잔금 한 지 두 달만에 1호기 매도하고 상급지 갈아타기 했습니다. (1)

안녕하세요 춘식이입니다.

1호기 투자를 한 지 꽤 시간이 지났음에도 
어떻게 시작해야 할 지 고민만 하다가 후기를 적지 못하고 있었는데 
그동안 실전투자경험담 게시판을 통해 동료분들로부터 받은 도움을
투자 후기로 전하는게 고마운 마음을 조금이나마 돌려드릴 수 있는 길인 것 같아 노트북을 켜게 되었습니다.

저는 현재 지방에 거주하고 있는 41개월 된 아이를 키우는 아기 엄마입니다.
2021년 7월부터 부동산 투자를 공부를 시작하였고 
가족의 반대가 있지만 현재도 투자 공부를 근근히 이어나가고 있습니다.
PPT와 엑셀은 월부에 와서 처음 제대로 써 본 평범한 회사원입니다.
비슷한 상황에 계시는 동료분들께 작은 도움이나마 되시면 좋겠습니다.

[투자 공부의 시작]

저는 2021년 7월에 월부에서 첫 부동산 강의를 들었습니다.
당시 전세입자로 살고 있었던 저희 부부는 부동산 상승장에서 
자산이 없었던 여느 분들처럼 상대적 박탈감을 크게 느끼고
‘내집마련기초반’ 수강을 하게 되었고 이후 바로 실거주집을 매수하였습니다.

이후 바로 열반기초반 수강을 이어가며 부동산 투자에 관심을 가지게 되었고
당시 임신 6개월로 홀몸이 아니었지만 숙박 임장과 하루 4만보씩 걸으며 
‘반드시 뭐든 이뤄내겠다’는 마음으로 열의를 불태웠습니다.

임신 극초기부터 7개월까지 투자 공부를 한다고 태교는 커녕 건강을 제대로 돌보지 못해
결국 장기입원을 하고 출산과 육아를 하며 한 동안 월부를 떠나있다가
아기가 생후 7~8개월 정도 되었을 때 다시 강의를 신청했습니다.

첫 아이여서 부모로서도 초보였고
부동산 공부도 쉬었다가 다시 시작하니 이전에 배웠던 게 너무나 새롭게 다가왔지만
부동산 투자 외에는 노후준비를 할 수 있는 방안이 없었기에 그냥 했습니다.

실전반 이상 강의는 번번이 광클에 실패했기에 기초반 강의를 거의 3~4번씩은 수강했습니다.
현재까지 지투실전반 2회 수강이 실전반 수강의 전부입니다.

기초반이라고 하더라도 조장 지원을 하며 할 수 밖에 없는 환경을 만들고
강의를 통해 만난 소중한 동료분들과 자실도 꾸려 임장지를 계속 늘려나갔습니다.
집에선 늘 아기띠를 매고 임보를 쓰고 강의를 듣는 게 일상이었고
늘 시간에 쫓기 듯 살았던 초반에는 임장 중 쉬지 않고 다닌 탓에
절뚝거리면서 임장을 다니기도 하고

자주 갔던 정형외과에서 ‘대체 무슨 일을 하시냐’고 물어보시기도 했는데
육아휴직이라는 이 기간이 회사에 방해받지 않고 
앞마당을 늘릴 수 있는 마지막 기회라고 생각해서
무리하게 다니기도 했던 것 같습니다. 
그렇게 부동산 투자자로서 한 발 내딛기 위해 1호기 투자 준비를 합니다.

[1호기를 찾아서]

23년 말 양파링 멘토님과 매물코칭을 하고 중소도시에서 1호기 투자를 진행하려고 했다가
이전에 만들어 둔 앞마당 중 전세가가 오르면서 

제 투자금 범위에 들어오기 시작하는 것을 알게 되었습니다.

그 당시에는 ‘이왕하는거 도시 규모가 더 큰 지역에 1호기를 하고 싶다’는 열망이 가득하여
회사 복직 후 새로운 업무를 맡아 투자에 온전히 집중할 수 없는 상황이었지만
해당 지역에서 미처 만들지 못한 다른 구까지 앞마당으로 모두 만들었습니다.

남편이 부동산 투자를 반대했기에 늘 친정에 아기를 맡기고 토요일만 임장을 다녔고 
주중에는 회사를 다니고 퇴근 후에는 육아 출근이었기에 
아기가 잠든 시간 외에는 개인 시간을 전혀 낼 수 없어서 
새벽 4시에 기상하여 오전 7시까지는 임보를 쓰고 
출,퇴근 지하철 안에서 강의를 들으며 투자를 하기 위해 아등바등하던 시기를 보냈습니다.

매일은 정신없이 흘러가는데 1호기 투자를 못하고 있다보니 심한 슬럼프를 겪기도 했습니다.
회사 업무도 관리영역이 아니었고 육아는 육아대로 힘들고 거기다 투자까지 
뭐하나 제대로 하는 게 없다는 자책감, 우울감이 컸는데
가장 큰 원인은 완벽주의를 버리지 못하는 제 자신에 있었습니다.

어느 정도 준비가 되었으면 첫 발을 내딛어야 하는데 
준비가 되었다는 기준점이 상당히 높았고 실수에 대한 두려움으로 행동하지 못했습니다.

슬럼프를 겪던 중에 운 좋게 광클이 되어 처음으로 지방투자실전반을 수강하게 되었는데요
거기서 만나게 된 루공 튜터님과 동료분들 덕분에 슬럼프를 완전히 극복하고 
지방투자실전반 수강이 종료된 그 다음달 1호기 투자를 하게 되었습니다.
(1호기 원정대 호프님, 무해님 덕분에 더 힘내서 투자를 할 수 있었습니다. 감사합니다.)

1호기 투자를 했던 과정은 루공 튜터님께서 알려주신 방법대로 
앞마당 전체 단지들을 전수조사해서 
금액대 별 저평가, 투자금 별 저평가 단지들을 뽑아
그 중 우선순위를 세우고 차례차례 매물을 털기 시작했습니다.

시간적 제약이 많은 워킹맘이라 평일에 휴가내고 매물을 보러 가고
주말에 친정에 아기 맡긴 다음에 매물을 보러가고
절친한 지인의 결혼식 날도 얼굴 도장만 찍고 기차에 몸을 실었습니다.

급매라고 해도 보지 못한 물건을 사는 건 아니라는 생각이 들었고
그렇게 날라간 매물들은 애초부터 내 것이 아니었다는 마음으로
제 상황에서 할 수 있는 최선을 했습니다.

당시 저는 실거주집에 주담대 및 신용대출이 묶인 상황이라 잔금 대비가 전혀 되지 않았기에
세 낀 매물, 주인전세, 매매와 전세 동시 계약 세가지 조건이 아니면 투자가 어려웠습니다.
그럼에도 1호기를 할 뻔 했었던 중소도시에서 
주인전세 매물을 찾아 계약 전까지 갔던 경험을 바탕으로
여러 제약들이 있음에도 방법은 있을거라 생각했습니다.

지역의 모든 구를 다 돌아다니면서 잔금을 치지 않고도 투자할 수 있는 매물을 찾고
회사에서도 틈만나면 전임을 하며 부동산 소장님들께 새로운 매물은 없는지 물어보고
매물 예약이 없어도 워크인으로 다니며 장부 물건은 없는지 찾아다녔습니다.

그 중 예전에 앞마당을 만들었을 당시 

같이 매물을 봤던 소장님과 인연이 되어 투자까지 진행할 수 있었습니다.

물건지 소장님이셨고 당시 점유자였던 세입자와 친분이 돈독하셔서
소장님께만 집을 보여주셨던 상황이라 운 좋게 매물임장을 할 수 있었습니다.

원래 매수하려고 했던 집은 이 집이 아니었는데 
1순위 매물의 매도자가 계좌번호를 주지 않아서 2순위 매물을 매수하게 되었습니다.

이 과정에서 매물코칭을 해 주신 라즈베리 튜터님의 조언이 정말 큰 도움이 되었고
'잘 찾아내셨다. 고생하셨다.'는 말씀에 
그간의 시간들을 허투루 보내진 않았다는 생각이 들었습니다. 
그렇게 가계약금을 입금 하고 본계약과 전세 빼기에 집중을 하게 됩니다.

[가계약 이후 과정]

무사히 본 계약을 하고 본격적으로 전세 빼기에 집중했습니다.
당시 잔금 대비가 되지 않았지만 기존 세입자가 나가면서 공실이 될 집을 매수한 이유는
그 지역에 전세 매물이 말라가고 있었고
투자한 단지 주변 단지들에도 전세가 귀한 상황이었습니다.

겨울 이후 날이 조금씩 풀리기 시작하던 시기에
공실로 만들어두고 도배와 자잘한 수리를 하면 집 상태는 깨끗한 편이라
전세금에 크게 욕심내지 않고 광고를 내면 
무리없이 전세는 나가지 않을까 하는 생각을 하게 됩니다.

전세 빼는 과정에서 복병은 매매 부동산 사장님이셨는데
전세 물건을 독점하려고 하시고 약간의 기분파이신 성격이라 
어떻게 말씀드려야 감정이 상하지 않고 잘 해결할 수 있을까 고민이 되었습니다.

'전세 못빼면 정말 집에서 쫓겨나요. 
제가 지금 전세 걱정에 잠도 못자고 위경련 때문에
아무것도 못먹어요 사장님..살려주세요'

라며 감정에 호소하기도 하고 

전세금을 천만원 낮추고 이번주 안에 안나가면 지역 전체에 다 뿌리겠다 라고 말씀드리자
소장님께선 '그렇게 물건 다 뿌린다고 나가는거 아니다' 라며 쓴 소리를 하셨지만
잔금 대비가 안되는 상황에서 소장님의 말씀보다 
전세가 안빠지는 상황이 더 공포스러웠기에
그날 귀가 후 밤새 부동산 전화번호 작업과 주변 단지들 전세 상황 정리를 하며
다음 단계를 준비했습니다.

그 다음날 오전...매매 부동산에서 다급하게 전화 한 통이 오더니
아는 부동산 통해서 손님을 모셔왔다고 말씀하셨습니다.
'애기엄마! 그러게 내가 전세 빼준다했지 그렇게 간이 작아서 투자는 어떻게 한다고 어쩌고 저쩌고'
하시는 말씀과 그리고 그 이후에도 오전 내내 전화가 줄줄이 오셨지만
'전세가 빠졌다' 는 말 한 마디로
전세 우울증이 단박에 치료되고 가계약금 쏠 때 보다 더 기분이 좋았던 경험이었습니다.

1호기 전세가 왜 잘 나갔을까를 곰곰이 복기해보면
당시 해당 구 말고도 지역 전체적으로 전세 물량이 없었던 하늘이 도와주신 상황에
공실 상태의 입주가 자유로운, 조건이 좋은 매물이었기 때문이라고 생각합니다.
거기다 매매 부동산 사장님께서 다른 단지를 눈여겨 보던 저희 세입자분께
저희 집 매물을 강력하게 어필하신 덕분에
저는 무사히 전세를 빼고, 소장님께서는 전세 복비도 받으실 수 있는 행복한 엔딩이 되었습니다.

[잔금 과정]

법무사와 보수료를 협의하는 과정에서 몇 번의 언쟁이 오고 가긴 했지만
잔금 날에는 다행히 법무사와의 문제는 없었는데 또 다른 문제가 기다리고 있었습니다.

매물 임장 당시 부동산 소장님과 기존 세입자와 친분이 돈독하여 서로 모임도 하는 사이였는데
지나고 보니 소장님과 세입자와의 친분 때문에 저한테 불리한 점도 있었습니다.

무사히 잔금을 치르고 기진맥진해서 귀가하는 중
세입자에게서 전화 한 통을 받았습니다.
'저 지금 들어와서 보니 가스렌지 불이 안들어오는 곳이 있어요'

세입자가 보내준 동영상을 확인한 후
부동산 소장님께 연락을 드렸지만
이미 잔금이 다 끝난 상황에서 매도자에게 수리비를 요구하는게 쉽지 않았습니다.
잔금 날 이후 세입자의 연락이 오면
이번에 또 고장난 곳은 어디려나 하는 걱정이 앞섰습니다.

매물 임장 당시 가스렌지 불까지 켜보지 않아서
가스렌지 4구 중 2개에 점화가 되지 않는 것과
가스렌지 후드가 고장나서 작동이 안되고 있었던 것, 그리고
싱크대 배수구가 상당히 많이 막혀서 교체가 필요하다는 사실을 인지하지 못했습니다.

매도자 역시 이 부분에 대해 세입자에게 수리를 요구 하지 않고 보증금을 돌려주었기에
매수하자 마자 제가 수리 비용 몇 십 만원을 내고 보수를 했습니다.
이 과정에서 다음 투자 때는 매물임장 시 내가 스스로 알아차리지 못한 하자들은
다 불필요한 비용들로 나가겠구나를 몸소 깨달았습니다.

그리고 부사님께서
전세 잔금 전 매수인인 저에게 언질도 없이
새로운 세입자에게 집 비밀번호를 알려줘서 일부 짐을 옮기게 했던 부분 또한
잔금 하는 과정 중에 이 사실을 알게 되어 제대로 대처를 못했고
운이 좋게도 다행히 세입자가 전세 잔금을 잘 쳤기에 망정이지
혹여나 세입자가 다른 마음을 먹었다면 큰 문제가 되었을 것 입니다.

이 일을 겪고 다음 투자 시 만약 공실 물건을 매수한다면
비밀번호를 주기적으로 바꾸고 잔금 전 새로운 임차인이 점유를 하는 일을
미연에 방지해야겠다는 생각을 했습니다.

그리하여 하자 수리도 마무리 되어가고 
세입자도 입주하여 잘 살고 계시던 와중...

저는 잔금 한 지 한두달 만에 1호기를 매도하게 됩니다.