[5래 살아남아 7십억 자산가 되조 헌이브래드] 옥수리버젠 수익률 보고서

✅아파트명 : 래미안 옥수 리버젠

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

성동구 종사자 수: 20만명 

성동구 직장 등급 : A 등급

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

강남역 : 27분 

여의도역 : 35분 

시청역 : 25분 

교통등급 : S 등급

 3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

가장 가까운 중학교는 옥정중학교(79점, 특목고 1명 진학)

학군등급 : C 등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 : 백화점과 대형마트 전혀 없음 C등급

5. 공급

1)성동구 인구수 :  27만명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,350

(1년 :  1,957세대 / 3년 : 1,957세대)

3) 3년 입주량 합계 : 1,957세대 (26년 0세대 + 27년 1,957세대 + 28년 0세대)

4) 연 평균 입주량 : 1,957세대÷3년 = 연평균  652세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 652÷1,350 =0.5배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5 이내  > S 등급 

7) 성동구와 가장 인구 이동 많은 강남구, 동대문구 포함하여 공급 산정

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론

1) 저평가 : 저평가 여부 확인 

마프자가 옥수리버젠보다 6천 정도 저렴하나 교통이라는 입지에서 리버젠이 좀 더 좋다고 생각하고(강남 접근성) 이미 연식 가치가 많이 빠졌음에도 비슷하게 간다는 점에서 옥수리버젠을 선택할거 같다.

더클래시는 입지 가치에 비해 더 비싸다고 생각한다.

경희궁자이는 충분히 너무 좋은 단지고 도심업무지구가 너무 가깝고 거주민들의 수준도 높다고 생각하나 강남에 대한 수요와 거리, 한강과의 거리를 생각해보면 옥수가 상대적으로 수요가 더 꾸준할 가능성이 높다고 생각한다. 따라서 같은 가격이면 옥수리버젠이나 옥수파크힐스를 고려해볼 것 같다. 

광장힐스는 너무 좋다. 광장동의 학군이라는 힘이 쉽게 빠지진 않을 것 같다. 교통도 함께 가지고 있기 때문이다. 이만한 땅에서 학군과 평지, 교통을 모두 갖는 게 어렵기 때문이다. 가치는 크게 차이 안난다고 생각하고 가격도 2천 밖에 차이가 나지 않아 힐스는 리버젠과 매물에 따라 비교해보면서 매수를 결정할 거 같다.

한가람은 이촌이라는 부유층 거주지 땅, 옆의 한남뉴타운 개발, 용산 전반적인 개발 호재를 볼때 확실히 좋은 땅이라고 생각한다. 리버젠에 비해 1억 차이라도 들어갈 수 있다면 들어가는 게 맞다고 본다. 구축이라 전세가가 낮아 투자금이 4억 가량 더 들지만 감당가능하다면 충분히 매수할만하다고 생각한다.

송파파인탑은 송파지만 확실히 여기 2급지 대장급 단지들과는 입지가 떨어진다고 생각한다. 상대적으로 투자금이 적다는 장점은 있지만 다른 단지들을 우선시할 것 같다.

2) 환금성 : 옥수 리버젠은 1000세대 이상의 대단지고 4층 이사 매물이라 환금성은 확보된다고 본다.

3) 수익률 : 지금 시점에 투자금이 14.1억이 필요하므로 수익률 100%달성을 위해서는 37억까지 아파트가 상승해야 한다. 지금 이미 전저점에서 100% 상승한 상황이라 지난 시장을 볼때 많이 상승해서 3배까지 상승한다면 34억정도라 지금 이 가격에서 수익률 100%가 되기 위해선 다음 사이클까지 보유할  각오를 하고 매수해야 한다고 생각한다. 

4) 원금보존 : 전세가율이 40%가 안 된다. 급격한 가격이 하락이 있을 수 있음을 인지하고 매수해야 할 것 같다.

5) 리스크 대비: 주변에 공급은 전무하다. 전세가는 빠르게 상승중이다. 부동산 시장 내부 리스크로는 당분간 하락하기는 어렵다고 생각한다. 환율, 금리 요인의 외부 충격 요소가 있지만 아직 전세 전고점에 미치지 않았고 통화량이 급격히 상승하고 있기 때문에 전세가 상승여력이 충분하다.  전세가를 덜 올리면서 충분히 대응 가능하다고 생각한다. 

나의 투자 결론(매수 여부)

1. 투자금이 18억 이상이면 한가람을 비롯해 이촌과 강남에 있는 1급지 아파트를 매수하고, 14억 초반이라면 2급지 대장급들인 옥수리버젠 중 광장 힐스에서 매물 별 비교를 통해 유리한 것을 매수하겠다.
2. 전세가율이 모두 낮아 언제든지 조정받을 수 있음을 인지하고 버텨야 할 것이다.
3. 전세가가 오른다고 무작정 올려받기 보다는 올려 받더라도 2억이상의 버퍼를 둬서 급격한 역전세시장에 대비해야 할 것이다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

1. 2급지 대장급들의 가격이 1분기에 비해 1억씩은 올랐다. 비규제지역들에 대한 기사들은 많이 나오고 있지만 상급지들의 가격도 움직임이 심상치 않음을 느꼈다.
2. 2급지 대장급들은 보면 1급지 부촌에 있는 구축들과 반드시 비교평가 해야봐야 겠다는 점을 느꼈다. 가격차이가 크진 않아 이왕 들어간다면 가격보다는 땅을 보고 살 수 있을 때 1급지를 사는게 더 좋지 않을까라고 생각했다.
3. 다시 한번 느끼지만 성동구와 옥수라는 땅의 입지를 실감했다. 강남과 한강까지 너무 가깝다. 압구정이 바로 코앞이고 도심, 강남, 여의도까지 소요시간이 너무 짧다. 정말 좋다고 생각한다. 여기에는 넣지 않았지만 흑석, 포레온, 고덕도 다 봤지만 좋은 걸 알겠는데 59매물이 없거나 가격차이가 많이나거나 생각보다 비슷해서 제외했다. 그만큼 현 시점에 옥수리버젠이 2,3급지 대장급들 중에선 가격메리트가 있다고 생각한다.