[호수호] 열반스쿨 기초반 3강 - 비교평가와 수익률보고서

지난 1,2강이 투자 마인드셋과 가저환수원리의 정의를 세우는 총론이었다면

주우이님의 3강은 가저환수원리의 내용을 살펴보는 각론의 시작이었습니다.

우리는 가치있는 물건에 투자해야 하고,

이때 가치는 소위 입지라 하는 직장, 교통, 학군, 환경, 공급에 의해 결정되는데

각각의 요소에 정량적 평가기준을 알려주셔서 스스로 평가해 볼 수 있겠다 자신감이 들었습니다. 

가치를 보고 나면 

저환수원리를 하나하나 뜯어보아야 하는데, 

이 역시 정량적 평가기준을 알려주셔서 한번더 생각해볼 수 있었습니다.

중요한 건 오를 걸 사는 게 아니라 가치있고 저평가된 것을 사는 것이고

현재 시장은 가치가 다름에도 가격이 같거나, 직장/교통이 바뀌었는데도 가격이 안 오른 곳이 있으니

기회를 주는 시장이라 하셨습니다. 

더불어, 직장인>자영업자>사업자의 마인드를 알려주시며

기회는 준비된 자에게 오고, 루틴이 성공을 만드니 

매일 1시간씩, 벌고 싶은 만큼 일하라고 말씀하신 게 인상적이었습니다.

과제인 수익률보고서를 써보니

아, 임보 쓰고, 이렇게 수보(혼자 줄여봅니다) 쓰면 근거있는 투자를 할 수 있겠다는 생각이 드네요.

말씀하신대로 2달에 하나씩 앞마당 만들고, 수익률보고서 써봐야겠습니다.

투자의 최소 기준인 3개의 앞마당, 10개의 아파트 그리고 1년 내의 투자를 위해 정진하겠어요! 

종으로 횡으로 비교할 수 있는 기초를 닦은 것 같아 좋습니다.

감사합니다.  

• 직장: 종사자수, 연봉
• 교통: 직결 or 환승 1회 (GTX 호재는 맞으나 입지독점성-대체가능성, 수요- 생각)
• 학군: 학령기 10년의 수요, 95% = 100명 중 95명이 평균 이상이라는 뜻
• 환경: 백화점, 택지, 유해시설 (그럼에도 부천<산본, 평촌<범계)

• 공급

  - 대규모입주: 올파포 같은 규모도 8개월이면 안정됨 (공급 전 3달, 공급 후 6달 주의)

  - 신축입주: 구축 급매 등장, 신축 전세물량 증가 (잔금일, 2년 뒤 주의)

  - 공급연속: 2년, 4년 뒤 공급이 연속되면 매도 고려 

  - 정비사업: 전세 이주 수요 발생

• 저평가: 전고점 확인, 가격/입지 고정하여 10개 비교, 지역 이미지화(백지도에 위치+가격)
• 환금성: 하락장에도 받아지는지 

• 수익률

  - 실력. 미래수익률 생각해보기 (매가가 그만큼 오를 수 있나?)

  - 보고서: 싸게 사서 기다리면 어떤 결과가 나오는지 확인 가능, 2개씩 비교해보기

  - 매7전5 < 메6.5전4 (싸고, 전세상승분도 기대할 수 있음)

• 원금보존: 입지독점성, 전세가율, 공급  
• 리스크관리: 역전세 대비