6월30일,
정부는 기습적으로 구리시, 용인시 기흥구, 화성시 동탄구를 토지거래허가구역으로 지정 발표했습니다.
이는 2026년 7월 5일부터 시행이며 2027년 12월 31일까지 유효합니다.
기존의 서울경기 토지거래허가구역과 종료 기간이 같습니다.
작년 10월 15일,
서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역의 토지거래허가구역 지정과 모습이 비슷한데,
이 때도 효력 시행을 10월 20일로 두어 일명 ‘5일장’의 급박한 부동산 거래가 진행되었습니다.
미리부터 눈여겨 봐둔 아파트가 있어 마침 매수하는 것이라면 상관없지만,
위의 기사처럼 ‘패닉 바잉’이라면 후회가 남는 선택이 될 가능성이 큽니다.
“지금 사야 한다!”
마치 곧 품절을 알리는 홈쇼핑 경고등처럼
‘지금 사지 않으면 손해보는 것과 똑같다’ 라는 불편한 마음이 듭니다.
내가 소비하지 않았기 때문에 정작 현실적으로 마이너스가 되는 상황이 아닌데도, 사지 않기로 한 선택이 가격 급등의 결과를 보여주면 마치 나만 손해본 것 같은 심리가 작용하는 것입니다.
작년 10월의 부동산 5일장도 마찬가지였습니다.
시기를 놓치기 전에 뭐라도 사야한다는 마음으로 그저 가격만 적당히 맞춰 아파트를 매수했다면 후회되는 선택을 했을 수도 있습니다.
위 그래프는 경기 지역의 아파트인데,
매수심리가 작용한 25년 10월쯤에 일시적으로 거래량이 증가하며 매매가가 상승했습니다.
하지만 이후 지금까지 지지부진하며 8개월째 큰 변동이 없는 상황입니다.
사실 지금 정도의 가격은 24년도 8월 가격과도 비슷한 수준이라 거의 2년째 가격 변동이 없다고 해도 무방합니다.
즉
조급한 마음으로 아무 단지나 사면 안 됩니다.
규제 발표 직후의 며칠간은 어느 지역이든 대부분 ‘매도자 우위 시장’에서 이뤄질 가능성이 큽니다.
매도자는 느긋하게 가격을 높여 부를 수 있고,
매수자는 시간에 쫒겨 협상능력을 상실하기 쉽습니다.
왜 조급한 매수가 위험한가?
✅ 정보의 비대칭
시간에 쫒기는 매수자는 마음의 여유를 가지기 힘듭니다.
자연스럽게 정보에 대한 객관적인 판단이 어렵고,
이는 매도자에게 유리하게 작용합니다.
✅ 실거래가 왜곡
패닝바잉 기간은 해당 아파트의 가치를 제대로 측정하기 힘듭니다.
이 기회에 빨리 팔고 갈아타려는 매도자와
마찬가지의 이유로 욕망 가격을 제시하는 매도자가 섞여 호가의 편차가 큽니다.
✅ 이미 고평가
조정대상지역에 지정되는 조건은 ‘최근 3개월 주택 매매가격 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과’ 해야 합니다.
즉 ‘이미 최근 3개월 간 가격상승이 컸다’라는 말입니다.
상승 심리가 이미 작용한 곳을 추격매수 하는 것은 당연히 위험하고도 어려운 일입니다.
"어휴, 말도 마요~ 안그래도 그 전부터 물건이 없었는데, 지금은 더 없어요.
세입자들도 너무 힘들다고 내일 딱 한 시간 동안만 보여준대요."
"주인 전세 원하는 분들도 늘었어요.
당장 가격이 막 오르니까 일단 내놓고, 이렇게 비싼대도 팔리면 2년 전세 살다가 더 좋은 곳 가겠대요."
"최근에 계속 오르니까 계약 파기도 정말 많았어요.
근데 토허제로 묶이면 어차피 실거주 해야 하니까 여기서 멈추지 않을까요?"
구리와 동탄의 몇 군데 부동산에 전화해보니 사장님들도 많이 지쳐계십니다.
1일부터 문의가 너무 많았다 며 기계적으로 대답하시는데,
이제 내일(5일)이 계약 가능한 마지막 날이니 올거면 오고 아니면 바쁘니 빨리 끊자 고 하시네요.
그럼에도 사야 한다면,
제대로 따지고 사야 합니다.
1. 나의 예산과 저축액을 통해 대출 가능한 금액까지 꼼꼼히 확인해보세요.
이를 통해 실거주로도 손색없는 가치 높은 단지를 매수할 수 있다면
지금 당장 토허제 직전의 지역만 볼 것이 아니라,
서울경기 전역으로 시선을 넓혀 가장 좋은 단지를 사야 합니다.
성급하게 ‘매수’ 자체에만 집중할 게 아니라 ‘나의 상황’을 먼저 확인해 보세요.
2. 입지 가치를 따져 선명한 기준을 만드세요.
기준이 있다면 똑같은 ‘5일장’에 매수했어도 흔들리지 않고 보유할 수 있는 힘을 가집니다.
강남까지 얼마만에 도착할 수 있는지,
실거주 가치까지 따진다면 내 직장과 교통 이용은 어떻게 해야 하는지 확인해 보세요.
3. 구리, 동탄, 기흥이 최선일까요?
굳이 이 지역, 이 단지여야 하는지 스스로 반박해 보세요.
유사한 다른 입지가치의 지역이 대안이 될 수 있습니다.
‘지금 여기 아니면 영영 못 산다’ 라는 조급함이 눈을 가리고 있을 수도 있습니다.
지난 6월 잠시 만났던 동료는 현재 외국에 거주 중입니다.
동료는 7월은 한 달간 한국에 나와
그동안 임보로만 만났던 구리를 포함한 몇몇 지역을 매임하며 꼭 투자할 거라고 들뜬 얼굴로 말했었습니다.
그 동료가 너무 조급하게 매수하지 않았길,
멀리 본다면 투자기회는 언제든지, 어디든지 있으니
타이밍 보다 타당성을 따지길 응원합니다.
