부동산 사장님 : 선생님 ~ 내일부터 조정지역 되는데 어떻게 할까요?
JIN ☏ : 계좌 주세요…!
안녕하세요. 강원도에 살고 있는 JIN입니다.
월부에서 공부하여 오랜 고민 끝에
첫 부동산 투자한 경험을 나누고자
커뮤니티에 글을 쓰게 되었습니다.
결론은 제일 아래 있으니 바쁘신 분께서는 참고 바랍니다!
◇ 월부에 첫 발을 디디며 ◇
20살에 비교적 일찍부터 경제생활을 시작해 차곡차곡 돈을 모아갈 즘
부동산 투자를 해보고 싶다.
돈이 모이면 살 수 있게 준비 해봐야겠다.
라고 생각했습니다.
그러다 우연히.. 직장에서
“저 과장님 컴퓨터 보시는 게 다주택자의 냄새가 나는데…?”
“JIN : 과장님.. 혹시 실례가 안 된다면.. 다주택자십니까?
부동산 공부를 하려고 하는데 어떻게 시작해야 합니까?”
“과장님 : 월부에 강의 잘 되어 있어.
나는 6년 전부터 강의 들으며 임장 다니고 투자하고 있어”
` 그리 하여 `
24년 12월 쯤부터 너나위님의 유튜브 무료특강을 시작으로
부동산 기초 로드맵, 열기반, 실준반, 지역분석 강의를 들으며
부동산시장에 관심을 가지고 지켜보기 시작했습니다.
◇ 아직 어리니까 느긋하게 하지 뭐… ◇
실준반까지 완강은 했으나,,,,
“조금만 더 모아서 아직 오르지 않은 평촌 외각에 구축 아파트를 사야겠다..”
“용인 수지에 아직 투자할 만한 곳들이 있는 것 같은데? 좀 지켜봐야지”
“아직 어리고 사는 지역도 수도권이랑 먼데 강의만 듣고 임장/임보는 나중에 해야겠다”
이런 안일한 생각들은
평촌의 외각 구축 아파트들이 전고점을 뚫으며 몇 억씩 오르고,
6.27 대책이 발표되며 토허제로 용인 수지에 투자자 접근을 원천 차단당했을 때,
지켜만 볼게 아니라 배운 것들을 실행 해야 하는구나 했습니다.
◇ 완벽주의가 아닌 완료주의 ◇
내 예산 안에서 살 수 있는 가장 좋은 물건을 사야겠다
지난 간 기회들은 뒤로하고 현재 내가 할 수 있는 투자를 해야겠다.
동탄으로, 구리로, 산본으로, 일산으로
첫 부동산 투자를 하는 입장에서
완벽하고 가장 현명한 선택을 하면 좋겠지만,
가치가 있는 곳에 1호기를 투자함으로써
앞으로는 실제 플레이어가 되어 게임을 해야겠다.
완벽하진 않아도
잃지 않는 선에서
완료해봐야겠다
,,,,
◇ 이 중엔 이게 제일 좋은데? ◇
"발로 가보고, 가치를 평가해 보고, 가격을 보니
내가 살 수 있는 것 중엔 이게 제일 좋네.
이 물건 계약 고민해 봐야겠다."
제가 부동산 사장님께 연락을 받고
바로 계좌를 달라고 할 수 있었던
결정적 이유 였습니다.
더 많은 앞마당과 더 많은 매물들을 비교평가했다면,
분명 더 좋은 선택을 할 수 있었을지도 모릅니다.
하지만, 이전에 안양 평촌과 용인 수지에서 그랬듯이 시간을 기다려 주지 않더군요.
고민하고 다른 지역 매물들과 비교하는 사이 규제 지역으로 묶인다는 발표가 났습니다.
매물 후보 1순위였던,
다음 휴무일에 가서 마지막으로 보고 계약하려고 마음먹었던 그 집
규제 발표가 나가고
그 집 부동산 사장님 연락을 받자마자
계약 진행을 요청드리고
전자계약을 진행했습니다.
(그 이후 다른 매수인이 본인이 사고 싶다고 다녀가셨다네요.)
◇ 돈은 실력을 따라온다 ◇
강의에서 너나위님께서 하신 말씀입니다.
임장과 임보를 제대로 써보지 않은 당시의 저로서는 전혀 이해가 되지 않았죠.
그런데 발로 찾아가서 단지를 보고
직/교/학/환/공의 지역의 가치를 평가해 보고
시세 지도를 그려보면서
매물들을 저/환/수/리 원칙에 따라 비교해 보니!
배운 것들을 실행 해 보니 이해가 가더군요.
이렇게 실력을 쌓으면 돈을 못 벌 수가 없구나.
그릇이 아예 텅 비어있으니, 조금만 내용물을 채워도
실력이 조금이나마 차오르는 게 보이더군요.
하지만, 직접 해보신 선배님들은 아실 겁니다.
그게 쉽지는 않다는 것을.
◇ 큰돈 벌 생각은 못 하겠습니다. ◇
이번 1호기 투자를 준비하면서
제 실력이 그 정도는 아니라고 느꼈습니다.
너무 적게 대충 보고
급하게 투자했습니다.
월부 강사님들께서 어떻게 돈을 버신 건지
조금이나마 이해가 되는 시간들이었습니다.
이번 투자가 운이 좋아 돈을 벌었다고 한들
행운이 계속될 수는 없는 것이지요.
부족함을 느끼기에 너무나 좋은 경험이었고,
아쉬움도 많이 느껴졌습니다.
그럼에도 잃지 않는 선에서
첫 투자를 했다는 것에
의미가 있다고 생각합니다.
실준반 강의를 이후로 한동안 강의를 쉬어가고 있었는데
이번 투자로 실력과 실행력에 많은 부족함을 느꼈고
중급반에서 다시 수련 하기로 마음먹었습니다..!
◇ 아쉬웠던 점 ◇
부동산 사장님께 살짝 당했다.
사장님께서는 규제가 내일부터니 계약하는게 어떻겠느냐…
제안을 하셨고,
저는 덥석 계약하겠다고 했습니다 …ㅎ
(토허제는 7월 5일 부터라 세안고 매매는 아직 여유가 있었습니다.)
물론 실제 계약까지 진행하려고 고민하던 터라 큰 후회는 없습니다만,,
다음엔 조금 더 확인해 봐야겠다는 생각이 들었습니다.
한편으로
어쩌면 그때 바로 계약하지 않았다면 물건이 날아갈 수
있었을 거라는 희망 회로를 돌리며,,,ㅎㅎ
마무리 했습니다.
◇ 아쉬웠던 점 ◇
2~3달만 더 일찍 준비했었더라면…?
동탄의 분위기가 6월을 지나며
대부분 좋은 입지 순서대로 전고점을 뚫고
투자자들이 매수할 만한 물건은
이미 다 계약이 진행되고 있었습니다.
그다음 좋은 매물들 마저도 매물을 거두고
호가를 올리는 상황이었습니다.
이 매물 괜찮았었는데 매물이 사라졌네,,
이 매물 호가 또 올렸네
이 동네 정말 괜찮은데 한 달 만에 가격이 내 손을 떠났네…
하는 아쉬움을 뒤로하며 임장을 다녔습니다.
1호기 투자 준비 조금만 더 일찍 제대로 했다면,,,,
하는 아쉬움들이 밀려오지만
이미 안양 평촌에서, 용인 수지에서 경험했기에
쿨하게 보내주고 그다음 매물을 보러 다녔습니다.
◇ 아쉬웠던 점 ◇
협상을 조금 더 해볼걸
강한 상승장의 분위기와
이번 규제 발표로 매도인이 금액을 올리더라도
어느 정도 가격까지는 받아들여야겠다는
각오를 하고 있었습니다.
한 편으로는 매도자께서는 다주택이시고 전세금 마련을 위해
세안고 매도를 하시는 상황으로
규제지역으로 묶이기 전 무조건 매도하셔야 하는 분이셨습니다.
또 전세 잔금을 치르기 위해 계약 잔금도 1달 정도로 짧게 잡길 원하셨습니다.
이런 상황에서 원하는 조건을 맞춰 드리며 가격 협상을 시도했으나
가격을 내리실 생각은 없으셔서 더 이상 무리하지 않고 계약을 진행했습니다.
상대가 원하는 것은 드렸는데, 가져온 것이 없어서 조금 아쉬웠습니다.
매도자 우위인 시장이라 아쉽지만 어쩔 수 없었죠.
사실 진짜 아쉬운 건
제가 공부를 시작할 즘은 강의에서 매수자 우위인 시장라고 들었었지만,
제가 현장에 뛰어 다니는 지금은 이미 매도자 우위인 시장이 되었다는 것이죠.
(어쩔 수 없는 푸념입니다 ㅎㅎ)
◇ 사는건 쉽다 ◇
지인 중에 테슬라 오너가 있으신데
제가 늘 멋있다고 하니
그런 말을 하시더라고요
차는 용기만 있으면 된다고
부동산도 필요한 자금과 용기만 있다면
부동산 매수 자체는 정말 쉬운 것 같습니다.
이제 이 매수 이후가 진짜인 것 같습니다.
결국 Exit에서 실력이 나올 것 같습니다.
보유, 임차, 매도가 수월하게 잘 될 지…
저/환/수/리 원칙에 따라 배운 방법으로
최대한 따라가려 애썼지만,
완벽하게 했다고는
말 못 하겠습니다 ㅎㅎ
훗날 뒤돌아 봤을 때
아쉬움이 조금 남더라도
첫 투자를 완료했다는 것에
박수를 쳐 줄 수 있다면 좋겠습니다.
◇ 결론 ◇
화성시 동탄구 1신도시 능동역(예정) 도보 10분 거리
전고점 대비 10% 하락한 가격에
투자금 2.4억으로 세안고 매수
◇ 매수 의사결정 과정 ◇
<핵심가치> : 화성, 용인시 직장 및 교통(GTX-A와 인덕원선) 호재
<비교평가>
현재 동구릉역(구리시) 인근 매물의 입지가치가 더 좋아 보이나
동탄의 미래가치(용인 반도체클러스터, 인덕원선)를 반영하여 동탄 선택
일산동구, 덕양구, 산본에 매물 중 전고 대비 20%하락으로 물건들은
수익률 측면에서 더 기대가 되지만 입지 가치가 더 좋은 동탄 선택
동탄 1,2 지역에 예산 내의 물건 중 가장 좋은 물건 선택
<저평가>
전고점 대비 10% 하락
인근 더 좋은 물건들은
전고점 회복 및 매도 매물 없음
<환급성>
Good : 300세대 이상, 1층/top층 X
Bad : 대형 평수
<수익률> : 50% 수익률 기대
<리스크>
Good : 공급 부족(S) 및 인근 전세 시세 상승 중
단기 매도 계획 없음(장기보유예정)
Bad : 대출….
마통은 진짜 하지 말라 하셨는데 ㅠ (빨리 갚을게요)
◇ 글을 마치며 ◇
선배님들께서 후기를 왜 이렇게 길고 정성스럽게 작성하시나 했었는데
막상 제가 쓰려고 하니 직접 경험한 개인에게는 너무 값지고 소중한 경험이라
잘 기록하고 싶은 마음이 이제야 공감이 되네요^.^
긴 글 읽어 주시어 감사드리며
경험담은 참고만 바랍니다 저는 고수가 아닙니다!
(피드백을 남겨주신다면 정말 감사드리겠습니다.)
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월부를 처음 소개해주신 과장님과
유튜브 및 특강으로 월부입성을 시켜주신 너나위님,
자모님, 주우이님, 코크드림님, 마눌님을 비롯한
월부에서 훌륭한 가르침을 고마운 분들께 감사 인사를 드립니다.
