동대문구 래미안허브리츠와 e편한청계센트럴포레 가격차이가 왜 나는지 궁금합니다

안녕하세요 포레스트2님, 동대문구 지역 분석을 아주 깊이 있게 하고 계시네요. 지도 위에 두 단지의 입지와 연식, 주변 인프라를 정리하고 스스로 가설을 세워보신 것은 정말 잘 하고 계시는 것 같습니다! 생각하신 가설들이 모두 공감합니다. 래미안 허브리츠와 e편한세상 청계 센트럴포레의 가격차이가 발생하는 이유는 저또한 비슷하게 생각하고 있습니다. - 압도적인 연식 차이(신축): 허브리츠는 2010년 입주로 이제 10년 차를 넘기고 있고 센트럴포레는 2021년 입주한 신축 아파트입니다. 큰 입지 차이가 아님에도 10년의 연식과 상품성 자체에서 오는 선호도 차이가 매우 큽니다. - 상왕십리 생활권 공유: 센트럴포레는 행정구역상 동대문구이지만, 짚어주신 대로 성동구 상왕십리 생활권 센트라스, 텐즈힐의 생활권을 공유합니다. 또한 2호선 상왕십리역과 신설동역을 이용해 중심지 및 강남권으로 진입하기가 훨씬 수월합니다. 반면 허브리츠는 용두역(2호선 지선) 초역세권이지만, 지선 특성상 신설동이나 성수에서 한 번 갈아타야 하므로 가치가 조금 떨어집니다. - 균질성과 주변 환경: 센트럴포레 주변은 재개발을 통해 주거 환경이 비교적 깔끔하게 정돈된 반면, 허브리츠는 주변 편의시설은 가깝지만 아직 정비되지 않은 상업지구와 노후 주거지가 섞여 있어 균질성이 상대적으로 떨어집니다. 신축이라 시간이 지나면 센트럴포레의 가치가 좁혀질까? 입지가치는 크게 변하기 어렵습니다. 시간이 흘러 센트럴포레도 연식이 들면 연식 가치는 감소하겠지만, 두 단지의 가격 차이가 크게 좁혀지기는 어려워보입니다. 부동산의 가치는 건물과 땅(입지)의 합인데, 연식은 두 단지 모두 똑같이 나이를 먹으므로 결국 상대적으로 좋은 입지인 센트럴포레(상왕십리 생활권 공유 및 2호선 상왕십리역 접근성)의 가치가 우위인 것으로 보입니다. 두 단지의 시세 흐름을 지속적으로 트래킹해 보시면 큰 공부가 되실 것입니다. 아무쪼록 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다😊

포레스트님~ 위에 선배님께서 완전 자세하게 설명 잘 해주셔서 제가 추가할 얘기가 없지만^^ 진짜 딱 현장에 가보시면 벌써 주변 환경이 다르고 단지가 다른 느낌입니다. 거기에 성동구 생활권 공유라는 상급지 바로 옆 프리미엄까지 붙어서 차이가 확연히 나게 됩니다.