✅아파트명 : 동탄역시범더샵센트럴시티
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
화성시 종사자 수 : 564,646
화성시 직장 등급 : S등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 55분
여의도역 : 70분
시청역 : 66분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 청계중학교, 청계초 (23/1170), ? 등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데백화점 동탄, 트레이더스, A등급
5. 공급
1) 동탄구 인구수 : 43만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,150세대
(1년 : 2,150세대 / 3년 : 6,450세대)
3) 3년 입주량 합계 : 5,980세대 (26년 1,765세대 + 27년 671세대 + 28년 3,544세대)
4) 연 평균 입주량 : 5,980세대÷3년 = 연평균 1,993세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,993÷2,150 =0.92배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 동탄역시범더샵센트럴시티 34평 현재 매매 20억, 전세 7억(최근 실거래 16.1억 / 전세 매물 없음)
5년 내 고점 매입시: 21년 09월 매매 14.8억 전세 6억
5년 내 저점 매입시: 23년 04월 매매 11.3억 전세 4.5억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : X (전고점 넘음, 최근 실거래가 16억인데 현재 호가 20억은 너무 비싸다고 생각함, 서울 1~2급지에 다른 대안 많음)
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : O (300세대 이상 / 1~3층, 탑층 아님)
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : △ (10년 내에 33억이 가능할까 ? 최근 동탄의 집값 상승률과 구매력을 보면 매우 놀라움 .. 10년 뒤라면 연식이 빠지긴 하겠지만 .. 동탄역 접근성이 좋기 때문에 불가능하지도 않을 것 같음)
4) 원금보존 : X (전세가율 35%로 너무 낮음)
5) 리스크 대비: O (향후 공급 적정이내, 수도권 공급 부족)
나의 투자 결론(매수 여부): 저환수원리에 어긋나서 투자하지 않겠음
✅ 작성하면서 느낀점
아직 1급지 앞마당이 없어서, 현재 내 앞마당 중 가장 상급지인 성동구의 20억대 단지들을 살펴봤다.
상당히 좋은 단지들이 많았고, 나라면 행당한진타운을 매수할 것 같다.
작년 9월 열기 수강 당시 동탄 미니 분임을 하면서 롯데캐슬이 15억이었을 때도 '말도 안 된다'고 생각했는데,
지금은 22억이라는 가격이 형성된 것을 보면 역시 미래는 예측할 수 없는 것 같다.
동탄에서 바로 송파로 갈아타는 수요도 있다고 하는데,
롯데캐슬을 매도하면 충분히 송파 입성이 가능하니 그런 흐름도 이해가 된다.
물론 동탄이 비규제지역이라 가격에 거품이 일부 반영된 측면도 있는 것 같지만,
그럼에도 22억이라는 가격을 시장이 받아준다는 점은 놀랍다.
다만 시간이 지나 연식이 빠지면 지금의 신축 프리미엄은 점차 없어질 텐데,
동탄은 아무래도 입지독점성이 서울보다 약하기 때문에,
서울 구축처럼 시간이 지나도 꾸준한 가격 경쟁력을 유지하기는 힘들 것 같다.
