#60_대한민국 부동산의 역사(홍춘욱)_[해바라기v]

#총평

필자는 한양~서울에 이르기까지 전체의 과정을 글로 서술하며 부동산의 역사에 대해 이야기하고 이를 바탕으로 교훈을 주고 있다.

이 책을 통해 가장 크게 와닿은 점은 크게 2가지다.

1번째 “역사는 반복되고 있다.” 라는 점에서는 과거의 역사를 돌아보며 현재 시장 상황과 비교해 보았을 때 놀람을 금치 못할 정도로 같은 현상이 반복되고 있어고, 주요 요인 역시 유사했다. 이를 바탕으로 현재 2026년 부동산 시장을 가늠해 볼 수 있었고 나름대로 앞으로 무엇을 확인해야 하는지 정리할 수 있었다. (꼭 해보셨으면 좋겠다.)

2번째는 “사람은 단기적인 것에 흔들리며, 본인의 경험에 의해서 + 주변 소음에 영향을 받아 사고한다.” 라는 것이다. 과거에도 분명 유사한 상황이 있었고, 이를 책이든 뉴스로든 어딘가에 분명히 기록되어 있다고 생각한다... 하지만 그럼에도 이러한 역사가 유사한 요인으로 지속적으로 반복되는 이유는 (중요하진 않지만..) 인간의 본성 때문이라고 생각하며, 일반 사람들과 부자들의 차이점 중 하나 역시 이점이라고 생각한다.

너바나 님, 너나위 님 등 멘토님들의 설명을 들어보면 시장을 바라볼 때, 주변 소음에 휘둘리지 않고 상황 판단 및 과거에 동일한 사례가 없었는지 찾아보고 시장과 나에게 직접적인 영향을 어떻게 줄 수 있는지 생각해보고 대응하시는데.. 이 점을 꼭 본 받아야 한다고 다시 한번 더 생각하게 만드는 책 이었다.

<갭 투자 장세(시장 가열 심리), 환율(불안 심리, 물가 상승 영향), 시장 금리(유동성 확대), 정부 주택 시장 정책(판을 짬) 확인하고 시장 방향 점검>

<7월 세재 개편안 + 부동산 대책에 있어 정부의 의도 학인>

#개발 호재를 바라보는 법

클러스터란 교육과 기업 그리고 인재들이 모여 혁신을 창출하는 곳을 뜻한다. 가장 대표적인 클러스터로 미국 실리콘 밸리와 할리우드를 들 수 있다. 집값이 아무리 비싸도 정보 통신 산업 전문가와 영화 산업 종사자는 이곳으로 끊임 없이 몰려든다. 클러스터에 일자리와 정보 그리고 인재들이 모여 있기 때문이다. (62)

1967년에 일어난 두 가지 사건이 영등포-인천이 아닌 강남으로 개발의 방향을 바꾸게 된다. 첫 번째 전환점은 한남대교(제3한강교) 착공이었다. 두 번째 사건은 소양강 댐 건설이었다. *반복되는 한강의 홍수를 막고 전력 생산을 늘릴 목적으로 … 강북의 시민을 이주시킬 목적으로 경기고와 숙명여고 등 명 문 학교를 강남으로 대거 이전한 것도 빼놓을 수 없는 성공 요인이었다. (79)

→ 개발로 인해 약점이 보완되고 입지가 개선되는가?, 개발에 따른 미래 모습을 그려보고 가치에 반영할 수 있어야 한다. 호재를 판단하기 위한 3가지 (입지 개선, 3년 내 실행 가능성, 가격 반영 여부)

#역사는 반복되고 있었다. 과거를 통해 바라본 2026년은…

1960년대 발생한 강력한 부동산 가격 상승 현상은 두 가지 요인이 결정적 영향을 미쳤다. 첫 번째는 서울을 중심으로 한 대도시로 인구 이동이 집중된 것이고, 두 번째는 베트남 파병과 한일 국교 정상화에 따른 대규모 외국 자본의 유입이다. (81)

1960년대 말부터 시작해 1979년에 끝난 두 번째 주택 사이클은 두 가지 특징을 가지고 있다. 가장 중요한 포인트는 한국 부동산 시장의 사이클을 결정짓는 것이 수출 경기라는 점이다. 정부가 아무리 다양한 정책을 펼치더라도, 글로벌 경기 여건이 좋고 국민 소득이 늘어날 때는 주택 가격을 잡을 수 없었다. 두 번째로 중요한 포인트는 ‘부동산 불패 신화’의 형성이다. 1972년 8.3 조치를 계기로 정부의 사유 재산 보호가 불투명하다는 점을 인식한 재력가들은 틈이 날 때마다 부동산을 매수했다. 정부가 경제 성장을 명분으로 사채를 동결하는 마당에 부동산 이외에 다른 대안이 없다는 인식이 확산되었기 때문이다. 이 인식은 1989년 말 세 번째 주택 시장 정점까지도 부동산 시장에서 압도적인 힘을 발휘했다. (98)

→ 2026년 반도체 호황, 억단위 성과금을 통한 민간발 유동성 확대, 수추 증가, 집값 상승 요인

주택 공급이 부족한 가운데, 1985년부터 경기가 좋아지더니 주택 가격이 급등하기 시작했다. **3저 호황(저물가 ,저금리, 저환율) 특히 문제가 된 것은 전세 가격의 상승이었다. 1986~1990년까지 전국 주택 매매 가격은 47.3% 상승한 반면, 전세 가격은 82.2%나 상승한 것이다. 전세 가격의 급등은 두 가지 요인 때문이었다. 첫 번째는 1980년대 중반까지의 주택 공급 부족이었다. 입주할 집이 없기에 전세나 월세 가격이 상승할 가능성이 높아졌다. 두 번째는 정부가 1989년 전세 임대차 기간을 1년에서 2녀으로 연장한 데 있었다. 저소득자들의 주거 안정을 도모한다는 의도는 선한 것이었다. 그러나 전세 임대차 기간을 2년으로 연장하자. 임대인들이 전세 가격에 2년치 인상분을 반영하기 시작했고, 그 결과 사회 전체적으로 대혼란이 빚어졋다. 저금리에 공급 부족 그리고 강력한 주택 매수 열기가 가서해 주택 가격이 급등할 때 어떤 대응 방법이 있을까? 이 질문에 대한 답은 1967년과 1978년에 이미 얻은 바 있다. 대규모 주택 공급을 단행하는 한편, 양도세 강화 등 부동산 규제를 시행행하는 것이다. (109)

→ 과거(1978)에도 비슷한 사례가 있었구나

→ 해결 방법이 있지만, 지금은 공급 계획이 없다는 게 차이점이구나.

한국 주택 시장의 흐름을 좌우하는 가장 중요한 요인은 경기와 주택 공급이다. 경기가 나빠지면 소득 전망이 악화되고, PIR이 높아지니, 주택 수요가 위축되는 것은 당연한 순서다. 더 나아가 공급이 수요를 넘어서면 미분양이 증가하고, 가계는 “조금만 더 기다리면 싼값에 집을 장만할 수 있겠구나.” 라는 기대감을 품는다. (118)

정부의 금리 인하를 께기로 주택 수요가 증가하며, 이게 다시 대출 증가로 이어지는 순환 구조가 형성된 셈이다. 1999년 이전가지 한국의 주택 시장은 성장률과 주택 공급만 보면 되었지만, 이때부터는 금리와 대출 조건도 투자 의사 결정의 중요 부분으로 부각되었다. (124)

→ 외환 위기 + 공급 과잉 = 미분양 발생, 주담대 활성화(금리 인하) 수출 증가(원고에 의한) → 강력한 상승세

→ 2026년 지금은? 경기.. 반도체 역대급 호황 + 원고로 인한 수출 증가 경기 굿! 공급은 역대급으로 부족한 상황,, 유통물량 급감 중 (정책에 의한 요인), 금리 인상 기조, 물가 지속 상승 중

2020년 코로나 19 팬데믹 이후 한국 부동산 시장은 강력한 가격 상승을 경험했다. 역사상 유례를 찾기 힘든 저금리와 공급 부족 그리고 임대차 3법의 효과가 복합적으로 작용한 결과였다. 이 결과 서울을 비롯한 한국의 주요 도시 주택 가격은 소득이나 이자율에 비해 심각한 버블 수준에 도달하게 되었다. 물론 버블이 형성된다고 해서 곧바로 붕괴되는 것은 아니지만, 부실한 기초 체력은 외부 충격에 쉽게 무너지는 결과를 가져온다는 점을 잊어서는 안 된다. 특히 2022년에 발생한 레고랜드 사태는 시장 금리의 급등을 유발하는 한편, 정부에 대한 신뢰를 떨어뜨렸다는 측면에서 부동산 시장의 폭락을 유발하기에 부족함이 없었다. (149)

→ 2020년 저금리(0.5% 수준) + 공급 부족 (분상제, 일반 분양가격 제한) + 임대차 3법 (시중 유통 물량 급감 및 임대료 상승)

→ 2026년 금리 인상 기조 (0.25%) + 공급 부족 + 임대차 3법 유지중, 상승 요인으로는 역대급 공급 부족 & 정부 정책에 의한 유통 물량 감소, 하락 요인으로는 금리 인상에 따른 금융 이자 부담 등.. (적어 보인다.)

결국 역대 정부는 주택 가격 상승을 꺾을 목적으로 무작정 신도시 건설 계획을 발표하고, 각종 비용과 책임은 다음 정부에 떠넘기는 패턴을 반복한 셈이다. (202) 1971년 발생한 광주대단지 사건은 한국형 신도시 건설의 단면을 보여주었다. 아무런 도시 기반 시설 없이 서울에서 한참 떨어진 곳에 택지를 개발하는 패턴 말이다. 이런 현상은 1~3기 신도시까지 계속되고 있으며, 앞으로도 별로 달라지지 않을 것 같다. 1기 신도시 착공만 주택 가격 급등세를 억제하는 데 기여했을 뿐, 이후 별다른 효과를 거두지 못한 데에는 이 같은 경험이 큰 영향을 미친 것으로 판단된다. (203)

→ 웃프다.. + 결국 수요는 입지와 가장 큰 연관이 있다.

창신.숭인 뉴타운이 제일 먼저 해제된 이유는 ‘사업성’ 때문이다. 서울시가 2010년 4월에 공표한 창신. 숭인 뉴타운 세부 계획을 보면, 주택 공급 계획이 7,855호로 나온다. 그런데 2008년 기준으로 창신.숭인 지역에는 9,083세대가 살고 있었다. 더 나아가 임대 주택 1,517호를 빼면 공급하는 분양 주택은 6,338호로 더 줄어든다 이 계획대로라면 재개발 사업으로 창신.숭인 지역에 살던 사람들에게 새집이 한 채씩 돌아가지 않는 셈이다. 이러한 문제는 비단 창신.숭인 뉴타운에 국한되지 않는다. (251)

→ 재개발 시 주택수가 줄어들 수 있구나.. 그리고 사업성이 우선적으로 검토 되는구나..

#대한민국에서 부동산이란..

부동산 시장이 붕괴될 위험에 처할 때 정부가 적극적으로 개입한다는 점이다. PF 사례에서 보듯, 금융 기관 대출의 대부분이 부동산이나 토지와 관련되어 있다. 따라서 정책 당국으로서는 부동산 가격의 하락을 마냥 방치할 수 없고, 더 큰 위험을 방지하기 위해서라도 적극적인 개입에 나설 수 밖에 없다. (178)

→ 부동산은 “장기적 우상향 + 우리나라 경제 망하지 않는다. + 통화량의 증가라는 어쩔 수 없는 인플레이션 믿고 알고 실행” (자모님 말씀과 연계)

#부동산의 핵심은 입지 독점성

직장과 사는 곳의 거리가 멀어지면 멀어질수록 각종 비용이 발생한다. (중략) 통근 시간이 길어질수록 삶의 만족도가 크게 떨어지는 것은 물론 건강에도 문제가 생긴다는 최근 연구를 감안할 때, 물질적, 정신적 비용이 대단히 크다는 것을 알 수 있다. (185)

서점가를 들리면 ‘제2의 강남’이라는 수사를 붙인 책을 종종 발견하는데, 그 의견에 동의하기 힘들다. 강남이 가진 강력한 교통망과 주거 편의성을 따라갈 경쟁자를 찾을 수 없기 때문이다. 즉, 미국 달러가 여러 흠결에도 불구하고, 다른 경쟁 통화가 너무 큰 문제를 안고 있기 때문에, 여전히 기축 통화 역할을 수행하는 것과 마찬가지다. 제2의 강남을 만들 최고의 기회였던 행정 복합 도시 건설은 혁신 도시와 함께 ‘새로운 실패’ 사례로 전락하는 중이니, 앞으로 강남의 지위는 흔들릴 것 같지 않다. (214)

#지난 과거를 돌아보며 얻은 교훈

주택 담보 대출이 부동산 시장에 자리 잡은 1990년대 말 이후, 가장 중요한 지표는 금리가 되었다. 그런데 금리 못지않게 중요한 부동산 순환 지표가 바로 정부의 주택 시장 부양 대책이다. 다주택자들의 적극적인 시장 참여를 독려하는 신호 예를 들어 양도세 완화, 분양권 전매 제한 해제, 분양가 상한제 폐지와 같은 일이 벌어질 때는 비관론을 내려놓고 시장을 긍정적으로 바라볼 필요가 있을 것이다. (183)

<정부의 주택 시장 부양책.. 비난하기 보다는 역으로 이용할 것>

내 집을 네 번 정도 매도하다 보니, 어떨 때 팔아야 제값을 받을 수 있는지에 대한 감이 생겼다. 가장 좋은 타이밍은 ‘버블’이 발생했을 때인데, 이때 가격이 더 오를 것 같은 기대감 대문에 매매 결정을 못 하는 경우가 허다하다. 18장에서 소개한 다양한 징후를 잘 기억한다면, 다음번 버블 때 성공적인 의사 결정을 내릴 수 있으리라 기대해 본다. (236)

→ 갭 투자 장세, 시장 금리 인상, 정부 정책 기조

→ 2026년은 실거주 위주 시장, 시장 금리 인상 중, 유동성 지속 증가중인 상황에, 정부의 수요 억제책 → 시장이 불타오르고 있는 반증

<갭 투자 장세, 시장 금리 인상 여부, 정부 정책 기조 확인>

서울의 집값을 잡고 싶다면 아파트 용적률 상향 혹은 다세대 주택 주차장 규제 완화와 같은 강력한 대책이 나오지 않으면 안 된다는 이야기다. 부디 많은 독자분이 이 점을 잘 살펴 투자하기를 바라는 마음이다. (258)

→ 7월 부동산 대책에서 이러한 점이 안 보인다? 그럼 임대시장 불안 여전히 지속되고 집값 잡히기 어려운 상황이겠구나~ 인정하고 행동해야 한다. (미루면 안 된다.)

<7월 세재 개편안 + 부동산 대책에 있어 정부의 의도 학인>

2022년 봄부터 시작된 서울 등 핵심 지역 주택 가격의 하락은 절호의 매수 기회를 제공했다. 금리가 급등했다가 크게 떨어진 데다, 레고랜드 사태 때 1,400원까지 상승했던 달러에 대한 원화 환율이 연말에는 1,300원을 밑돌았기 때문이다. 더 나아가 윤석열 정부가 부동산 시장 안정을 위해 양도세를 일시 완화하는 등 적극적인 부양에 나선 것도 주택 가격의 상승을 유발했다. 마지막으로 단 7개월 만에 서울 아파트 실거래 가격이 20% 이상 하락하는 등 ‘저평가 매력’이 부각된 것도 주택 시장의 반등을 유발한 요인으로 볼 수 있다. 주택 시장의 단기적인 흐름을 읽고자 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부 정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 할 것이다. (161)

→ 단기적 변동 : 환율(심리, 물가 상승), 금리(유동성 확대), 정부 정책(판을 깔아줌)

→ 2026년 환율은 1,560원을 돌파하면서 역대 최대 수준, 지속 물가 상승중, 금리 2.5% 인상 기조 (유한승 신임 총재), 대출 규제 등 수요 억제 책을 펼치고 있다. 즉 하락의 원인들이 가득한데 왜? 오르는가? 고민해 볼 때 역대급 공급 부족 & 정부 정책으로 인한 유통 물량 감소, 임대 시장 불안으로 사고 싶어서가 아니라, 살아야 해서 가격이 오르는 것으로 판단된다.

<환율(심리, 물가 상승), 금리(유동성 확대), 정부 정책(판) 확인하고 시장 방향 점검>