✅아파트명 : 마포구 염리동 마포자이1차
✅위치(지도)
✅입지평가(AAABS)
1. 직장 (기준: 종사자수)
마포구 종사자 수 : 279,788명
직장 등급 : A
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 43분
여의도역 : 13분
광화문역 : 19분
교통 등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 서울여자중학교, 학업성취도율 90.9%(마포구 1등), 특목고진학률 5.1%
학군 등급 : A
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 이마트 마포점, (한강)
환경 등급 : B
5. 공급
- 마포구 3년입주 합계 : 2,427세대 (26년 680세대 + 27년 1,340세대 + 28년 407세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 마포구 인구수 : 356,856명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,784세대
(1년 : 1,784세대 / 3년 : 5,352세대)
3) 3년 입주량 합계 : 2,427세대 (26년 680세대 + 27년 1,340세대 + 28년 407세대)
4) 연 평균 입주량 : 2,427세대÷3년 = 연평균 809세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 809÷1,784 =0.453배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 → S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 마포자이1차 32평 현재 매매 25.8억, 전세 11.5억
5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 18.9억 전세 11억
5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 15억 전세 8.5억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
저평가 여부 확인 : 32평 최근 실거래가 25.8억, 현재 네이버부동산 호가는 26.9억에 나와 있음. 이 정도 가격이면 강남구, 서초구에서도 매수가 가능하고 잠실 파크리오 26평이나 헬리오시티 25평도 가능함. 마포구 안에서도 거의 탑급인 가격이다. 전고점과 비교해도 8억 정도 올랐음. 저평가라고 보기는 어려울 것 같다.
2) 환금성
환금성 여부 확인 : 300세대 이상, 마포역 도보 10분 이내, 선호 학교인 염리초, 서울여중, 동도중 배정이 가능한 단지로 수요가 높은 단지임.
3) 수익률
투자금 대비 수익률 계산 : 현재 투자금 14.3억으로 수익률 100% 달성을 위해서는 40.1억까지 올라줘야 함. 이미 전고점도 훨씬 지난 가격이고 전저점 2배인 30억보다도 더 올라야 함. 40억 정도면 강남권에서도 좋은 단지들의 가격이라 도달하기 쉽지 않을 수 있겠다.
4) 원금보존 : 현재 전세가율이 45% 정도라서 기준에 못 미친다. 서울 기준 55%
5) 리스크 대비: 마포구 내 공급도 적은 편이고 서울도 전체적으로 공급이 적어서 역전세 리스크는 크지 않을 것 같다
나의 투자 결론(매수 여부)
마포자이1차는 입지 가치로 봤을 때도 좋은 단지이고 실제 임장을 갔을 때도 입주민들 분위기나 주변 상권을 봤을 때 꽤 구매력 있는 사람들이 사는 것 같았다. 하지만 가격이 빠른 시간 안에 많이 오른 측면이 있고 투자금도 14억 정도가 드는 상황이라 투자하기는 어려울 것 같다. 비슷한 가격이나 비슷한 투자금의 다른 단지를 찾아볼 필요가 있겠다.
✅ 작성하면서 느낀 점
분임과 단임을 다녀오고 입지 분석과 수익률 분석까지 해보면서 확실히 사람들이 좋아하는 단지들이 이번 상승장에 정말 빠르게 많이 올랐다는 것을 느낄 수 있었다. 사실 임장보고서를 쓰면서 단지들을 이렇게 하나하나 수익률 보고서 쓰듯이 꼼꼼히 분석하지는 못했던 것 같다. 앞으로 임보 작성할 때는 top3 단지들만이라도 수익률 보고서를 작성해서 같이 임보에 넣어놓으면 좋을 것 같다
