✅아파트명 : 힐스테이트 영통
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 1시간 4분
여의도역 : 1시간 19분
시청역 : 1시간 27분
교통등급 : C등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 망포중학교, 학업성취도 91.3%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 갤러리아(4키로), 이마트 트레이더스(1키로 내), B등급
5. 공급
1) 수원 인구수 : 118만
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1년 5900세대, 3년 17,700세대
3) 3년 입주량 합계 : 9,886 세대 (26년 3,332세대 + 27년 2,973 세대 + 28년 3,581 세대)
4) 연 평균 입주량 : 9,886 세대÷3년 = 연평균 3,295 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 3,295÷9,886 =0.33배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
[수익률 분석 표 삽입]
| 힐스테이트영통 ('07년 / ^2140 / 34평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 12월 | 2023년 01월 | 2026년 7월 |
| 매매가 | 110,000 | 83,500 | 145,000 |
| KB시세 | 110,000 | 85,000 | 125,500 |
| 대출금액 | 60,000 | 59,500 | 60,000 |
| 종잣돈(매매가-대출) | 50,000 | 24,000 | 85,000 |
| 고점에 매수 시 수익률 | 70% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | 35,000 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 256% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 61,500 | ||
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X
ㆍ 과거 수지, 평촌에서 힐스테이트 영통과 비슷하게 가격을 형성하던 단지가 1.5~2.5억
더 저렴한 것으로 보아 힐스테이트 영통이 저평가 되어 있다고 보기 어려움
2) 환금성 : ○
3) 수익률 : 연 7%
4) 원금보존 : ○
5) 리스크 대비: 3년 이내 공급이 없기 때문에 리스크 현저히 낮을 것으로 예상
나의 투자 결론(매수 여부): 다른 지역(단지)으로 투자
✅ 작성하면서 느낀점 :
지금 시장이 매우 혼란스러운 만큼 단지마다 가격이 섞여 있는 것을 알게 되었고
어느 지역, 단지가 더 저평가되어 있는지 비교분석을 꾸준히 이어 나가야겠다는
생각을 하게 되었습니다.
