✅아파트명 : 영등포구 여의도동 삼부 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
영등포구 종사자 수 : 43만명
영등포구 직장 등급 : S등급
투자생각: 직장깡패 여의도 직주근접 수요가 빵빵하겠다
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역: 37분
여의도: 10분
시청역: 30분
교통등급: A
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
투자생각: 강남역까지의 교통이 갈아타기2번으로 생각보다 불편해보인다. 신논현역까지 간다면 급행으로 30내로 도착가능해서 A와 S사이의 등급으로 볼수있을듯
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 여의도중학교, 학업성취도 90%, A등급
투자생각: 여의도의 북쪽에 여의도중(90%) 남쪽에 윤중중(84.6%) 편의시설이 많은데 학교는 부족해서 굉장히 과밀할것으로 보인다. 북쪽에 한강과 좋은중학교가 있으니 북쪽을 더 선호할것같다
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 현대백화점, 이마트, A등급
투자생각: 더현대 , IFC몰, 이마트가 1KM안에있고 코스트코도 차타고 15분으로 편의시설환경이 너무좋다
걸어서 지하도를 이용해 백화점과 쇼핑몰을 슬리퍼상권으로 이용가능 여의도 직장인의 수요를 마구끌어당길듯
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 영등포구 3년입주 합계 : 1,540세대 (26년 707세대 + 27년 283세대 + 28년 550세대)
26.03입주 / 707세대 / 영등포자이디그니티 (영등포구 양평동1가 243-1)
27.05입주 / 283세대 / 서울대방신혼희망타운 (영등포구 신길동 1284)
28.03입주 / 550세대 / e편한세상당산리버파크 (영등포구 당산동4가 91)
29.01입주 / 659세대 / 리버센트푸르지오위브 (영등포구 영등포동5가 32-8)
29.03입주 / 324세대 / 더샵프리엘라 (영등포구 문래동5가 22)
29.07입주 / 2,054세대 / 더샵신길센틀러시티 (영등포구 신길동 413-8)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 영등구 인구수 : 37만 1.8천명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,858세대
(1년 : 1,858세대 / 3년 : 5,574세대)
3) 3년 입주량 합계 : 3년입주 합계 : 1,540세대 (26년 707세대 + 27년 283세대 + 28년 550세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,540 세대÷3년 = 연평균 513 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 513÷1,858 =0.276배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5 이내 > S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
현재 시세: 삼부단지 29평 현재 매매 32.5억, 전세 6.7억(실거래가 매물X)
5년 내 고점 매입시: 2022년 07월 매매 20.1억 전세 7.5억
5년 내 저점 매입시: 2023년 05월 매매 18억 전세 5.2억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 서초동에도 30억대 아파트가 있는데.. 확실히 비싸다
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 환금성 O
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 3년만에 100%라면 저점일때 매수했다면 무조건 들고가야하는 단지만
지금시점에서 매수한다면 투자금이 200%되는 가격은 58억. 재건축이 진행된다면 가능한 금액으로 보인다.
4) 원금보존 : 전세가가 21%로 안전하진 않아보인다
5) 리스크 대비: 전세가가 너무 낮다
나의 투자 결론(매수 여부):
여의도 직장인들의 수요를 끌어당기기 충분한 입지
강남역 접근성은 5호선이라 아쉬운부분이 있지만 한강접근성이 좋은점이 장점으로 보인다
여의나루역(5)보다는 샛강역(9) 역세권에 북쪽에있는 생활권이 더 선호생활권이 아닐까?하는 생각 (임장필요)
환경 편의시설이 너무좋고 직주근접 재건축호재등이 반영된 가격인듯 보이지만 충분히 더 올라갈힘이 있어보인다
전세가률이 낮아 투자금이 많이 들어가 투자처로 적합하지 않아보인다. 장기 실거주자라면 고려해볼수있을것같다.
투자로는 매수하지 않겠다. 좀더 상급지의 아파트를 찾아보겠다
✅ 작성하면서 느낀점 :
여의도의 직장과 환경이 생각보다 너무 좋다. 재개발 호재도 많아 앞으로 정말많이 좋아질것같다
단지가 적어 수요에비해 선택지가 적어 수요가 많이 몰릴것 같다. 신축이된다면 접근이 어려워질것 같다
학교가 적어 학군지의 느낌은 아니지만 중요한부분은 아니다 장단점이 확실한것같다
