안녕하세요 춘식이입니다.
2022년 지방 광역시에 생애 첫 아파트를 매수하고 보유하며 느꼈던 점들을 적어보려고 합니다.
생애 최초 아파트 매수
2021년 부동산 폭등장에서 전세입자로 거주하던 저희 부부는
21년 7월에 내집마련 기초반을 수강하고 그 해 9월에 아파트를 매수하게 됩니다.
그 당시엔 앞마당이라는 것 자체가 없었지만
내마기 강의에서 배운대로 저희 집 예산에 맞는 금액대의 아파트를 털어서
주담대를 내고 입주를 하였습니다.
연식 외에는 가치가 썩 뛰어난 단지는 아니었지만
임신 중에도 열심히 매임을 하고 장부 물건을 털었고
생애 처음으로 자산을 취득했다는 뿌듯함이 컸던 것 같습니다.
처음엔 살다가 전세를 주고 나가면서 자산재배치를 하겠다는 계획이 있었지만
그 이후 처음 계획 했던대로 실행할 수 있었을까요?
부동산 하락장이 오다.
집을 매수하고 얼마 후 부동산 시장의 분위기가 심상치 않았습니다.
저희가 매수한 이후 전고점을 찍더니 2022년…부동산 하락장을 맞게 되었습니다.
2022년, 2023년 2년 간 매매가는 매수가보다 1.5억이 하락했고, 전세가도 1억 넘게 빠졌습니다.
2024년, 2025년 2년 간은 매매가가 더 이상 빠지지 않는 보합장, 전세가는 조금씩 올랐습니다.
2026년 현재는 매매와 전세가가 조금씩 반등하고 있습니다.
4년이 넘는 시간 동안 이 집을 보유하면서
매수 후 가격은 계속 빠졌고 올해 들어서야 가격 반등이 오고 있습니다.
이 기간 동안 흔들리지 않고 보유를 할 수 있었던 이유는
실거주였기 때문에 1억이 넘는 역전세를 피할 수 있었고
감당가능한 대출을 내서 원리금 상환에 부담이 없었습니다.
그리고 상승장에 취해 신용 대출을 내서 추가 매수를 하지 않은 것,
다시 전고점을 회복할 가치의 단지라는 확신이 있었기에 기다릴 수 있었습니다.
보유 기간 동안 가장 마음이 쓰였던 건
제 선택을 믿고 따라준 가족들이었는데요.
‘다시 전고점까지 회복하는 건 힘들지 않을까’ 하는 우려와 근심이 가득했던 남편이었지만
2025년… 주담대를 상환하고도 돈이 남을 정도로 전세가가 올라와서 자산재배치가 가능했던 시점까지
저를 믿고 기다려준 남편이 있었기에 보유가 가능했던 것 같습니다.
왜 이런 결과가 발생했을까?
저희가 매수할 수 있는 가격대의 단지들 중 가장 좋은 단지를 선택했고,
매수 당시 전세가율도 80% 이상,
500세대 이상 신축 단지의 고층 판상형 매물이었기에 환금성도 좋았습니다.
제가 그 당시 몰랐던 건 해당 지역에 앞으로 예정된 공급이 많이 있었다는 것,
특히나 지방이기 때문에 입주물량에 따라 전세가 움직이고
전세가가 하락하면 매매가도 끌어내린다는 것…
당시 부동산 하락장이 온 원인에는 여러 요인들이 있었지만
가장 쉽게 예측가능한 리스크는 입주물량이었습니다.
이번에 열반기초반 재수강을 하면서
너바나님께서 ‘이것만 알아도 여러분은 큰 돈 법니다. 투자는 불황일 때 사야합니다.’라고 해주신 말씀이
4년 6개월 간 보유를 해 온 현 시점에서 가장 크게 와닿았던 것 같습니다.
매수 당시…회사에서든 카페에서든 온통 부동산 얘기만 했었고
지나고 보니 그 때는 오히려 매도 타이밍이었지 매수 타이밍으로서는 썩 좋은 시기는 아니었습니다.
우량 자산이 아니었지만 매매가가 전고점 대비 -30% 빠지면서 저평가 되어있었고
300만 광역시에서 중간 입지의 신축 단지였기에 보유할 만한 가치는 있다고 판단했습니다.
부아가 치밀어 오를 때도 있었지만 언젠가는 가격이 회복할 단지라는 확신으로
전세가가 반등하길 오래도록 기다렸던 것 같습니다.
다음 투자에 적용할 점
- 단지 간 비교평가는 보유에 큰 심리적 안정감을 준다.
매수 전 같은 가격대의 단지들을 비교하고 매수했기에 제 선택에 큰 후회는 없었습니다. - 불황에 매수하고 호황에 판다.
제가 생애 최초 주택을 매수할 때는 호황이었기에 매매가도 무릎 이상이었고 가격 네고도, 이사날짜 협의도 모두 매도자에게 끌려가듯 했습니다. 불황에 매수해야 싸게 살 수 있고 매도 타이밍도 잘 잡을 수 있습니다. 호황일 때 상대적 저평가를 따져가며 매수를 했어도 어떤 결과가 뒤따라 오는지 알기에 이와 같은 경험을 두 번 반복하지 않기 위해 앞으로 특히나 지방투자에 있어서는… 모든 사람들이 동참하는 시기에는 매수하지 않을 것입니다. - 지방에선 공급물량 특히 중요하다. 입주 물량에 따라 전세가 움직인다.
저는 실거주로 먼저 시작했기에 역전세 구간을 피할 수 있었습니다. 이후 공급폭탄 예정이었던 중소도시에 1호기 투자를 하려고 했던 적이 있었는데 매수를 고민하던 시점에는 공급을 피해서 2.6개월로 전세를 맞추면 그 이후엔 공급이 없으니 매매,전세가가 올라있을거라는 행복회로를 돌렸지만 2년 6개월이 지난 지금 시점에서 복기해보면 매매가가 그대로입니다. 지방에서의 과공급은 리스크가 상당한 투자이고, 내가 감당 가능한 리스크인지를 고려하고 매수해야함을 알게 되었습니다. 농부의 마음으로 기다리고 기다린다.
매수가보다 1.5억 하락했을 땐 아이가 태어난 지 얼마 안된 시점이라 육아에 전념하느라 부동산을 살피지 못했습니다. 그렇게 아기가 8개월 될 때까지 잊고 살다가 그 이후로는 정신없이 앞마당을 늘려가며 실거주 단지의 가격 동향을 세세히 살피지 않았던 것도 오히려 도움이 되었습니다. 그렇게 시간이 지나자 어느새 매매가와 전세가가 서서히 오르는 초봄의 모습이 보이는데요…가치가 있고 단지에 대한 확신이 있다면 느리지만 가격은 회복한다는 것을 깨달았습니다.
