✅아파트명 : 창원 가음동 더샾센트럴파크 2단지
- 먼저 이 아파트를 알아본 이유는 회사 근처로 이사한다는 가정하에 주변 아파트 중 한 곳을 정해서
알아보게 되었다.
✅위치(지도)
경남 창원시 성산구 가음동
2017년 준공되었고 총 624세대로
현재 33평이나 39평이 7억 7~8천대 같은 가격으로 매물이 나와서
앞동에 위치해 있고 평수가 넓은 39평을 알아보기로 하였다.
그리고 전월세 매물은 0이고 매매만 나와있어서 전세가는 더 오르고 결국 매매가도 오를것이라 예상된다.
화면 캡처는
- 윈도우: 윈도우 + Shift + S
- 맥: shift + command + 4
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
00구 종사자 수 :
| 중소도시 | 경남 | 창원시 | S | 469,009 | 114,965 |
00구 직장 등급 : S 등급
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
창원공단 : 5분
상남동 상업지 : 8분
창원중앙역 : 11분
교통등급 : 지방기준 S 등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 남산중학교, 학업성취도 78%, C등급 이나
주변에 초,중,고가 다 있어서 학군은 괜찮은 편이다.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 주변 대형마트나 백화점 없어 C등급이나
바로 앞 가음정 시장과 우체국,파출소, 여러 상가들이 있고,
차로 5분~10분 내 거리에 롯데백화점 대형마트 등 시내와 근접하여
상권이나 생활권은 좋은편이다.
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 성산구 3년입주 합계 : 2,337세대 (26년 1,509세대 + 27년 828세대 + 28년 0세대)
A 등급
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 창원 성산구 인구수 : 245,920명/109,940세대(2026.5월말 기준)
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,230
(1년 : 1,230세대 / 3년 : 3,690세대)
3) 3년 입주량 합계 : 2,337 세대 (26년 1,509세대 + 27년 828세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 2,337 세대÷3년 = 연평균 779 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 779÷1,230 =0.633배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이상 A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 창원 가음동 더샾센트럴파크 2단지 39평 현재 매매 7.5억, 전세 5억
5년 내 고점 매입시: 년 월 매매 7.8억 전세 6.2억
5년 내 저점 매입시: 년 월 매매 6.4억 전세 4.25억
현재 전월세 매물이 제로이고 대부분 전세입자들이 재계약을 하는 상태로
전세 및 매매가가 당분간 오를것으로 예상됨
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 주변 아파트와 시세가 비슷하나 39평이 33평과 비슷한 금액대로 매물이 나와있어 조금은 저평가 되었다고 볼 수있다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 현 전세 매물도 없고 창원 성산구에 신규 입주량도 적정해서 환금성은 보통
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 투자가 아닌 내집마련 가정이라 수익률은 계산 안해 봤으나 투자 물건으로는 좋아보이지 않음
4) 원금보존 : 원금보존은 가능
5) 리스크 대비:
나의 투자 결론(매수 여부): 투자로서는 매수 안하는것이 좋을것으로 판단되나
개인적으로 직장 근처로 실거주 하기엔 적정한 것으로 판단됨
✅ 작성하면서 느낀점 : 부동산 사이트를 거의 사용해 본적이 없어서 호갱노노,아실,지인 등
여러 사이트를 자주 들여다 보면서 공부를 해야겠다는 생각이 들었고
머리속에는 수도권 등 여러곳을 비교분석해보고 싶은데 시간부족으로 현재 한곳만 보고서를 작성한것에 대해 아쉬움이 남는다.
조만간 수도권과 내가 사는 지역의 수익률 보고서를 작성하여 비교 분석을 꼭 해볼것이다.
