✅아파트명 : 지축역북한산유보라
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
고양시 덕양구 종사자 수 : 140,713명
고양시 덕양구 직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 59분
여의도역 : 53분
시청역 : 43분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 지축 중학교, 신도시라 학업성취도 부재 (C등급)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : C등급
5. 공급
덕양구 3년 입주량 합계 : 4,690세대
26년 0세대 + 27년 0세대 + 28년 4690세대
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
- 덕양구 인구수 : 483,267명
- 연 적정수요 (인구수의 0.5%) : 2,416세대
(1년 2,416세대 / 3년 7,429세대) - 3년 입주량 합계 : 4,690세대
- 연평균 입주량 : 연평균 1,563세대 입주
- 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 0.64배
- 연 적정수요 대비 연 공급 평가 : A등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 지축역 북한산 유보라 (2019/549/전용84)
현재 매매 9억, 전세 6.3억
5년 내 고점 매입시: 2022년 6월 매매 12억 전세 6.8억
5년 내 저점 매입시: 2023년 9월 매매 8.4억 전세 4.4억
✅현장사진(선택)
© 카카오맵
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 고점 대비 25% 저렴해졌지만, 상대적 저평가 확인 필요
2) 환금성 : 549세대로 양호. 2026년 상반기에 21건 매매 거래. 8건 전세 거래.
전세 수요가 강하진 않지만 없진 않아 보임 (전세가 유지 추세)
3) 수익률 : 투자시 15%, 실거주시 18% (갭투와 실거주 측면 둘다 투자라고 보기 어려운 수익률)
4) 원금보존 : 전세가율 70%
5) 리스크 대비: 전세가 기준으로 바닥을 판단했을 때, 실거주할 때 하락장 오면 좀 눈물날 수도
나의 투자 결론(매수 여부):
딱히 수익률이 좋지 않으니 다른 아파트를 찾아보는 것이 좋겠음
아주 오래 여기 살 예정이고, 집이 너무 마음에 드는 게 아니면 하락장에서 슬플 예정
✅ 작성하면서 느낀점 :
모르는 게 많네. 최고의 선택은 하기 어렵지만, 사면 아쉬울 아파트 판단은 가능할 거 같다.
다른 아파트랑 비교해보면 재밌을 거 같다. 아예 다른 지역 아파트 작성해보자.
모르는 것들
대형마트, 백화점이 1km 반경 이내가 아니라 1.8km 에 있어도 그외 등급이라고 하는 게 맞나.
신도시라 학업성취도 부족할 때 학군 C인가? (대체할 지표로서 특목고 진학은 %로 판단?)
