*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 구리 수택동 e편한세상수색센트럴파크 수익률 분석
✅아파트명 : e편한세상수색센트럴파크
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
구리시 종사자 수 : 69,316명(사업체수 21,325)
구리시 직장 등급 : C
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 51분
여의도역 : 1시간
시청역 : 1시간
교통등급 : A등급
구리역과 장자호수공원역을 15분정도에 도보로 가능하나 마을버스를 타야할 수도 있음.
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 장자중학교, 학업성취도 85.4%, B등급
인창중학교, 학업성취도 77.5%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 구리롯데백화점(구리역), 동구릉역 롯데마트/도농역 이마트, A등급
5. 공급
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 구리시 인구수 : 187,463명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 938세대(187,463*0.5%)
(1년 : 938세대 / 3년 : 2,814세대)
3) 3년 입주량 합계 : 3800 세대 (26년 1180세대 + 27년 268 세대 + 28년 2,352세대)
4) 연 평균 입주량 : 3800 세대÷3년 = 연평균 1267 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1267÷938 =1.35배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배초과 2배 이내 > B 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]현재 시세: e편한세상스택센터럴파크 34평 현재 매매 9.3억, 전세 6.9억
5년 내 고점 매입시: 2026년 6월 매매 10.85억 전세 6.5억
5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 5.9억 전세 5.5억
| e편한세상수택센트럴파크아파트(2020/733^/84) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2026년 6월 | 2023년 01월 | 2026년 6월 |
| 매매가 | 108,500 | 59,000 | 108,500 |
| 전세가 | 65,000 | 55,000 | 65,000 |
| 투자금 (전세가율) | 43500 (60%) | 4000 (93%) | 43500 (60%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | 0% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | 0 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 1238% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 49,500 | ||
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 X : 저평가 여부 확인 : 신축이라 10.85억 전고점으로 보기는 어렵지만 계속 상승하는 추세임.
비규제지역. 신축, 역세권에서 15분~16분이라
2) 환금성 O: 환금성 여부 확인 :강남 1시간이내, 신축, 역세권(15~16분) 거래빈도는 많지는 않아도 신축이라 구리역 신축대비 가격이 낮게 거래되나 거래는 이뤄짐
3) 수익률 X: 투자금 대비 수익률 계산 : 4.35억거래가
4) 원금보존 O: 전저점 5.9*2배 가격 11.8억에 근접하나 입주시 시장상황에서 일어난 가격이나 원금은 보전할 것으로 생각이 되어지나 수익률은 낮을것으로 보임
5)리스크 대비O: 구리입주량은 적정이나 추후 인접지역인 남양주 왕숙입주예정에 따라 전세금액이 낮아질수도 있으나 서울과 수도권의 전세가 없는 상태에서 입주물량에 따른 면밀히 지켜봐야하는 지역으로 보임.
나의 투자 결론(매수 여부): 4급지 84 신축으로 10-11억대로 가성비로는 싸나 역에서 거리가 멀고
4.35억의 투자금이면 다른 지역을 더 확인해봐야할 거 같음.
✅ 작성하면서 느낀점 : 수익률 분석은 결국 저환수원리 특히 가격에서 싸게 들어가야 그 수익률을 볼 수 있음을 다시한번 느끼게된다. 입주장에서 적은 투자금으로 투자할 수 있는 기회가 있었던 점은 또다시 복기가 되는 부분이다.25년 5월도 투자시에 2.6억으로 투자가능했던 단지여서 다시 한번 확인하는 시간이었는데, 역시 비규제지역의 신축. 8호선 연장으로 그 수혜를 가져가는 지역임에도 전세가율보다 매매가가 더 올라서 여전히 투자금이 높아지는 시장임을 확인하게 되는 시간이었다.
