✅아파트명 : 신동아 아파트 수익률 분석 보고서
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
동대문구 종사자 수 : 146,383
동대문구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 :45분
여의도역 : 47분
시청역 : 30분
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 대광중학교, 학업성취도 79%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 이마트 1개, B등급
5. 공급
- 동대문구 3년 입주 합계 : 1,237세대 (26년 886세대 + 27년 0세대 + 28년 351세대)
1) 동대구 인구수 : 352,299명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 352,299 * 0.5%= 1,761세대
(1년 : 1,761세대 / 3년 :5,283세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,237세대 (26년 886세대 + 27년 0세대 + 28년 351세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,237세대÷3년 = 연평균 412세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 :412÷1761 =0.234배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : S, 적정수요 ½ 이내
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 용두동 신동아 아파트 21평 현재 매매 9억, 전세 4.5억
5년 내 고점 매입시: 26년 6월 매매 9억 전세 4.5억
5년 내 저점 매입시: 23년 1월 매매 6.37억 전세 3.95억
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 홍제역 초역세권에 있는 홍제현대가 비슷한 연식에 같은 평수가 최고가가 7.2억인 것을 본다면 신동아는 초역세권이 아님에도 9억까지 올랐다면 현재 저평가의 단계는 아
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 772세대, 저층(1~4층)과 탑층 제외하고 환금성 있음
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 100%수익률(연평균10%)10년 내에 6.2억만큼 오르면 15.2억정도인데 이정도도 가능할 것으로 보임.
4) 원금보존 : 2호선과 매우 가깝고 아래 청계천이 있으며 강남 45분, 공급물량 적음.
5) 리스크 대비: 당분간 서울 내 공급이 적어서 역전세는 없을 듯 함.
나의 투자 결론(매수 여부): 고점이지만 입지가 좋아 종잣돈 가능하다면 매수 하고 싶음.
✅ 작성하면서 느낀점 : 아…앞마당.. 많아야겠다!!
