다음에 어디로 갈아타지? 광장동 광장힐스테이트 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 광장힐스테이트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

광진구 종사자 수 : 129,707명

광진구 직장 등급 : B등급

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

• 강남역 : 35분
• 여의도역 : 47분
• 시청역 : 40분
• 교통등급 : A등급

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

아실 https://asil.kr/asil > 학군 선택

• 광남중학교 : 학업성취도 98%, S등급
• 양진중학교 : 학업성취도 94%

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 대형마트 1개(롯데마트), B등급

5. 공급

부동산지인 활용

1) 광진구 인구수 : 331,136명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,655세대

   (1년 :  1,655세대 / 3년 : 4,965세대)

3) 3년 입주량 합계 : 389세대 (26년 389세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)

4) 연 평균 입주량 : 389세대÷3년 = 연평균 129세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 129 ÷ 1,655 = 0.0779배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내  > S등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

현재 시세: 광장힐스테이트 34평 현재 매매 28억, 전세 14.5억

5년 내 고점 매입시: 21년 7월  매매 21.8억 전세 14억

5년 내 저점 매입시: 23년 5월  매매 17.6억 전세 10억

✅현장사진(선택)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

0) 가치 : 교통 A, 학군 S → 가치 높음 

1) 저평가(저평가 여부 확인) : X

• 절대적 저평가 : 전고점 넘었으므로 해당 없음

• 상대적 저평가 : 해당 없음

      바로 옆 현대파크빌10차 전용84 23억. 전고점은 3천만원 차이고 교통, 학군 차이 없음.

      연식 12년 차이나는데, 5억의 차이를 나타낼만큼의 가치는 아닌 것으로 판단됨.

2) 환금성(환금성 여부 확인) : 좋음

• 학군 수요 높고 5호선 역세권
• 광진구에서 드문 신축(12년식)

3) 수익률(투자금 대비 수익률 계산)

• 전저점에서 투자 시 : 137%
• 전고점에서 투자 시 : 79%

4) 원금보존 : 가능

• 현재 전세호가 14.5*2배=29억 > 매도 호가 28억

5) 리스크 대비 : 가능

• 2025년 2,214세대 분양으로 적정수요 넘었지만, 2026년 389세대, 2027~2028년 0세대라 공급 리스크 거의 없음

나의 투자 결론(매수 여부)

• 광진구 대장 광장힐스테이트는 가치(직,교,학,환)있고 투자기준(가저환수원리)에 맞는 아파트다.
• 다만 현재 호가가 5년 내 전고점에서 약 80%오른 가격이라 절대적 저평가 구간은 아니며, 전고점이 비슷한 바로 옆단지의 호가와 비교 시 84기준 약 5억원의 차이가 나서 상대적으로도 저평가되지 않았다고 생각한다.
• 28억이면 도곡렉슬 59도 가능한데 나라면 평수 줄여서 도곡렉슬 살 듯!

✅ 작성하면서 느낀점

  광진구는 서울에서 찾기 드문 교통, 학군, 평지를 갖고 있는 가치 있는 지역이다. 수요가 많기 때문에 아파트수는 적지만 조용히 강하게 오르고 있다. 현재 한강을 끼고 있는 극동 1,2차 아파트가 재건축 이슈가 있는데 이 아파트들이 새 아파트가 된다면 성수보다 압도적으로 인기가 많아지지 않을까?(성수는 학군은 없으니) 아이를 키우며 안정적으로 살기 좋은 동네라는 생각이 들어서 다음 갈아탈 지역으로 너무 마음에 쏙 들었다! 하지만 광장힐스는 아니고 광장동 가성비 단지들로 접근할 것 같다.