✅아파트명 : 금천구 독산동 롯데캐슬골드파크1차 수익률 분석 보고서
✅위치(지도)
화면 캡처는
- 윈도우: 윈도우 + Shift + S
- 맥: shift + command + 4
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
금천구 종사자 수 : 242,666명
금천구 직장 등급 : A
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 53분 (1호선-2호선)
여의도역 : 37분 (1호선-5호선)
시청역 : 44분
교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 안천중학교, 학업성취도 78.4%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데대형마트, B등급
롯데마트가 롯데캐슬골드파크3차 지하에 있음
5. 공급
공급 등급: A
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
→ 고점에 매수시 아직 수익이 나지 않았다. 즉 이 아파트는 서울에서 드물게 전고에 도달하지 않았다.
→ 저점에 매수시 이미 수익이 3억이 넘는다. 사람들이 안좋아하는 금천구라도 저점에 매수했다면 3년만에 수익률 84%다.
현재 시세: 롯데캐슬골드파크1단지 34평 현재 매매 12.5억, 전세 8.5억
5년 내 고점 매입시: 2022년 1월 매매 13.65억 전세 4.9억
5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 9.45억 전세 5.8억
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 비슷한 가격대에 현재 살 수 있는 것중에 홍제원현대 32평과 봉천두산 24평도 있다. 롯데캐슬골드파크가 전고에 도달 전이라 절대적 저평가인것은 맞지만, 상대적 저평가는 아니라고 판단된다. → 저평가 X
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 300세대 이상이어서 통과, 저층과 탑층을 제외하면 만족 → 환금성 O
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 전세 레버리지 투자금 4.0억
100% 수익률(연평균 10%) 위해선 10년 동안 16.5억 만큼 올라줘야 함. 16.5억이라는 가격은 금천구보다 상급지인 동대문에 래미안위브나 동작구에 우극신등을 볼때 도달하기 어려운 가격은 아니라 판단된다. 목표 수익률 100%는 어렵지 않게 달성할 것 같다.
4) 원금보존 : 입지독점성 있고 공급물량 적음, 전세가율 68% → 원금보전 O
5) 리스크 대비: 역전세 대응 가능하다면 리스크 대비되는 것이지만, 현재 내 상황에서는 역전세 대비가 어려움 → 리스크 대비 X
나의 투자 결론(매수 여부): 매수하지 않는다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
역시 아는 아파트가 많아야 상대적 비교평가시 재미있다.
4강 강의에서 자모님이 목표 수익률을 가늠하려면 상급지의 가격을 알아야 한다고 하셨는데, 그것을 적용해보니 꽤나 유용했다.
월부에서 배운대로 투자했을때 10년간 목표수익률 200%는 절대 어렵지 않다.
