0. 재테크의 시작과 월부 입성과 복귀
월부에 오기 전 저는 평범한 직장인이었습니다.
매일같이 야근을 했었고 주말에야 겨우 쉴 수 있었습니다.
그런만큼 주말에 특별한 걸 하기 보다는
친구들과 함께하는 즐거운 시간만 보내곤 했었죠.
2019년 말 회사를 이직하게 되면서 정해진 연봉만 받는 곳이다보니
비로소 재테크의 필요성에 대해 눈뜨게 됐습니다.
그리고 코로나 시기를 맞았죠
다행히 저는 크게 벌진 못했지만 잃지는 않았고
그렇게 22년 6월 열기 50기로 입성하게 됩니다.
아직 발을 담그는 단계라 강의 ONLY로만 수강했습니다.
그렇게 7월 실준반, 8월 열중반을 수강하고
앞마당 2개를 만들고 자연스레 떠났습니다
힘들었던 우리 부부와 함께할 사람이 아무도 없었기 때문이었습니다.
이후 건강상 문제가 생겨 돌아올 생각 못하게 됐지만
월부TV로 계속 끈을 이어나갔고
떠난지 1년이 지난 23년 8월 돈독모로 다시 돌아오게 됩니다.
‘찰리멍거 바이블’이라는 책을 같이 읽어보고 싶었기 때문입니다.
여기서 ‘벚꽃호랑이’님을 비롯한 많은 조원분들의 응원 받아
23년 12월 서기반으로 복귀하게 됐습니다.
1. ‘한달만 빨리오지’를 들으면서 성공한 1호기
→ 24년 8월 강동구 준신축 30평대 매수
서기반과 실준반, 내마중을 연속으로 들으면서 24년 당시의 서울 시장이 굉장히 매력적이고
거주와 소유의 분리가 가능한 좋은 시장임을 알게 됐습니다.
건강을 회복한 24년 5월부터 성동구를 시작으로 임장을 시작했습니다.
당시에 가장 많이 들었던 말은 ‘왜 이제야 왔어. 한달만 빨리 오지.’ 였습니다.
하지만 더 늦으면 아무것도 못하겠다는 생각에 마포구, 강동구를 연이어 갔고
숱한 매물을 날리면서도 끝까지 포기하지 않았고
결국엔 투자에 성공하게 됐습니다.
- 행동 복기
1) 아쉬운 점
나름 월부를 열심히 해서 결과를 이룬것처럼 보이지만
사실 놓친게 굉장히 많았습니다.
- 항상 아내말을 잘 들어야..
아내는 처음부터 투자코칭을 받고 움직이자고 했었습니다.
하지만 저는 강의 내용을 바탕으로도 충분하다고 생각했고
저의 판단에 따라서만 움직였습니다. 메타인지 부족과 비대한 자아가 원인이었습니다.
그래서 큰 판에서 보지 못 했습니다. 그래서 당시 성동구, 강동구에서 살 수 있었던 여러 단지들도 놓쳤고
광진구를 먼저 가볼 생각도 못 했습니다.
세입자 사정으로 집을 못 보던 2주 기간이 있었는데
그 시기 광진구와 신길뉴타운을 다녀왔지만 가치를 볼 줄 몰랐고
강동구 물건을 그대로 매수 진행했습니다.
- 월부 환경을 이용하지 않은 실책
제가 단지선호도 구분을 잘 못하는 상태이기 때문에
계속 강의를 들으면서 조원들과 함께 앞마당을 넓히는게 더 유효했을 겁니다.
하지만 아내와 자실하면 편하고 일정관리도 쉽다는 점과
여러 강의를 수강해 충분히 투자할 수 있다는 자신감 때문에 그런 생각을 못해봤고
더 좋은 투자를 할 수 있었던 기회를 놓쳤습니다.
2) 잘한 점
- 계속 놓쳤어도 결국은 매수
이미 성동구에서부터 단지들을 계속 놓치고 왔습니다.
매물을 예약해도 몇 시간 뒤 이미 가계약이 체결되었다는 얘길 듣기 일쑤였습니다.
그래도 좌절하지 않았습니다.
계속 놓치고 나니 강동구 특정 단지에 들어가자마자 알 수 있었습니다.
‘이제부터 날아가려고 하네.’
저는 전화포비아였음에도 부사님께 매일 아침 문안인사를 드렸고
여러 경쟁자들 중에서 1등으로 물건을 볼 수 있었고,
강동구 지역분석 강의와 매물코칭도
이미 받았던 터라 그 자리에서 매수를 결정했습니다.
부족하더라도 다른 지역 단지들과 비교해서 매수했습니다.
당시 비교했던 단지들 가격과 1호기의 가격 차이를 보며
그때 당시 어떤 점들을 제가 잘 몰랐었는지 알 수 있게 됐습니다.
- 대가를 지불하고 얻은 레버리지 효과
처음이었지만 돈을 아끼지 않았습니다.
단지에 대한 확신이 부족했을때
강동구 지역분석 강의를 통해 레버리지를 하였고
매코로 리스크와 적정가격까지 알 수 있었기에
투자하는데 망설임이 없었습니다.
- 시장 복기
- 부동산 정책으로 인한 상급지 상승세
당시 24년은 특례보금자리대출 시행과
5월 예정이었던 DSR 2단계 시행을 7월로 미뤘고
실수요자들이 움직이면서
서울 주요지역들이 상승세가 강했습니다.
특히 성동구와 강동구 선호 단지들에 대한 매수세가 대단했습니다.
- 다시 규제로 차분해지는 시장
하지만 당시 시장은 대세상승장으로 가기엔 아직 불안감도 팽배했고
2,3급지까지와 4급지 선호 단지들 위주의 시장이었기에
뜨거운 여름이 지나고
DSR 2단계 시행과 조건부전세자금대출이라는 규제가 나오자
다시 잦아들었습니다.
지나고 나서 보면 너무 급하게 뛰어들기 보다는
차분히 기다려도 되는 시장이었습니다.
아는 지역과 단지가 많지 않다보니
아직 오르지 않은 단지들이 많다는 걸 인지하지 못했고
너무 조급한 마음이 있었습니다.
규제 이후 시장 분위기가 잠잠해지고
올림픽파크포레온 입주가 시작되고
정치적 격변이 있으면서
내 투자금으로 할 수 있는 더 좋은 지역 단지들도
가격이 하락하는 걸 볼 수 있었습니다.
2. 정말 힘들었던 0호기 매도 - 잘 안팔리는 집이 가르쳐준 것
→ 25년 11월 남양주시 외곽 신축 30평대 매도
- 지난한 0호기 매도 준비 과정
0호기에 급박하게 전세를 주고 1호기를 진행하였고
이제 2호기를 위해선 0호기 매도가 필요했습니다.
25.1에 세금 상담도 받고
주변 부동산 20곳 정도에 내놓게 됐습니다.
바로 옆에 입주가 있어서 그런지 낮출만큼 가격을 낮췄어도
수도권 외곽인 남양주에서도 외곽이라 아무도 보러 오지 않았습니다.
좀 더 공부하니 더 공격적으로 해야겠다는 생각이 들어
주변 뿐 아니라 더 좋은 지역과 멀리 떨어진 곳까지
부동산 100곳이상 문자를 다 보냈지만 적극적인 부동산은 1-2곳 남짓
5월까지 집보러 온다는 사람이 아예 없었습니다.
열심히 앞마당을 늘리고 투자물건을 추리고 있었지만
‘과연 이게 맞나’ 싶었습니다.
주기적으로 적극적인 부동산과 연락하고 찾아갔지만
돌아온 대답은 시원치 않았습니다.
그래도 여름쯤 점점 집보러 오는 사람이 많아졌습니다.
9월에는 드디어 협상하는 상황도 생겼습니다.
- 10.15대책으로 붙은 매수세
그리고 10월.
10.15 대책이 발표되었고 곧 시행되었습니다.
제 0호기는 비규제지역에 있어 매수세가 붙기 시작했습니다.
하지만 전 앞마당과 후보 단지 모두 규제로 묶인 상황이었죠
바로 매물코칭(매도코칭)을 받았습니다.
빈쓰님이셨고 0호기는 ‘남양주는 이제 시작이다. 너무 싸게 팔 필요는 없다.’
하지만 마음은 차분히 손발은 빨리 움직여야 한다고 조언해 주셨습니다.
그에 따라 가격을 더 내리지 않았고
여러 매수자들과 3주에 걸쳐 협상을 진행하게 됩니다.
구리를 임장중이던 11월 둘째주 토요일부터 여러 부동산에서 계속 연락이 왔습니다.
토일 2일동안 3명의 매수자가 찾아왔습니다. 그리고 드디어 월요일 원하는 가격에 매수자를 만나
가계약까지 바로 진행하게 됐습니다.
이젠 물건을 찾아 투자하는 것만 남게 된 것입니다.
- 행동 복기
1) 아쉬운 점
- 매도 노력에 대한 아쉬움
좀 더 적극적으로 매도하지 못했습니다.
‘수도권 외곽이니까’, ‘주변 신축 입주가 있으니까’ 라는 생각에
너무 안일하게 생각했습니다. 주변 빌라에 있는 부동산까지 연락할 생각은 못 해봤습니다.
좀 더 적극적으로 행동해서 1달이라도 빨리 매도했다면 서울 4급지에 2호기를 매수할 수 있었는데 아쉽네요.
2) 잘한 점
- 양도세를 각오한 갈아타기 결심
양도세를 감수하고 서라도 0호기 매도를 하려고 노력했습니다.
더 좋은 급지, 더 좋은 땅을 살 수 있다면 비용은 감수하기로 선택했던 것입니다.
그리고 노력도 계속 했습니다.
지나보니 부족했지만 그때 당시에는 배운만큼은 했던 것 같습니다.
덕분에 환금성이 얼마나 중요한지 배우게 되었습니다.
- 시장 복기
- 10.15규제가 남양주 외곽에 서울 하급지보다 먼저 흐름을 이끔
25년은 2월 토허제 지정 해제 이후로 본격적인 상승장이 시작됐습니다.
이후 여러 규제가 있었지만 잠시 주춤했을 뿐 흐름을 막지는 못 했습니다.
어떻게 보면 10.15 규제가 아니었다면 아직 노도강 지역이 덜 올랐기에
제 0호기에는 흐름이 더 늦게 왔을 수도 있습니다.
3. 월요일 0호기 매도 후 금요일에 진행한 2호기
→ 25년 11월 구리시 신축 30평대 매수
- 사실상 2호기를 만들어주신 3번의 매물 코칭
부동산 여러 군데와 0호기 협상이 진행되던 중
우리는 구리와 다산을 갔습니다.
이는 사실 매도코칭때 빈쓰튜터님께서
만안구를 말씀해주셨었고 매물까지 선정해서
매물코칭을 넣었지만 이틀 사이 그 중 선호 매물들이 날아가버려
센스튜터님께서 다산을 말씀해주셔서
서기반을 통해 구리와 다산을 본 것이었습니다.
이미 단지선호도는 나름 파악해둔 차에
0호기가 매도됐고 바로 평일에 부동산 워크인을 하며
저평가라 생각하는 투자 후보 매물들은 직접 볼 수 있었습니다.
대상 매물도 금방 추려서 수요일에 다시 한번 코칭을 받을 수 있었습니다.
이번엔 자향멘토님께 받았습니다.
자신있게 다산의 2개 매물을 드렸습니다.
자향님은 ‘그것도 좋지만 구리는 어때요?’
제가 아는 구리는 공급리스크가 있어 신축이나 선호 구축으로 투자하는 게 좋고
그런 단지들 가격은 이미 다 오른 상황이었습니다.
‘아니 아직 덜 오른거 있으니 잘 찾아보세요’
나중에 찾아보니 멘토님께서 말씀하신 단지는
구리 거주민이었던 제가 비선호지역이라 시세조차 따지 않았던 단지 였습니다.
자향멘토님의 혜안에 크게 깨닫고 그날 바로 매임예약을 잡고
다음날 볼 수 있는 평형대의 3개 매물을 보고 1개 매물을 바로 협상을 시도했고
다행히 적당히 조정된 가격으로 금요일에 가계약을 할 수 있었습니다.
월요일에 0호기를 매도하고 금요일에 2호기를 매수하게 된 것입니다.
- 행동 복기
1) 아쉬운 점
- 토허제 시행 전 매수 찬스를 놓침
다양한 시나리오를 고려하지 못 했습니다.
10.15 대책이 한강벨트가 아닌 서울전역과 경기도 주요지역까지 토허제로 묶을지는 알 수 없었습니다.
하지만 규제가 나오리라는 건 알고 있었고, 가용가능한 현금이 있었던 만큼
지금 현금에 부모님께 차용받으면 투자금을 얼마까지 생각할 수 있는지 전혀 고려하지 않았고
0호기 매도만 바라보고 손놓고 있었습니다. 결과적으로 5순위 시세표까지 쓰면서 투자후보 단지들이 있었지만
토허제 실시까지의 5일이 지나가는 걸 눈뜨고 보고만 있었습니다.
- 선입견으로 놓칠 뻔한 물건
선입견에 사로 잡혀 등잔밑에 더 좋은 단지가 있었음에 전혀 보지 못 했습니다.
심지어 서기반에서 구리지역분석 강의에서도 언급된 단지였는데 말입니다.
‘약점이 있기에 더 매력적이었던 단지를 놓칠 뻔 했습니다.’
- 투자자 매수세는 미래의 전세 공급량
당시 투자자들이 비규제지역이었던 구리로 몰리다보니
매물이 점점 없어지던 상황이었습니다.
그래서 매물을 다 털지 못했고
사실상 멘토님께 기대어 당시 볼 수 있었던 최저가와
좋은 층과 타입의 매물 3개만 보고 투자했습니다
물론 그 당시 있었던 매물 중에선 잘 투자했지만
매물을 다 보고 투자하지는 못해서 아쉬웠습니다.
이후 한달간 2호기 투자의 여운을 즐기는동안
구리 전월세 시장이 급변했습니다.
투자자들이 몰리며 전세물량이 급증했고
롯데캐슬의 입주가 다가오면 매물이 나오고
비수기 시장이 맞물리며 전세를 보러 오는 사람이 없었던 것입니다.
사실 계약 시점에 이미 3개월 반이 남은 시점이라 여유를 부렸는데
1달만에 시장이 반전됐던 것입니다.
거기에 제 물건은 입주일자 정해져 있어서 더욱 어려웠습니다.
예상보다 4500만원을 낮춘 가격에야 전세가 겨우 나갔고
추가 투자금이 발생했습니다.
투자를 했어도 긴장을 풀지말고
재빠르게 움직이지 못한 게 가장 아쉽습니다.
2) 잘한 점
- 1호기때처럼 놓쳐도 잃지 않은 뚝심
10.15로 투자후보단지가 모두 날아가버린 상황.
가는 곳마다 투자자들이 몰려 매물도 날아가는 상황.
그 가운데 0호기가 팔리려는 상황.
마음이 불안했지만
이미 1호기때 겪었던 상황이라
오히려 지금이 힘주고 끌어올려야 하는 상황이라는 걸
알았고 끝까지 포기하지 않고 투자에 성공한 건 잘했다고 생각합니다.
1호기때 교훈으로 계속 거인의 어깨에 올라타려고 노력했습니다.
3번의 매물코칭을 통해 제가 알지 못했던 리스크는 물론
지역에 대한 깊이까지 더할 수 있었습니다.
그에 비해 비용은 사실상 없었다고 생각합니다.
결국 투자 단지 확신까지 얻어 갈 수 있었습니다.
- 늘려놓은 앞마당의 쓸모
0호기 매도가 안 됐지만 그동안 앞마당을 계속 넓혀서
아는 단지가 늘어났습니다.
그래서 더 확신을 갖고 투자할 수 있었습니다.
수도권 4급지 앞마당이 많아서
가격을 알고 있어서
구리 일부 지역과 다산이 비싸지 않음을 알았기 때문입니다.
비록 규제지역이라 투자를 진행할 순 없었지만
이후 매수와 보유에 큰 도움이 됐음에는
분명합니다.
- 시장 복기
- 10.15규제의 영향
서울전역과 경기도 12개 지역까지 토허제가 실시되고
조정대상지역과 투기과열지구까지 설정되어 전방위적 규제가 실시됐습니다.
당장 규제지역 거래 수는 줄었지만
비규제지역이었던 구리와 만안구 선호 단지들에는 투자자들이 몰렸습니다.
투자자들이 매물을 채가고 집주인들이 호가를 올리는 정말 치열한 시장이었습니다.
투자자들이 많이 몰린 만큼 전세 물량도 증가했습니다.
단기간에는 역전세 리스크도 고려하면서 투자했어야 하는 시장이었습니다.
1호기 투자(24.8) → 0호기 매도(25.11) → 2호기 투자(25.11)
2년 동안 이뤄냈습니다.
빨리는 가지 못했지만 천천히 꾸준히 가니
달성하게 됐습니다.
그간 어려움이 없진 않았습니다.
23년초 갑작스런 류머티스 발병으로 힘들어
아무것도 못 한적도 있었지만
오히려 그런 위기감이 저를 더욱 붙잡아주었습니다.
언제까지 일할 수 있을지 알 수 없었기에
반드시 10억은 달성해야 한다는 절박감이
힘들어도 몸을 움직이게 해주었습니다.
그 가운데 너무나도 많은 도움을 받았습니다.
동료들과 튜터님, 가족들, 아내의 도움이 없이
저 혼자라면 절대 할 수 없었을 것입니다.
덕분에 빠르진 않아도 더 멀리 올 수 있었습니다.
4. 앞으로의 미래 - 노후 준비에서 살고 싶은 삶으로
25년에 우연히도 10억을 달성했습니다.
그 이후 여유가 생긴건 사실이지만
저희 일상은 크게 달라지지 않았습니다.
여전히 회사를 퇴근한다음에는
투자자로 출근하고 있습니다.
제가 성취한 것의 대부분이 운이라는 것을
그 누구보다 제가 알고 있어서 그렇습니다.
23년에 여러 불운이 왔다가 이후로 운이 왔듯이
평균회귀할거라는 사실을 알기에.
‘운이 반복되게 하는 것이 실력이다.’
이제 시작이라고 생각합니다.
이제부턴 노후준비에서 벗어나
온전히 살고 싶은 삶을 위한 노력을 하고 싶습니다.
이제 더 돈그릇을 키우기 위한 여정을 계속하려고 합니다.
월부에 계속 남아서 환경에 붙어있으려 합니다.
예전처럼 떠나지 않으려고 합니다.
원하는 삶을 이루는 그날까지요.
마지막으로
강한 규제와 치솟은 가격에 힘들어 하실 많은 분들이 많으실텐데
지금 당장은 상황이 불운하더라도
운이 언젠가 꼭 내게 찾아올거라 믿고 해보셔서
10억 달성 게시판을 채우시길 진심으로 바라겠습니다.
23년 8월 돈독모로 저를 다시 월부로 돌아오도록 용기 주신 ‘벚꽃호랑이’님과 조원분들 정말 감사합니다.
월부 환경을 만들어주신 깊은 인사이트를 나눠주시는 ‘너바나’ 멘토님 감사합니다.
24년 1월 실준반 강의에서 앞으로 나아갈길 보여주셔서 제 마음을 뜨겁게 만들어주시고 좋은 강의해주시는 ‘너나위’멘토님 감사합니다.
항상 알기쉽고 명확한 설명과 기준 제시로 투자의 길을 열어주신 ‘자음과모음’멘토님 감사합니다.
25년 8,9월에 실전임장클래스에서 만나 투자와 임장에 대한 이해를 넓혀주시고 응원해주신 ‘줴러미’튜터님 감사합니다.
10월 강사와의 만남에서 용기와 인사이트 주셨던 ‘김인턴’튜터님 감사합니다.
투자코칭에서 명확한 길을 설명해주셨던 잔쟈니 튜터님, 김다랭 튜터님, 용맘튜터님
매물코칭으로 도움주셨던(아내가 신청했지만) 빈쓰 튜터님, 센스있게하자 튜터님, 자유를향하여 멘토님
제가 10억달성기를 쓸 수 있게 용기주시고 진심으로 믿어주신 삶은일기 튜터님과 실전36기 23조원분들 감사합니다.
일일이 말씀 못 드렸지만 그동안 함께해주신 조장, 조원분들. 여러분이 없었다면 저 혼자는 분명히 못 했을 겁니다.
너무 감사했고 앞으로도 함께 해요!
