현재 비규제지역내 자가소유 집을 직거래로 부모님께 매도하려고 합니다. 매도가격 설정은 최근(4개월) 실거래 가격중 가장 높은 실거래 금액(7억)으로 거래하면 향후 부모님이 매도시 양도세를 줄일수 있지 않을까 생각되는데 어떻게 생각하시나요? 최근 실거래가가 5000만원대 간격으로 그 내에서 거래 되었는데(6억5천~7억5백), 5000만원 저렴하게 부모님이 매수하면 5000만원 비싸게 매수하는 것보다 양도세(2주택자가 되셔서 약 30~40%?)는 높은 반면(5천만원에 추가차익에 대한 양도세 부과), 취득세는 비규제지역 내에서 2번째 주택을 취득하는 것이므로 1.67% 정도되므로 5천만원 비싸게 사는 것에 대한 취득세는 양도세보다 훨씬 저렴하며, 5000만원에 해당하는 자녀에 대한 증여세를 내야하는 것도 아니므로 저희 가족에게 유리한 것이 아닌가 생각이 되어서 여쭤봅니다.
참고로 부모님의 매수는 투자 목적이고 부모님의 첫번째 자가 주택은 현재 서울 규제지역에 있고 서울 집에서 거주중이십니다. 부모님이 저의 자가주택 매수시, 제가 주인전세로 2년간 살고 2년 이후는 다른분에게 전세를 놓을 예정입니다. 현재 전세시세는 3억입니다.
이 경우 매수매도 계약과 전세계약도 동시에 진행해야 하는데, 두 계약 모두 표준임대차계약서를 다운로드해서 계약을 진행하고, 매수매도 관련만 유료로 법무사에게 부탁해서 등기를 요청하면 될지요? 참고로 매수매도계약시 부모님은 대출없이 현금으로 매수할 계획입니다.
많은 조언 부탁드립니다. 감사합니다.
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댓글
유나엄마최고님 안녕하세요 부모님의 향후 양도세까지 고려하여 거래를 하시려는군요. 가족 간(특수관계인) 부동산 직거래는 국세청의 최우선 모니터링 대상입니다. 과세 관청의 소명이 요구 될 수 있습니다. 매매가격 설정인데요. 증여세 문제(부모 → 자녀)로 세법에서는 가족 간 거래 시 시가와 거래가액의 차이가 시가의 30%(시가가 7억이면 대략 2.1억)이라고 하면 대략 또는 3억 원 중 적은 금액 이내라면 증여세를 부과하지 않습니다. 5,000만 원 정도 높게 파는 것은 이 기준을 충족하여 증여세는 피할 수 있을 확률이 높습니다. 하지만 양도세의 경우 기준이 훨씬 엄격하여, 시가와 거래가액의 차이가 시가의 5%(시가가 7억이면 대략 3500만원) 또는 3억 원 중 적은 금액 이상 나면 세무서는 이를 인정하지 않고 '시가'를 기준으로 세금을 재계산합니다. 결론은 매도자(자녀)가 1세대 1주택 비과세 대상이라면 양도세가 0원이니 큰 타격이 없을 수 있지만, 만약 부모님이 나중에 집을 파실 때 세무서에서 "과거 취득가액 7억 5천은 부당하게 높여 산 것이니 시가(예: 7억)로 계산하라"고 할 위험이 존재합니다. 거래 금액이 크고 세무 리스크가 높은 가족 간 거래인 만큼, 계약서 작성 전 반드시 세무사와의 상담(유료)을 통해 진행하는 것이 훗날 수천만 원의 가산세 폭탄을 피하는 가장 현명한 대응입니다. (3곳 이상 받아보시면 좋을 것 같습니다)
