*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 답십리동 래미안위브
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
동대문구 종사자 수 : 146383명
동대문구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 38분
여의도역 : 43분
시청역 : 33분
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 답십리중학교, 학업성취도 63.8%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데백화점 청량리점, 롯데마트 청량리점, A등급
5. 공급
[3년 입주 합계]
- 동대문구 26'~28' 3년입주 합계 : 1237세대 (26년 886세대 + 27년 0세대 + 28년 351세대)
[ 적정수요 대비 공급평가]
1) 동대문구 인구수 : 352299명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1761
(1년 : 1761세대 / 3년 : 5283세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1237 세대 (26년 886세대 + 27년 0 세대 + 28년 351세대)
4) 연 평균 입주량 : 1237세대÷3년 = 연평균 412 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 412÷1761 =0.234배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 답십리 래미안위브 34평 현재 매매 16.15억, 전세 7.5억
5년 내 고점 매입시: 26년 5월 매매 16.15억 전세 7.5억
5년 내 저점 매입시: 23년 5월 매매 8.5억 전세 4.5억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
0) 가치 : 서울 부동산 . 직장 B 교통 A 학군 C 환경 A 공급 S → 우량주. 고가치.?
(1) 토지가치 : 있음
(2) 건물가치 : 평당 1500 건설비 기준 2250*12년 = 2.7억 감소 (12년 전 2014년 입주)
(3) 수요와 공급 따져보기
수요 - 많다
공급 - 적다
→ 고가치
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 :
(1) 공포의 시기인가 ? X
(2) 같은 가격에 더 가치있는 물건이 있는가?
(3) 같은 가치에 더 낮은 가격의 물건이 있는가?
(2), (3) → 지금은 알수없다 내 앞마당이 여기밖에 없다………..
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 좋음 (서울 대단지아파트)
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 0! 지금이 최고점 → 그래도 서울부동산은 ? 지금 사는게 답
4) 원금보존 :
(1) 장기간 우상향인 서울 대단지아파트이다.
(2) 현재 전세가율 46%. 현재 전세가 X 2 = 15억, 현재 16.15억. 전세가율이 낮다. 약간 위험?
(3) 앞으로 전세가가 오를 것인가?
→ 앞으로도 실거주 수요가 많다. 오를것 같다.
(4) 수요가 많고 입지독점성이 있는가?
→ 있다.
5) 리스크 대비:
(1) 저가치인가? → 오피스텔 X 도시형 생활주택 X 대단지 서울아파트 → 저가치 아님
(2) 고평가시기인가? 아닌것같다. 서울이 물량도 없고 전세매물도 없어서 이 가격이 엄청난 고평가는 아닌것같다.
(3) 역전세가 올수 있는가?
전세가 변동률 그래프
전세가가 많이 올라서 역전세? 가 날수도 있을것 같다..?
(4) 금리가 오를것인가?
나도몰랑 ㅎ .. 모르겠다 ㅠㅠ
(5) 정부에서 전세대출 규제할것인가? 모르겠다….
(6) 입주물량이 터질것인가 ? 동대문구는 X, 서울도 X, 서울 + 인천 + 경기를 봐도 공급량이 수요량 13.2만을 28년까지 맞추지 못한다.
나의 투자 결론(매수 여부):
투자로는. . . . . 모르겠다
실거주라면 산다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 강의를 한번 더 봐야겠다. 적용하는건 너무어렵다;; 볼것도 고려해야할것도 너무많다.
그리고 앞마당이 없으면 ~ 저평가를 알수가 없다.
다른사람들도 저평가 부분을 제일 어려워했는데 조톡방이랑 놀이터톡방에서 저평가를 검색해서 튜터님들 답변을 봐야겠다.
