[지투실 29기 가ㅊ1찾아 ㅎ6께하조 등대언니] 1주차 오프강의 후 와닿은 내용

지방분위기(주춤하면서 숨고르는 상황)

조금은 주담대가 빡세지않고 풀려져있음

전세가 보수적으로 정해야하는 분위기

창원은 매매가가 올라서 전세가율떨어짐

지방은 전세가가 선행지표다.. 

첫 투자때 매수에 힘을 주느라, 전세놓는거에 힘이빠져

골든타임을 놓치는 실수하기쉬움

대구동구,대전동구,광주동구 모두 오래된거주지, 철도있는 곳

원도시재개발진행중임

광주분위기는 매수분위기 안 좋음

선호 단지들도 마피가 붙기도 함 .. 

이단지를 투자해도되는지의 인사이트는 먼저 사이클을 간(울산,전주등)을 확인해보면

알수있다.

시세트레킹을 쌓아나가야 투자 범위를 명확히 알 수 있다.

(10년정도 쌓으면 어떤 단지가 수익이 좋았는지 아쉬웠는지 확인해볼 수있음)

☆현장이 그래프보다 먼저 움직인다… 현장에 답이있음!

부산의 가격결정요소가 다양하다.

투자금 범위가 늘어나면 다양한 가격결정요소가 다양한게 좋음

학군지면 학군을.. 하나를 제대로 갖추는게 중요하고, 그 단지의 선호도가 중요하다.

단독적인 1등입지인 대구 수성구 범어동쪽에 대표단지가격이 높은건

그만큼 선호요소가 몰려있다. 대구는 부촌+학군을 먼저, 그리고 연식, 위치 중요

가격도 중요하지만,, 동,층,향도 개별선호도가 있기때문에 중요!

하락장에 선호하는 단지는 거래가 됨.. 

** 비수도권 생활안정자금 대출 

LTV 60~70%가능

 예. 매 4.5 → 5억 상승 

      전 3.8 → 3.8억일경우.. 5.0*0.7 = 3.5억나옴.

나머지 0.3억만 내가 감당하면됨.. 

상승장때 사람들이 심리의 메타인지하려면 돈의 심리학을 읽어라!

투자자로써의 로드맵

지방투자매도으ㅣ기준

시기: 세입자 만기시  입주가능물건으로 매도(2~5년) OR 가격급등하는시기 세안고 매도

상황

수익- 수익이 충분히 났을때 (수익률100%)

포트폴리오- 더 좋은 자산으로 갈아탈 수있을때

리스크- 리스크 감당이 안될 때

Q. 세입자의 갱신권을 거절하려면

만기가 6개월이상 남은집의 매수자가 실거주 통보해야하는데요?

만기 6개월전에 미리 세입자가얘끼하면 갱신권사용하게됨..

3~6개월정도 광고하는것..

내가 27년 11월에 집을내놔야하고.. 이사들어올 실거주자에게 매도

혹은 집 미리 사두고 8개월 뒤 잔금 칠 투자자에게 매도 (난이도 매우 높음!!)

차라리.. 세입자 만기일로부터 3~4개월전 매도광고, 그전에 3~4개월전(27년 2월) 만기떄 계획물어보기

만기다되서물어봅니다…

27년 2월 전에 집알아보는 실거주자 +세안고 살 투자자 만들기.. 

2월전까지 갈아탈 지역 앞마당 만들기.. 갈아탈집 찾기.. 

지방투자매도방법

1순위- 세입자에게 만기 이후 계획묻기.. 세입자에게 매도 묻는거.. 제3자 부사님 도움받기.. 전문가의권위를 이용하라.. 사장님도 매도수수료준다고 얘기하기. 

세입자가 연장도안하고 매수안한다고 했을 때, 매매안할경우 광고를 올려달라고 부사님께 얘기하기

2순위- 세입자 매매X, 갱신권이남아있어서 이사비협상해야함.. 만기때 매도해야한다고.. 실거주자사면 나가서야하니.. 

이사나가실거 300~400이든 드릴테니 갈집도 알아보시면 좋겠다고 협상하기.. 이사비는 바로지금하기!

공실조건확정 (입주물건-실거주자, 투자물건- 투자자 다가능)

3순위- 이사도 거절하는경우.. 2천만원요구하고한다면.. 세안고 투자자에게 매도하기!

*지방투자 매도의 기준

-수익나면 매도..

-수익NO→ 리스크없다면 보유, 가격급등시 세안고 매도시 수익 YES

*2년미만 매도하는경우

-포트폴리오의 유의미한 개선 (이아파트팔기전 살수없었던 걸 사야함..)

-리스크발생했고 대응이 안되는경우

-투자한 곳이 규제지역으로 지정된경우

**보유중 규제지역 지정

EX.거제2차홈타운 (선호단지)

-단독명의 2주택자 가정

기본세율(35%)+20%적용 OR 2년미만 66%임.. 높은세율로 지정됨..

4.5억 매매해서 매도시 7.1억일경우

2년미만 보유 양도세 66%이고, 총 1.84억 (세후 7600)

내기준에서.. 득이안되면 보유하면됨

여러분의 로드맵에서 지방투자가 갖는 의미

종잣돈 5천, 연 저축 2천이라면..

5년후 1.5억을 그냥 모으지만.. 투자를 해서 2년에 2천,,2천 투자+5천, 2년후 1.4억 (3년을 시간단축할수있음)

엄청난 복리효과!

지방투자를 통해얻는편익(수도권 갈아타기)

내종잣돈을 효과적으로 불려 더 가치있는 단지로 바꿉니다..

울산 남구 신정홈타운2단지  5천 수익으로.. 군포 우륵주공7단지 투자금1억으로 갈아타기하심.. 

(지방내 갈아타기)

창원 성산구 트리비앙 투자금 0.65억으로 수익 1.6억회수.. → 부산 해운대 힐스테이트위브를 살수있는 상황이됨.. (투자금 1.7억듬) .. 오션뷰는 더드는단지이긴하지만.. 두단지는 전고점이 3억차이가 날정도로 엄청난 갈아타기를 할수있었음..

지방자 로드맵끝에서 여러분을 기다리고 있는 것

※우리의 궁극적인목표: 가치있는 서울아파트 내집마련

Q. 도대체 언제까지 달려야 하나요?

여러분의 종착지는 여러분 스스로가 선택합니다.

1. 현자산 3억.. 서울아파트 연평균 상승률 10.3% .. 투자기간 20년 평균수익률 유지시

목표순자산 20억 달성가능..