✅아파트명 : 해운대자이1차
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
→ B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
센텀시티 기준 자차 6분, 지하철 15분 → S등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 해강중학교, 학업성취도 88.9% (특목고 진학률 7%) → B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
백화점 2개, 마트 0개 (홈플러스 폐점) → S등급
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 부산 앞마당에서만 놓고 보면 이 정도 입지에 8억대로 진입할 수 있는데가 거의 없고 어깨 이상 올라왔다는 생각이 들지는 않는다.
2) 환금성 : 이제 13년식이라 초신축은 아니지만 세대수가 1000세대가 넘고 4층 이상이다. 해운대구 안에서도 선호도가 높은 단지이기 때문에 환금성 걱정은 안해도 될 단지
3) 수익률 : 투자금 자체가 크기 때문에 투자 대비 수익률이 좋지는 않다. 현재 투자금 4억 가까이 가지고 있다면 더 가치가 좋은 단지에 투자하는게 맞다.
4) 원금보존 : 이 단지의 평균 전세가율이 53%인데 현재도 딱 53%다. 지방기준 전세가율로만 따지면 낮은 수준이긴 하다.
5) 리스크 대비: 부산은 앞으로 3년간 부산 남구, 명지를 제외하곤 공급이 많지 않다.
나의 투자 결론(매수 여부): 투자하지 않는다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
아무리 가치가 좋은 단지도 비싸게 매수하지 않아야 하고, 특히 부동산 지방은 상승장과 하락장 사이클이 빠르기 때문에 매수 타이밍도 중요하다. 가치가 있는 자산도 하락장이 오면 직전 상승장의 허리까지 하락하고 그 때가 다음 상승장의 최저점이다. 내가 아는 지역과 단지가 많을 수록 더 선택의 폭이 넓어지고, 평소 꾸준히 앞마당 관리를 해야만이 기회가 왔을 때 기회인 줄 알아본다.
