부천상동 진달래 대림e편한세상 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 진달래 대림e편한세상 (2002/639세대/전용84)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

부천시 종사자 수 : 318,670

부천시 직장 등급 :    S  

*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요 

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 1시간 12분

여의도역 : 56분 

시청역 : 1시간12분

판교 : 1시간27분

구디 : 47분

가디 : 38분

DMC : 1시간9분

마곡 : 49분

교통등급 :    B  

*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.

*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.

*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 석중학교, 학업성취도 91%, A등급 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 이마트, 현대백화점 1개 - A등급 

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 원미구 인구수 : 383,164명 

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,915

(1년 :  1,915세대 / 3년 : 5,745세대)

3) 3년 입주량 합계 : 150 세대 (26년 000세대 + 27년 000 세대 + 28년 150세대)

4) 연 평균 입주량 : 150 세대÷3년 = 연평균  50 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 50÷1915 =0.02배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내  >  S 등급  

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

현재 시세: 34평 현재 매매 8.6억, 전세 5.5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 5월  매매 8.6억 전세 3.8억

5년 내 저점 매입시: 2023년 4월  매매 6.0억 전세 3.6억

✅현장사진(선택)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 전고점 돌파직전이다. 상승장 초반이라고 하시는데, 이거 저평가를 어떻게 해야할까.

2) 환금성 : O (300세대 이상의 아파트, 저/탑층 제외)

3) 수익률 : 11.7억 매도시 목표수익률 100%

4) 원금보존 : 고점/저점대비 전세가가 대체적으로 오르는 편이었으며 현재 전세가율 64%로 비교적 높은 전세가율을 보이고 있다. 상승장 초반으로 점점 상승의 기운이 퍼지지 않을까?? 이렇게 써도 되는거 맞나이거?

5) 리스크 대비: 이전 고점/저점 당시보다 전세가율이 높은편인거 같다. 역전세 맞지 않도록 주의해야할까? 역전세는 언제나 리스크이긴허다.. 주변 공급이 있는지 확인 필요..

나의 투자 결론(매수 여부):

현재 할 수 있는 것에서 가장 좋은 물건을 해야한다.

지금은 상승장초입…?으로 투자금으로 가장 좋은 물건을 사는 것이 좋은거같다.  앞마당을 더 비교해봐야겠지만, 지금은 투자 나쁘지 않은거같다. 원미구에서 더 좋은물건은 더 높은 투자금이 필요해보인다..

✅ 작성하면서 느낀점 : 임보쓸때마다 투자결론이 어려워 끝까지 못하는경우가 많았는데, 지금 눈에 선하다. 비교평가를 계속 하고 앞서 다른분들이 쓰신 임보를 많이 봐야겠다.