하 단지로 원금보존 가능
5) 리스크 대비: 학군지 단지로 전세 수요는 꾸준히 있을 것이라 판단, 공급 S등급으로 리스크는 거의 없을 것이라 봄
또한, 전세 매물이 없는 상태!! 욕심만 내지 않는다면 역전세 걱정 없음
나의 투자 결론(매수 여부): 보류
가치가 있는 단지로 판단되지만 6억으로 다른 지역을 우선적으로 볼 예정
학군지만으로 청구3차를 선택하기엔 아쉬움이 있음.
✅ 작성하면서 느낀점 : 기준에 맞춰 단지를 객관적으로 볼 수 있어 감정에 휘둘리지 않음. 다음 투자에서는 수익률보고서를 필히 작성하도록 하겠음!
