✅아파트명 : 부산 동래래미안아이파크
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
동래구 종사자 수
- 동래구 직장 등급 : C등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
- 교통등급 : (해운대 센텀시티역 기준) 자차 19분, 대중교통 34분 => A등급
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을: 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
- 학군
- 유락여자중학교: 학업성취도 88.2%, B등급
- 동래중학교: 학업성취도 82.4%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
- 환경 : 롯데백화점, A등급
5. 공급
- 동래구 3년입주 합계 : 1781세대 (26년 400세대 + 27년 1000세대 + 28년 381세대)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
- 현재 시세: 2단지 34A평 현재 매매 12.3억, 전세 6.2억
- 3년 내 고점 매입시: 2026년 4월 매매 11.9억 전세 6.1억
- 3년 내 저점 매입시: 2025년 9월 매매 5.98억 전세 2억
* 대상 아파트가 2022년식으로 최근 3년 데이터만 확인 가능
✅현장사진(선택)
* 사진 출처: 네이버 부동산
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 대상 지역내 대단지 신축아파트로 최근 가격이 많이 상승하고 있으나, 아직 앞마당이 없어 비교군 부족으로 판단여부는 보류해야 할 것 같다.
- 저평가 여부 확인 : △
2) 환금성 : 3000세대가 넘는 대단지며, 인근에 큰 대로와 환승역이 있어 출퇴근에 용이한 점 그리고 인근 사직동의 학원가가 있어 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상한다
- 환금성 여부 확인 : O
3) 수익률 : 투자금 자체가 6억 이상이 필요하기 때문에 투자금 대비 수익률이 좋지 않을 것같다. 투자금을 생각한다면 다른 적당한 아파트를 찾아보는 것이 맞다는 생각이 든다.
- 투자금 대비 수익률 계산 : X
4) 원금보존 : 추후 3년이내의 공급량이 적고, 현재 전세가율을 지방 기준 최대 전세가율 70%와 비교했을 때, 낮은 편이라고 생각한다. 또한 입지독점성 관점에서 이 지역을 대신할 수 있는 지역들이 있는것으로 판단한다.
5) 리스크 대비: 추후 부산시 내 입주물량이 적은 편이라는 점은 장점의 요소가 되겠으나, 부산 내에서 선호도가 높은 해운대나 수영구 지역이 있기 때문에 아파트 가격에 변동이 생긴다면 영향을 받을 수 있을 것이라는 생각이 든다.
나의 투자 결론(매수 여부): 투자하지 않는다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
아직 비교할 수 있는 앞마당이 없어 내가 판단하는 것이 제대로 된 것인지 판단이 되지 않아 많이 비교해보고 작성해봐야 겠다는 생각이 들었다. 또한 저.환.수.원.리라는 원칙을 배웠음에도 나도 모르게 나의 감정이나 생각이 더 많이 반영되는 것같아 이부분은 조금더 공부하면서 보완해 가야겠다는 생각을 했다.
