KB부동산 기준으로 6월 데이터가 나왔기에 2026년 상반기 서울 부동산을 정리해보고자 합니다.
2026년 상반기 서울 부동산 매매 지수 상승률은 +6.5%로, 이는 최근 10년간 20번의 반기 중 상승률 상위 5위에 해당되는 수준입니다. ① 2020년 하반기 +9.8% ② 2021년 상반기 +8.2% ③ 2018년 하반기 +7.9% ④ 2021년 하반기 +7.1% 그리고 ⑤ 2026년 상반기 +6.5% 입니다.
위에서 언급한 상위 5번의 상승장은 특이한 공통점이 하나 있습니다. 해당 상승장 중에서 5분위 아파트의 상승폭이 가장 높았던 적은 2021년 하반기, 단 한 차례밖에 없었습니다. 그 외에는 3분위 아파트가 2021년 상반기와 2026년 상반기, 2분위 아파트가 2018년 하반기, 1분위 아파트가 2020년 하반기에 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 의외로(?) 급등장은 상급지가 아닌 중ㆍ하급지가 선도했던 셈입니다.
※ 여기서 5분위는 상위 0~20%를 말합니다. 그러므로 당연하게도 4분위는 상위 20~40%, 3분위는 상위 40~60%, 2분위는 상위 60~80%, 1분위는 상위 80~100%를 의미합니다.
2026년 상반기 상승폭도 줄을 세워보면 ① 3분위 +12.8% ② 2분위 +9.7% ③ 4분위 +7.0% ④ 1분위 +5.5% ⑤ 5분위 +0.2% 순이었습니다.
달리 말하면 2026년 상반기는 양극화가 완화된 상승장이었다고 평가해볼 수 있습니다. 이는 두 가지 요인이 작용했기 때문으로 보여지는데요, 첫째는 똘똘한 한채 트렌드 심화로 하위 20% 아파트 比 상위 20% 아파트 매매가 배율이 2022년 4.2배 → 2023년 4.9배 → 2024년 5.6배 → 2025년 6.9배로 가파르게 오르면서 상급지의 오버슈팅이 심해졌던 점, 둘째는 다주택자 양도세 중과 부활로 인해 양도세 중과 전에 차익이 큰 상급지 위주로 매물이 집중된 점을 들 수 있습니다.
그렇다면 하반기에는 이런 추세에 변화가 있을까요? 일단은 상급지보다는 중ㆍ하급지 상승폭이 큰 추세가 유지될 가능성이 높아 보입니다. 이는 매물 추이에서 그 가능성을 엿볼 수 있습니다.
위 그래프에서 A는 강남 3구 및 용산구, B는 성동ㆍ마포ㆍ광진ㆍ양천ㆍ영등포ㆍ강동구, C는 나머지 구를 의미합니다. 부동산R114 평당가 순서대로 25개구를 줄세운 다음에 편의상 3개로 분류했습니다.
위 그래프는 매매 매물 추이를 나타낸 것인데요, 최근 3개월간 추이를 보시면 B와 C는 매매 매물 감소 추세가 보입니다. 그러나 A는 4~5월에 매매 매물이 감소하다가 6월에 반등합니다. 이는 여전히 장기간 급등한 데 따른 차익실현 욕구가 존재하고, 7월말 발표되는 세제개편안에 대한 부담감이 상급지 중심의 매물 출회에 영향을 미친 것으로 풀이됩니다.
작년 12월말 대비 올해 6월말 매매 매물 증가폭을 봐도 A는 +32%, B는 +25%, C는 -16%로 확연한 차이가 있습니다. 6개월간 A는 매매 매물이 크게 늘어난 반면, C는 반대로 크게 줄어들었죠. 지역별 매매 매물 증가폭은 올해 하반기에도 중급지와 하급지의 상승폭이 상급지를 능가할 가능성을 시사해주고 있습니다.
전세 매물 추이는 더욱 명확한 차이를 보여줍니다.
다주택자 양도세 중과 부활 전에 매도하려고 했던 다주택자들의 매물이 다시 임대차 시장에 출회되면서 전세 매물이 다시 증가하고 있는데요, 그 증가폭이 A가 훨씬 큰 모습을 보여주고 있습니다. 작년 12월말 대비 올해 6월말 전세 매물이 많이 줄어들긴 하였는데요, 그렇다 하더라도 A는 +1% 오히려 증가했고 B는 -30%, C는 -35%로 급감했습니다. 전세 매물이 급감했다 해도 상급지의 전세 매물은 6개월 전보다 오히려 늘어난 셈입니다.
전세 매물이 늘어나면 세입자 입장에서 굳이 무리해서 집을 살 동기 부여가 저하됩니다. 전월세가가 안정되기 때문이죠. 전세 매물의 증가폭을 봤을 때 상급지는 전세가가 상대적으로 안정화될 가능성이 높아 보입니다. 반면 중ㆍ하급지의 전세가는 상승 가능성이 높죠.
위에서 보시다시피 상급지의 매매ㆍ전세 매물 모두 증가 추세입니다. 반면 중ㆍ하급지는 매매 매물은 거의 늘지 않거나 오히려 감소하고 있는 곳들도 있는데다 전세 매물 역시 반등 추세이나 그 폭이 제한적인데다 전년과 비교해도 크게 줄어든 상태입니다. 상급지보다 중ㆍ하급지의 매물 압박이 훨씬 덜한 셈입니다.
7월말 발표될 세제 개편안도 중ㆍ하급지에 유리한 세제가 발표될 가능성이 높습니다. 청와대 정책실장은 주요 국정 과제를 기획하고 경제ㆍ사회ㆍ일자리 정책을 총괄하는 등 국가 정책 전반의 컨트롤 타워 기능을 한다는 점에서 매우 중요한 자리라고 할 수 있는데요, 현 김용범 정책실장은 어느 정권의 정책실장보다도 자주 메시지를 발신한다는 점에서 여러 시사점을 얻기에 용이합니다.
부동산 세제 개편안에 대해서도 김용범 정책실장의 발언들을 눈여겨볼 필요가 있는데요, 그는 5월 4일 기자간담회에서 다양한 발언을 쏟아냈습니다. 우선 장기보유특별공제에 대해서는 거주와 보유 기간 모두 최대 공제율이 40%씩 되어있는데 이를 실거주 위주로 재편하겠다는 뜻을 밝혔으며, 다주택자뿐 아니라 비거주 1주택자와 초고가 주택 보유자에게도 증세를 시사했습니다. 결국 차익이 큰 부동산에 대한 증세 압박을 통해 매물을 토해내게 하겠다는 거죠.
그런데 그는 이런 말도 했습니다. "15억원 이하는 젊은 세대의 실수요라서 여기서 가격이 오르는 부분은 부동산 시장이 걱정할 부분은 아니다"라고 언급했죠. 이는 즉, 세제를 개편한다고 해도 중ㆍ하급지에 해당하는 가격대는 건드리지 않을 가능성이 높다는 점을 가리키고 있습니다. 당연하겠죠, 2027년에 대한 증세는 2028년 4월 총선에 큰 영향을 미칠 것이기 때문입니다.
그러나 상급지의 상승 압력 역시 분출되는 게 있죠.
올해 1~4월 주식ㆍ채권 매각 대금 중 3조 7,255억원이 주택 매입 자금으로 쓰였는데 이 중 65.5%에 달하는 2조 4,396억원이 서울 주택 매입에 쓰였으며, 그 중 강남3구에는 1조 142억원이 쓰였습니다. 주택 매입 자금 중 주식ㆍ채권 매각 대금이 차지하는 비중도 서초구(13.4%), 용산구(13.1%), 강남구(13.0%), 송파구(9.9%), 영등포구(8.5%), 성동구(8.4%) 순이었습니다. 각종 규제에 묶인 상급지에 유동성이 유입되는 데에 코스피 급등이 크게 기여하고 있는 것을 확인할 수 있습니다.
반도체발 유동성 확대가 아직 본격화되지 않았다는 점도 무시할 수 없습니다. 삼성전자 반도체부문과 SK하이닉스가 분기당 수십조원을 벌어들이기 시작한 게 얼마 되지 않았을 뿐더러, 무엇보다 해당 임직원들이 막대한 성과급을 받게 되는 것이 2027년 1월경부터이기 때문입니다.
최근 동탄의 급등은 향후 막대한 성과급을 받게 되는 삼성전자 반도체부문 및 SK하이닉스 임직원들이 대출을 당겨서 구입한 것도 있지만 그러한 현상을 예상하고 외지인들이 미리 선취매한 영향도 있었습니다. 그런데 실제로 해당 임직원들이 2027년 1월부터 거액의 성과급을 받게 되면 어떤 일이 벌어질까요.
저는 동탄 급등이 파도를 타고 북상할 것으로 예상합니다. 마치 과거 2017년 동탄2신도시 입주 물량의 여파가 북상하면서 시차를 두고 수원시, 용인시, 성남시에 이어 서울시의 전세가를 하락시켰듯이, 이번에는 동탄 급등의 여파가 북상하면서 시차를 두고 결국 서울 매매가에도 영향을 미칠 것으로 예상합니다.
결국 올해 하반기는 중ㆍ하급지의 상승폭이 상급지보다 큰 추세가 이어질 것으로 예상되나, 상급지도 코스피 급등 및 반도체 호황 영향으로 유동성이 유입되면서 상승폭 확대 가능성이 충분합니다. 초고가 1주택에 대한 증세폭이 예상을 뛰어넘을 경우 최상급지에 대한 매수세 감소가 예상되나 결국 상급지와 중ㆍ하급지 폭이 축소될 것이 예상되는데다 향후 공급 감소 상황 지속이 확실시되므로 중ㆍ하급지의 상승이 상급지, 더 나아가 최상급지에 대한 상방 압력으로 작용할 것은 시간 문제라고 생각됩니다.
7월말 발표될 세제개편안에 어떤 내용이 담길지 무척 궁금해지네요.
