[열기91기 3모하는 너바나님의 자산만큼 4모을조_약장속의금은화]수익률 보고서의 의미:같은 돈으로 더 좋은 것을 사는 것

안녕하세요 겨울 내 ,인내하여 자라는 약재 금은화 처럼 성장하고 싶은 

약장속의금은화입니다

3주차는 주우이 멘토님께서 수익률 보고서에 대한 모든 것을 알려주셨습니다 

같은 돈으로 더 버는 투자를 할 수 있도록

가치를 판단하고

가치를 대비 저평가를 비교 하여, 

리스크를 헷지 하여 

보유 기간 동안 내가 투자한 단지를 믿게 만들게 

해주는 수익률 보고서에 대한 모든 것 ! 

3주차 강의 후기 시작 하겟습니다 

1. 상승 흐름은 순서가 있다

강남 → 서초·송파 → 판교·분당·과천·성동구 → 수지·영통·동탄 → 평촌·의왕·산본 순으로 퍼진다. 

아직 못 오른 곳이 많다는 게 포인트. 규제로 일시적으로 주춤할 수 있지만, 사이클은 반복된다. 

흐름을 알면 다음 선택의 질이 달라진다.

2. 수익률 높은 투자 vs 수익률 낮은 투자

① 신축 + 호재

호재는 과대평가되는 경우가 많다. 호재만 보고 가격이 선반영된 단지를 피해야 한다.

② 투자금 (레버리지 효율)

비슷한 입지라면 투자금이 적게 드는 쪽이 수익률에 유리하다. 확신이 있는 물건은 안 팔고 버티는 것도 전략이다.

③ 입지독점성

대체 불가능한 땅인가? 빈 땅이 없고 수요가 넘쳐야 한다. 

서울과 1기 신도시 핵심지역이 여기에 해당.

 반대로 파주·창릉 같은 신규 공급지 이어지는 빈땅 인근은 독점성이 약하다.

④ 교통 — 업무지구 접근성

강남·여의도·판교 등 핵심 업무지구까지 직결 혹은 1회 환승이 핵심이다. 

신분당선 개통 사례처럼, 교통 호재는 실수요 수요층을 만들어내기 때문에 중장기 가격 상승으로 이어진다.

3. 절대적 저평가 vs 상대적 저평가

같은 7억이라면, 가치가 더 높은 단지가 먼저 오른다. 

가격을 고정해놓고 단지를 비교하는 습관, 최소 10개 이상 쌓아야 감이 생긴다.

4. 공급은 리스크이자 기회

• 대규모 입주 → 전세 물량 증가 → 전세가 하락 → 매매가 하락 압력
• 단, 입지 좋은 곳은 1~2년 내 안정화됨 (헬리오시티, 올림픽파크포레온 사례)
• 역전세 한 번은 버틴 후 공급이 없다면 버티는 방향으로 가지만, 두 번이면 매도 검토
• 투자 시점 + 2년 후 전세 만기 시점까지 3년치 공급 물량을 반드시 확인해야 한다

5. 수익률 보고서의 역할

가치를 알고, 믿고, 기다리게 해주는 것. 투자 후 괜히 네이버 부동산만 들여다보는 불안감은 확신이 없기 때문이다. 수익률 분석이 되어 있으면 흔들리지 않는다.

끝으로 

강의를 들으면서 1호기와 2호기의 수익률이 달랐던 점을 고민 해보니

1호기 때는 가치 판단은 어느정도 했지만 

내 수준에서 좋은 물건은 못한다 한계를 짓고 

상급지를 더 털지 못한점 

가치적으로는 1호기 지역이 좋긴 했지만

결국 공급이 적어지면서 전세가 오르면서 매매가 치고 올라가는 전주 시장을 보면서

지방은 공급이 중요하다는 점 

이번 강의 뿐 아니라 매번 강조 했는데 

배운 걸 실제 행동으로 적용하지 않은게 아쉽다 

2호기는 지금 복기해도 적은 투자금으로 수익률 높은 투자를 할 수 있었다 

심지어 2호기는 더 적은 투자금인데 말이다

복기를 정말 많이 했고 

투자 못하는 기간에도 임장과 시세트래킹을 꾸준히 했기 때문이다 

월부학교라는 좋은 환경에서 프메퍼튜터님과 동료들이 도와준 덕도 정말 크다 

지방투자는 어느정도 판단이 잘 되지만 수도권은 처음이어서 

좀 더 공부가 필요할 것 같다

앞으로

수익률 보고서를 통해 가치 판단하는 연습 뿐 아니라

내가 실제 투자를 하지 않더라도 

투자로 검토 했던 단지들과 다른 동료들의 경험담을 쌓아가면 

실제 투자로도 연결 할 때도 더 좋은 아웃풋을 낼 수 있다 생각이 든다

(그래서 월학 환경이 좋은데 말이다..ㅎㅎ) 

월부학교처럼 다른 동료들과 케이스 스터디는 못하더라도

주변의 동료들을 도우면서 배우는게 많으니 

적극적으로 아는것을 나누면서 도우려고 해야겠다 

bm

1.5,6억대별 투자 물건 리스트업 

2.적극적으로 동료들 투자 돕기

3.꾸준한 시세트래킹