[열반스쿨 91기 부자될1만 남았조] 화이트초코모카 3강 후기_내가 2년전에 수익률 보고서를 작성했더라면......

화이트초코모카입니다. 

드디어 3강을 완강했습니다.

강의를 신청할 때만 해도 '혹시 1강도 제대로 못 듣는 건 아닐까?' 하는 걱정에 

강의 시작 직전까지 취소를 고민했습니다. 

그런데 어느새 3강까지 완강한 저를 보니 스스로에게 박수를 쳐주고 싶습니다.

너바나님의 강의를 통해서는 왜 투자를 해야 하는지, 그리고 투자를 지속하기 위한 구조를 만드는 방법을 배웠다면, 

주우이님의 강의에서는 실제 투자에서 어떤 기준으로 투자 물건을 판단하고 결정해야 하는지, 

즉 저환수원리를 실제 투자에 적용하는 방법을 배울 수 있었습니다.

1. 저환수원리는 외우는 것이 아니라 '비교평가'를 위한 기준이었다.

이번 강의에서 가장 좋았던 점은 

저환수원리를 단순히 암기하는 것이 아니라 실제 단지 사례를 통해 가치를 어떻게 평가하고, 

그 가치를 어떻게 비교해야 하는지를 배울 수 있었다는 점입니다.

그동안 저는 '입지가 좋다', '학군이 좋다' 정도의 막연한 기준으로 단지를 바라봤습니다.

하지만 이번 강의를 통해 

같은 예산이라도 어떤 단지가 더 저평가되어 있는지, 

그리고 비교평가를 하지 않았을 때 시간이 지날수록 자산 격차가 얼마나 크게 벌어질 수 있는지를 

실제 사례를 통해 확인할 수 있었습니다.

2. 저는 운이 좋았던 투자자였습니다.

사실 저는 지금까지 구축 아파트 매수 2회, 매도 1회, 청약 당첨을 통한 계약 1회를 경험했지만, 

집을 사기 전에 제대로 비교평가를 해본 적은 단 한 번도 없었습니다.

마음에 드는 집을 찾으면 두세 번 정도 보고 계약을 결정했고, 

솔직히 "굳이 비교평가까지 해야 하나?"라는 생각도 가지고 있었습니다.

하지만 강의를 들으며 제 생각이 얼마나 위험했는지 깨달았습니다.

더 무서웠던 것은, 

그런 방식으로 투자했음에도 시장 상승기 직전에 매수했던 덕분에 결과적으로 수익을 얻었다는 사실이었습니다.

저는 제 실력으로 투자한 것이 아니라 시장의 도움을 받은 것이었는데, 

그 성공 경험이 오히려 "나는 잘하고 있다."는 잘못된 자신감을 갖게 만들었던 것 같습니다.

다음 투자에서도 이런 행운이 따라줄 것이라는 보장은 없는데 말입니다.

이 사실을 깨닫는 순간 갑자기 두려움이 생겼습니다.

'현재 가진 자산을 앞으로도 내가 잘 지키면서 계속 키워갈 수 있을까?'

3. 머리로 이해한 것과  할 수 있는 것은 전혀 달랐습니다.

강의를 들을 때는 충분히 이해했다고 생각했습니다.

그런데 막상 과제를 시작하니 가치평가 기준조차 쉽게 떠오르지 않았습니다.

마트가 1km 이상 떨어져 있으면 어떻게 평가해야 할까?

강남까지는 30분 이내지만 부도심까지는 1시간이라면 A일까, B일까?

직장,교통,학군, 환경이 모두 S급일 것 같던 단지를 

구체적인 수치를 통해 비교평가를 해보니

나의 생각과는 다르게 가치가 평가가 되는 것에 놀랬고,

같은 구 안에서도 단지 위치에 따라 입지가 크게 달라지는 것을 직접 비교해보니 

가치평가가 결코 단순한 작업이 아니라는 것을 실감했습니다.

주우이님께서 "가치 결정이 가장 어렵다."고 말씀하셨을 때는 

솔직히 크게 와닿지 않았습니다.

하지만 직접 판단을 내려보려 하니 그 말이 무엇인지 비로소 이해되었습니다.

이번 과제를 하며 가장 크게 느낀 점은 

직접 경험해보지 않으면 정보는 내 것이 되지 않는다는 사실이었습니다.

강의를 들을 때는 이해했다고 생각했지만, 

막상 적용해보니 내가 무엇을 모르고 있는지가 보였습니다.

4. 거인은 백지도를 그립니다.

이번 강의에서 가장 인상 깊었던 장면 중 하나는 백지도였습니다.

주우이님께서는 아무것도 그려져 있지 않는 화이트보드 위에 

지하철역을 중심으로 주요 단지들을 막힘없이 그려 나가셨습니다.

처음에는 "저게 가능한가?"라는 생각이 들었습니다.

그런데 곰곰이 생각해보니 그것은 단순히 암기를 잘해서가 아니라, 

수없이 임장을 다니고 비교평가를 반복하며 쌓인 경험이 머릿속에 자연스럽게 연결된 결과인 것 같습니다.

역 이름 하나만 떠올려도 주변 단지와 시세, 입지, 가치가 함께 연결되는 수준.

그 모습을 보며 '아... 저 정도가 되어야 거인이라고 할 수 있겠구나.'라는 생각이 들었습니다.

5. 비교평가를 하지 않은 대가는 생각보다 컸습니다.

수익률 보고서 과제를 위해 갈아타기를 목표로 하는 상급지 단지를 분석하다가 

충격적인 사실을 알게 되었습니다.

제가 현재 집을 매수하던 시점에 

최저가 기준으로 단 400만 원만 더 있었다면 지금 목표로 하는 상급지 단지에 들어갈 수 있었던 것입니다.

그 상급지의 단지는 

더 좋은 학군, 더 많은 세대수를 갖춘 단지였지만 

제가 매수할 당시에는 가격 차이가 거의 없었습니다.

하지만 상승장을 지나면서 지금은 2~3억 원 이상의 차이가 벌어졌고, 

이제는 그 단지로 가기 위해서는 훨씬 더 많은 자본이 필요합니다.

심지어 매물도 귀해 갈아타기가 가능할지도 장담할 수 없는 상황이 되었습니다.

그 순간 주우이님이 강의에서 말씀해주신 

"비교평가를 하지 않으면 시간이 지날수록 자산 차이는 더욱 벌어진다."는 말이 

경험되었습니다……

만약 그때 비교평가를 했더라면,

• 더 좋은 학군을 선택할 수 있었고,

• 이주에 대한 고민도 줄일 수 있었으며,

• (실거주 단지는 리모델링을 앞두고 있어 이주 대책이 필요한 상황입니다)

• 무엇보다 자산은 지금보다 2~3억 원 더 성장해 있었을 것입니다.

•  

그 순간 비교평가의 중요성을 머리가 아니라 몸으로 깨달았습니다.

과거의 선택이 뼈아프게 후회되기도 했습니다.

하지만 한편으로는 

갈아타기를 하기 전에 이 사실을 배우고 깨달은 것이 다행이라는 생각도 들었습니다.

지난주에 선배님과의 대화에서 말씀해주신

갈아타기 단지를 3곳정도로 추려서 분석해야 하는 이유도

이제서야 와닿았습니다. 

6. 운이 아닌 실력으로 투자하기 위한 적용점

이번 강의를 통해 가장 크게 배운 것은 

투자는 좋은 단지를 찾는 것이 아니라, 같은 돈으로 더 가치 있는 단지를 찾는 과정이라는 점입니다.

이제서야 선배와의 대화에서

지역 내 전수조사를 해야 하는 이유도 와닿았습니다.

• 투자 검토 시 최소 3개 이상의 비교 단지를 선정하여 저환수원리 기준으로 가치평가와 비교평가를 실시하기.

• 갈아타기 후보 단지 3곳을 선정하여 8월 말까지 가치평과와 비교평가 하기.

   

이제는 운이 아니라 실력으로 투자하는 사람이 되기 위해 비교평가를 습관으로 만들어가겠습니다.