안녕하세요.
노원구 상계동 아파트 매수를 진행 중인 부린이입니다.
현재 토지거래허가 승인을 기다리고 있으며, 매물은 공실 상태입니다.
약정서 작성 당시, 중도금 지급 이후 잔금 전 인테리어 공사를 진행하는 것에 대해 매도인 동의를 받은 상태입니다.
다만 약정서에 아래와 같은 문구가 있어 고민이 됩니다.
“수리시점부터 매도인의 하자담보책임은 매수인에게 귀속된다.”
중개사분께 문의드렸더니, 공사 시작 이후에는 하자 발생 원인과 책임 구분이 어려워지기 때문에 위 문구를 넣은 것이며, 기존 하자는 관리사무소 확인자료 등으로 매수인이 입증해야 한다는 취지로 설명을 들었습니다.
이후 본계약서 작성 시 원하는 특약을 보내주면 매도인과 조율해보겠다는 답변을 받아, 아래와 같이 특약을 정리해보았습니다.
특히 6번 하자 관련 특약이 너무 과하거나, 실무상 받아들여지기 어려운 문구인지 궁금합니다.
경험 있으신 분들의 의견 부탁드립니다.
본계약 특약사항
- 본 계약의 목적물은 주거용 아파트이며, 매수인은 본 목적물을 실거주 목적으로 매수한다.
- 매도인은 잔금 지급 및 소유권이전등기 완료일까지 본 부동산에 근저당권, 가압류, 가처분 등 매수인의 소유권 취득에 지장을 줄 수 있는 새로운 권리나 부담을 설정하지 아니한다. 이를 위반하여 계약 이행이 불가능하게 된 경우 매수인은 본 계약을 해제할 수 있으며, 매도인은 자신의 귀책사유로 인하여 매수인에게 발생한 손해를 배상한다.
- 잔금 지급일은 매도인과 매수인의 상호 합의에 따라 조정할 수 있다.
- 매수인은 중도금 지급 이후 잔금 지급일 전까지 본 부동산에 수리, 철거, 인테리어 및 기타 시공을 진행할 수 있으며, 매도인은 이에 동의하고 공사에 필요한 소유자 동의 등 제반 절차에 협조한다.
- 매수인의 인테리어 공사 개시일 전일까지 발생한 관리비 및 제세공과금은 매도인이 정산하고, 공사 개시일부터 발생하는 관리비 및 제세공과금은 매수인이 부담한다.
- 공사 개시 이후 매수인 측의 공사 또는 사용·관리로 인하여 새로 발생한 하자 및 손상은 매수인이 책임진다.
다만, 공사 개시 이전부터 존재한 누수, 배관, 전기·수도·배수·난방 설비의 하자 및 구조적 균열 등 주요 하자는 매수인의 공사로 인하여 발생한 하자로 보지 아니한다.
기존 하자는 사진, 영상, 관리사무소 확인자료, 전문업체 점검자료 또는 공사업체 확인서 등 객관적인 자료로 확인하며, 하자의 발생 원인과 당사자의 책임 정도에 따라 보수 범위 및 비용 부담은 매도인과 매수인이 협의한다.
다만, 매수인이 계약 체결 전에 구체적으로 고지받아 인지한 하자와 기능상 문제가 없는 단순한 미관상 노후화는 제외한다.
7. 본계약의 특약사항과 종전 약정서의 내용이 상충하는 경우에는 본계약의 특약사항을 우선 적용한다.
8. 본 특약에 정하지 아니한 사항은 민법 및 일반적인 부동산 매매 관례에 따른다.
