✅아파트명 : 인왕산현대(인왕산힐스테이트)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
서대문구 종사자 수 : 118,256명
서대문구 직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 46분(1회 환승)
여의도역 : 27분
시청역 : 32분(1회 환승)
교통등급 : A 등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : C등급
인왕중학교( 학업성취도 71.1%), 신연중학교( 학업성취도71.2%)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경: 아파트 주변 1km 이내 마트나 백화점 없음. 등급 C등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 서대문구 3년입주 합계 : 316세대 (26년 316세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 인왕산현대 25평 현재 매매 11.2억, 전세 5.9억(26.03 최고 실거래가)
5년 내 고점 매입시: 2022년 03월 매매 8.6억 전세 5.0억
5년 내 저점 매입시: 2023년 04월 매매 6.8억 전세 3.5억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X(이미 지난 상승장 대비 매매가가 상승을 많이 하여서 저평가는 아니다.)
2) 환금성 : 0 (강남 및 부도시접근성이 좋고 세대수가 700세대 이상이기 때문에 황금성은 있다.)
3) 수익률 : X(이미 전저점 대비 매매가가 거의 2배가 되기 때문에 수익률은 있다고 해도 적을 것이다.)
4) 원금보존 : O (지금 부동산 시장을 지나고 다음 부동산 시장을 만나다면 지금 매매가에 비해 오를 것이기 때문에)
5) 리스크 대비: O (앞으로 3년간 서대문구 공급이 거의 절벽이기 때문에)
나의 투자 결론(매수 여부): X
✅ 작성하면서 느낀점 : 강의에서 말한대로 입지, 저환수원리를 각 각 따져가면서 분석해 본 결과 무의적으로 하면 무심코 넘길 수 있는 체크 항목까지 다 확인을 하고 매수할 수 있어서 좋다는 생각을 하게 되었고 앞으로 단지를 비교 할 때 머릿속으로 생각하기보다는 정리를 해서 더 꼼꼼하게 체크하는 습관을 길러야 하겠다는 생각이 들었다!!
