✅아파트명 : 크로바 /1992년 /1,632세대
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
대전 서구 종사자 수 : 18만
대전 서구 직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
교통등급 : s급
크로바는 대덕 연구단지, 시청 등 주요 업무지구와 30분이내로 자차로 갈 수 있다
지방에서는 자차로 1시간 이내 출퇴근이면 가능하다 생각 하지만
대전은 출퇴근 시간에 혼잡하기에 그럼에도 업무지구와 가까우면 플러스 요소가 있다
죽동도 신축도 있지만 연구단지와 가까운 장점도 있어서 좋아하기 때문이다
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 백화점2개,대형마트3, s등급
롯데백화점은 마트 같은 백화점이지만 서구 내 2개의 백화점이 있다는게 유의미하다 생각하고
그중 갤러리아는 신세계로 인해서 매출이 주춤 하지만 더현대 대구점 보다 높은 매출 순위를 지니고 있다
소비력 있는 사람들이 살고 있으며, 외부 수요도 있는 상권을 지녀
크로바는 환경까지 몰빵 된 동네라고 생각 든다
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
아직 호가 거래는 안됐지만 고점을 넘는 호가가 있다
해당 호가 다음에는 14억 매물 두개만 있다
매전 물량도 없어서 집주인들이 호가를 높게 내놓았기에 거래를 되는지 확인 할 필요가 있다
호가상 고점 매수했더라도 16% 수익률을 낼 수 있다
다만 투자금 대비 수익률과 수익은 매우 아쉬운 편이다
5-6억대 서울 투자 한 분들은 대부분 10억 달성기를 쓴 상황이기 때문이다
저점 매수시에도 수익면에서도 현시점과 투자금을 생각 하면 아쉬운 투자 였을 것 같다
수익률 합계도 대장을 투자 했음에도 불구하고 100%가 안되니 말이다
대전이 공급으로 인해 눌려 있어서 수익과 수익률은 다른 지역 대비 아쉬운 면모는 있지만
공급장임에도 불구하고 구축 대장이 고점과 저점대비 하여 수익과 수익률을 낼 수 있다는건
둔산 구축의 힘이 느껴진다
현시점 호가에서 조절 가능하다면 돈있는 분들은 크로바 내집마련으로는 괜찮지 않을까 생각 든다
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 :
대전은 최근 들어 크로바가 전고 가까이 가거나 호가는 전고를 넘는 수준이다
실거래 기준으로 비교를 해보면
충청권과 (청주,세종)에서 반등은 했지만, 나성동과 비슷한 가격대를 간다면 정말 싸다 생각한다
이전 시장에서는 나릿재2단지가 신축+호재빨도 있어서 오버슈팅한 경우도 있었기에
다음 전고는 크로바 더 높게 형성 되지 않을가 생각 든다
청주도 절대적 저평가 시장이었는데 최근에 하이닉스 분들이 성과금으로 매수 하면서
최근에 2억 넘게 올랐다 상급지는 전고를 넘어 싸지는 않은데 비싸지도 않은 수준이라 생각 든다
공급으로 인해 주춤 하는 천안과 대전,광주의 가격이 상대적으로 싸다 생각 든다
결론적으로 크로바는 전고를 넘었지만 대장 끼리 비교 했을 때 상대적으로 가격이 싸다 생각 든다
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 :
투자를 해보니 어느정도 수요가 있는 곳도 환금성이 가능한데
외부수요까지 이끄며, 입지 독점성이 있는 크로바는 환금성이 용이하다 생각한다
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :
14.0/7.4 투자금 6억으로 향후10%씩 수익률로 계산하면
28억 가량이 되어야 하는데
대전,대구,부산,광주 광역시 대장들은 인플레이션에 따라 우상향 하는 가치있는 단지들이기에
28억을 못 미치더라도 시간을 먹고 올라갈 수 있는 단지라 생각 든다
4) 원금보존 : 대구 힐스 범어 20억대를 향해 가는데 대구,부산의 입지독점성 있는 가치 있는 단지들은 20억을 넘어 갈거라 생각들고, 대전도 인구가 줄어든다해도 크로바로 몰리는 수요는 탄탄한 것으로 생각 들어 원금 보전이 될거라 생각 든다
5) 리스크 대비: 수리비, 향후 둔산동 리모델링으로 돈이 더 들어갈 수 있는 점이 리스크라 생각이 들고
향후 도안 입주시에 전세가 휘청 할 수 있다 생각은 들지만 방금 나간 7.4억 보다 싸게 놓으면
투자금은 더 들더라도 리스크적으로 안정적으로 운영 할 수 있다 생각 든다
나의 투자 결론(매수 여부): 크로바는 전고점을 넘어 섰지만 , 지방 대장들과 비교하면 상대적 저평가이기에
감당 한가능하고, 베타투자로써는 가능하지만,
알파투자로써는 투자금이 투게 들어가고, 현 투자금으로 대전 대장을 사기에는
비규제에도 기회가 있기에 투자로는 적합하지 않다 생각 한다
✅ 작성하면서 느낀점 :
대전이 주춤 하다 생각이 들었는데 전고점을 뚫는 가격을 보면서
대전도 가을에서 겨울에서 봄으로 가는 시장에 들어섰다 생각이 들었다
다만 지방 상승장은 상급지에 빠르게 오래 머물고, 중급지로 가는데 시간이 있기에
투자금이 더 들더라도 중급지 보다는 상급지에 투자 기회가 있는지 생각하고
2년 만기 내지 4년차에는 매도 타이밍까지 고려하고 들어가야 겠다 생각 들었다
