*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 당산래미안 4차 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
강서구 종사자 수 : 435,017명
영등포구 직장 등급 : s등급
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 39분
여의도역 : 8분
시청역 : 19분
교통등급 : A급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 당산서중학교, 학업성취도 88.2%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데마트 맥스1개 B등급
* 신세계 백화점 타임스퀘어 백화점 1개, 코스트코, 롯데마트 대형마트2개 1km 반경 살짝 넘어있고 도보, 버스로 멀지 않아 해당 부분은 장점으로 보여짐
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 영등포구 3년입주 합계 : 1,540세대 (26년 707세대 + 27년 283세대 + 28년 550세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 영등포구 인구수 : 371,772
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,858세대
(1년 : 18,58세대 / 3년 : 55,76세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,540 세대 (26년 707세대 + 27년 283 세대 + 28년 550세대)
4) 연 평균 입주량 : 1540세대÷3년 = 연평균 513 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 513÷1858 =0.276배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 4단지 43평 현재 매매 23.4억 전세 11.2억
5년 내 고점 매입시: 25년 12월 매매 26억6700 전세 12억(전세가율 53%)
5년 내 저점 매입시: 24년 4월 매매 16.6억 전세 9억95(전세가율 64%)
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 같은 아파트의 37평이 23억에 매매되고 있고
5년내의 전고점에 도달하지 못하고 있어 저평가 되어 있다고 생각함
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 세대수 1300세대, 43평이 500세대임에 따라 환금성 여부 문제 없어 보임
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 100% 수익율을 위해서는 35.5억이 되어야함
- 현재 매매가: 23.4억
- 전세가: 11.25억
- 실투자금: 12.15억
- 투자금 100% 회수 목표가: 35.55억
현재 정책에서는 서울은 실거주 목적으로 매수만 되서 전세를 끼고 투자하는 방식이 어렵고, 대출 한도도 제한적임,
약 19억 수준의 현금이 들어간다면 자금이 장기간 묶이는 부담도 함께 고려해야 할 점임
4) 원금보존 : 공급물량이 없고, 전세가율이 50%수준으로 원금 보존은 가능할 것으로 보여짐
5) 리스크 대비: 당산역 근처 신축아파트 건축등에 따라 29년 물량 추가됨에 따라 리스크가 있어 보임
나의 투자 결론(매수 여부):
2003년 지어졌다고 하나, 단지 조경 및 관리가 잘되어있었고, 안쪽에서 소음이나, 차량 소리를 듣기가 어려웠고 오히려 새소리로 휴양림에 온 느낌이였다
단지앞 상가도 병원, 빵집 등 필요한 매장들이 모두 즐비해 있어 불편함이 없어보임
당산역의 대표 선호단기로 입지면에서는 최상으로 보여지며
아직 실매매가로는 전고점에 오지 않아, 저평가 된 상황으로 보여짐
오히려 30평대가 전고점을 돌파하면서 격차가 얼마 나지 않아 급매건이 있다면 매수 하여 실거주하고싶음
✅ 작성하면서 느낀점 :
대장아파트라도 해도 직접 들어가보니 느낌이 너무 달랐고 생각보다 좋았다.
또한 신축아파트라고 해도 왠지 정감이 안가고 횡량한 느낌?을 받았다. 역시 임장의 중요성을 다시 한번 깨달았다. 또한 섣부른 편견이나 선입견으로 판단금지해야한다고 다짐했다.
또한 앞마당 늘리기를 통해서 동일한 비용대비 수익율을 높일 수 있는 곳들에 대한 지속적인
공부를 해야겠다 생각했다.
