✅아파트명 : 양산대방노블랜드8차로얄카운티
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
양산시 종사자 수 : 164,808
양산시 직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
- 인근 마산/창원/김해/부산 자차 30분 정도 (출퇴근시간 10~20분 추가)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
물금동아중 67.5% > C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
이마트 양산점 (3.4km 거리, 자차 8분) > C등급
5. 공급
- 양산시 인구수 : 36만
- 연 적정 수요 : 1800세대 (3년 5400세대)
- 3년 입주량 합계 : 1172세대 (2026년 330세대 + 2027년 0세대 + 2028년 842세대)
- 연 평균 입주량 : 1172 ÷ 3년 = 연 평균 390세대 입주
- 연 적정수요 대비 연 평균 입주량 : 390 ÷ 1172 = 0.332배
- 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 : 양산대방노블랜드8차로얄카운티 34평, 현재 매매 5.7억, 전세 3.7억
5년 내 고점 매입시: 21년 8월 매매 7.47억, 전세 4억
5년 내 저점 매입시: 23년 4월 매매 4.4억, 전세 2억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : O > 전고대비 24% 하락 (절대적 저평가), 주변 아파트와 비교했을 때 연식/인프라 가장 좋으나 가격은 비슷하다 (상대적 저평가)
2) 환금성 : O > 1000세대 이상, 저층/탑층 제외함, 10년 이내 연식, 생활권 내 선호하는 단지, 5년 이내 신축 아파트는 거의 중심부에서 벗어난 외곽에 위치하고 있어 상권 형성되어 있지 않고, 인프라가 아주 부족함, 유아동기 이후 초등학교 입학시기에는 중심부로 모여들 것으로 생각
3) 수익률 : 100% 수익률을 위해서는 5.7억 + 투자금 2억 = 7.7억, 전고 이상까지 올라가야 하기 때문에 시간이 많이 필요할 것으로 생각하지만 내집마련을 한다면 매도가 급하지 않기 때문에 수익률까지 시간 확보가 가능함
4) 원금보존 : O > 향후 3년간 공급물량이 적어 가격 하락 가능성이 크지 않을 것 같고, 현재 전세가율 65%이지만 전세가격 더 오를 가능성도 있다고 생각
5) 리스크 대비 : 투자 기준에서는 역전세 대응은 가능하나 투자금이 부족하다, 내집마련을 하게 된다면 대출금 상환은 무리 없을 것으로 생각됨
나의 투자 결론(매수 여부): 투자 기준으로 보았을 때 자금 2억이라면 다른 지역의 가치 있는 단지를 찾아볼 것 같다. 내집마련 기준으로 보았을 때 가장 선호하는 A타입과 B타입의 매매 호가가 5천 정도 차이가 나기 때문에 B타입 매수 또는 A타입 매물 조건을 파악하여 가격 협상을 통해 매매 가격을 최대한 낮춘 후에 매수할 것 같다
✅ 작성하면서 느낀점 : 작년 처음 열반스쿨 기초반에서 수익률 보고서를 작성할 때는 가이드를 보고 따라하면서 어떻게 작성하는 지에 대해서 알게 되는 과정이라 크게 힘든 점은 없었습니다. 여러 강의를 듣고 배운 뒤에 다시 수익률 보고서를 작성해보니 가치 분석을 위해 고려해야 할 것들이 많아 비교하고, 생각하는 시간이 늘어나 오히려 시간이 더 걸린 것 같습니다. 꾸준하게 앞마당을 만들어 나가면서 임장보고서를 통해 입지/가치 분석하는 실력을 더 키워야겠다고 생각했습니다.
