방향성
모두 현재 시장과 앞으로의 투자 방향성에 혼란을 느끼는 것 같았다. 나의 궁금증과 강의에서 나온 질문의 맥락이 비슷했다. 시장과 정책의 변화에 따라 다주택전략이 가능한 조건을 가) 임대사업자 등록이 부활할때 나) 세금규제가 풀릴때 다) 세금보다 더 큰 수익을 얻을 수 있는 실력으로 제시했는데, 이 중 내가 통제할 수 있는 것은 다)뿐이다. 결국 시장이나 정책의 변화 보다는 시장을 떠나지 않고 매일 매월 투자공부를 통해 버틸 수 있고 판단할 수 있는 실력을 기르는 것 뿐이다 라는 결론에 다다르게 된다.
시장에 대한 판단과 투자 운영
이제 전고가격이 없는 시장을 마주해야 한다. 이 시장에서 중요한 것은 [가치]와, 가치에 따른 [가격]을 판단할 수 있는 실력과 꾸준히 시장을 지켜봐야 한다는 것. 확신이 들지 않을 때는 반드시 [저/환/수/원/리]에 기준해 스스로에게 질문해 본다. 같은 가격으로 살 수 있는 가장 좋은 것인가, 동일한 투자금으로 살 수 있는 가장 좋은 것인가에 대한 답이 나오면 실행해도 된다. 시장은 예측할 수 없으니 기다리기보다는 실행하는 선택을 해야 한다.
역전세를 대응하기 위해 가) 현재 시세를 파악하고 나) 과거 공급이 있었을때 전세가가 몇% 하락했는지 확인하고 다) 최악의 경우 대출로 해결가능한지를 확인하고 준비한다.
갈아타기를 할 때는 수익을 관점에서 접근하여 언제 매도하고 어디로 갈아탈 것인지 계획을 한 후 실행한다. 갈아타기는 하락장에서 공포를 이기고 수요가 있는 단지로 갈아타야 한다. 내가 매수한 단지를 장기보유할 것인지, 갈아타기할 것인지 상황에 맞는 선택을 하고 실행한다.
꾸준한 투자공부
투자에 도움이 되는 임보를 쓰자. 임보에서 중요한 것은 단지분석을 통한 선호도 파악, 결론을 내보는 것 2가지.
단지를 분석할 때는 과거 시세의 흐름을 파악하고, 비슷한 가격대의 단지를 비교하여 투자에 대한 나의 판단을 기록하는 것이 좋다. 자연스럽게 비교평가가 되며, 가격대별로 우선순위를 뽑아 5분위 시세표를 작성한다. 5분위 시세표를 활용하여 가격의 변화를 살펴보고 투자 시기에 투자에 활용한다.
투자자로서 성장하기 위해 필요한 것은 독서/강의/임장/투자. 이중 어떤 것도 소홀할 수 없으나 투자에 몰입할 수 없는 상황이라면 4가지 중에서 가장 부족한 것을 끌어올리는 것을 목표로 생활하면 좋다.
1호기 투자를 완료한 상태라면 갈아타기를 위한 행동을 한다. 갈아타기 위해서는 저축, 앞마당이 필요하다. 전세가 만료되는 2년 후 투자를 실행할 수 있는 사람이 되기 위한 행동을 한다. 투자목표를 정하고, 앞마당을 만들고 5분위시세표로 비교평가를 하면서 투자 후보단지를 늘려놓는 것이 중요하다. 조금 더 높은 목표를 가지고, 나를 믿지 말고 루틴과 환경을 믿는다.
소감과 앞으로의 목표
현재 시장 분석부터 임장, 임보, 투자운영, 마인드까지 어느하나 빠지는 것 없는 강의를 수강했다. 사실 세제개편 때문에 불편한 마음이 크다. 내가 통제할 수 없는 것이니 차분히 대응하자고 마음먹지만, 나의 대응의 수준을 넘어설까봐 어렵다. 다시한번 내가 지금 할 수 있는 것을 해보자고 마음을 다잡아 본다.
언젠가는 할 수 있는 갈아타기와 실거주 주택 정리를 위해 이동가능한 범위 설정과 앞마당 만들기가 필요하다고 생각한다. 지난 여름 주택을 매수할 때 매물코칭에서는 갈아타야 한다고 들었으나 내 마음에는 갈아탈 생각이 없었다. 매수단계에서 나는 매수한 주택에 대한 계획을 세우지 못했다. 근로가 가능한 기간과 은퇴시점을 생각할 때 1회 이상의 갈아타기는 필요하다는 결론을 근래에 내왔다. 내가 이동할 수 있는 지역의 범위 내에 있는 지역부터 앞마당을 만들고 차차 넓혀가야 한다고 생각한다. 가장 부족한 비교평가. 비교평가가 가능하려면 일단 시세조사 루틴부터 만들어야 한다. 지난 1월에 세웠던 목표에서 아직 앞마당 4개 남았으니 실행하자.
