사직롯데캐슬더클래식 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 사직롯데캐슬더클래식
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
동래구 종사자 수 : 97,700명
동래구 직장 등급 : C
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
부산의 주요업무지구 30분이내로 갈 수 있다.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 여명중학교, 학업성취도 88.5%, B등급 / 특목고진학률 4.3% 11명
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
5. 공급
1) 동래구 인구수 : 271,437
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,357세대
(1년 : 1,357세대 / 3년 : 4,071세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,811 세대 (26년 400세대 + 27년 1,030 세대 + 28년 381세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,811 세대÷3년 = 연평균 603 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 603÷1,357 =0.44배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 > S 등급
부산남구의 공급이 2026년~2027년까지 적정공급량의 4배가 넘게 공급이 있다.
전세가의 영향을 받을 것이다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 부산 내륙 대장아파트인데 전고점을 넘지 못했다. 아직 저평가 구간이라 생각한다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 사람들의 선호도가 확실한 단지이고 환금성은 충분하다.
3) 수익률 : 투자금 4.15억으로 200% 수익률을 보려면 20억이 넘어야 한다. 장기적으로 가능할 수 있으나, 투자보다는 내집마련이 더 나을 것 같다.
4) 원금보존 : 전세가율 50% 정되이기 때문에 원금보존에서는 조금 어렵다.
5) 리스크 대비: 동래구와 주변, 상위지역의 공급은 부족한 편이지만, 남구의 공급이 2027년까지 적정수요량의 4배이상이 예정되어 있다. 전세가에 영향을 줄 수 있으니 대비해야한다.
나의 투자 결론(매수 여부): 아이키우는 나로써는 완전 가고 싶은단지이다. 부산에서 드문 평지에 학군지에 주변에서 살고 싶어하는 선호도 높은 단지이다. 현재 투자금이 4.15억으로 투자를 하게 된다면 서울 수도권 단지를 더 우선순위로 볼 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 강의에서 배운대로 저환수원리 기준에 맞춰 단지에 적용해 볼 수 있어 좋았다. 투자를 할 때 반드시 적용해야겠다. 사직롯데캐슬더클래식같은 지방이지만 입지독점성과 선호도를 갖춘 좋은 단지이다. 장기적 투자로 볼 때 투자해 볼 수 있는단지이다.
