관련 강의
지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
안녕하세요 한걸음씩 꾸준히 나아가는 한꾸꾸 입니다.
어찌하다 보니 올해만 3번째 지투실 강의를 듣게 되었네요 아하하…
1호기 투자를 준비하면서 작년 후반부터 지방만 다니면서 지방 강의가 없으면 혼자 지방 임장을 하다 또 지투실에서 함께 임장을 하면 즐거움이 두 배 세 배가 되어 함께 성장할 수 있는 환경의 매력에 빠진 것 같습니다.
3번을 연속으로 듣다보니 강의의 전체적인 커리큘럼은 유사하지만
그 안에서 멘토님들께서 전달하는 메시지가 불과 3개월 마다인데도 계속해서 달라짐을 느낄 수 있어 또 신기했습니다.
# 투자범위 설정
지방 시장에서는 공급에 따라 매매, 전세가격, 시장상황에 따라 투자의 범위 설정이 달라질 수 있다.
임보를 쓰면서 나의 투자범위는 여기까지야! 이 선을 넘으면 투자범위 아니야! 하고 마무리하고 넘어갔다.
아주 초보스러운 관점에서 공급 파악 따로, 매전차이 따로, 선호도 따로 생각했다.
하지만.
스트라이크존은 이 모든 상황에 따라 달라질 수 있고, 이것을 가려 낼 줄 아는 것이 투자자 개인의 역량이다.
그럼에도 임보를 통한 공급상황과 임장을 통해 사람들이 좋아하는 곳과 덜 좋아하는 선호도를 가려낼 줄 알아야 이러한 투자범위를 더 면밀하게 파악할 수 있다.
같은 지역 내 생활권 순위를 구분하더라도 특히 지방에서는 단지 개별 선호도를 가려 내는 것이 특히 중요하다. 선호하는 준신축 바로 옆에 위치한 같은 생활권 구축이라도 사람들의 선호도가 극명하게 달라질 수 있기 때문이다.
지방투자에서의 선호도는 곧 환금성이자 수익이다.
따라서 도시별로 멘토님께서 알려주신 선호요소를 각 지역에 대입해서 같은 핵심가치라도 어느 부분에 더 무게를 실어야 하는지가 중요하다.
서울 수도권에서는 물론 입지가 중요하지만, 지방에서는 해당 지역에 따라 학군이 중요한 찐 학군지 수요와 연식, 부촌이라는 인식 등에 따라 그 지역 거주민들이 받아들일 수 있는 투자 범위가 다양해 질 수 있기 때문에 평형, 연식, 생활권으로 퉁쳐서 생각하는 것이 아니라 알려주신 각 지역 핵심가치의 선호요소를 두고 비교평가를 해야겠다.
# 지방투자 성공 공식 3단계
넓게 보세요=저평가
이번에 처음으로 매코를 진행해보면서 주변 동료들의 후기를 듣노라면
‘넓게 보세요’ 라는 피드백을 들었다는 이야기를 종종 들었다.
단순히 다른 지역에서 같은 투자금으로 더 좋은 물건을 다시 찾아보라고 하시는 가보다. 하고 막연히 생각했다.
이번 강의에서 방법적인 측면 즉 매매가부터 설정하고 투자금 설정하고 무한반복 하라는 설명을 들으면
다른 지역에서 같은 투자금으로 더 좋은 물건을 찾을 수 있을 것 같다는 생각이 들었다.
투자금
1호기를 진행하면서 감당 가능한 범위 내에서 더 싸게 사고 싶어 하는 마음이 컸다.
그러나 투자금을 조금(?) 더 들여서라도 감당이 가능하다면 똑같은 단지 내에서 최대한 실거주 할 사람들이 좋아할 동층향을 선택하는 게 맞다는 생각이 절실히 들었는데, 그 부분을 멘토님께서 강조해서 말씀해주셨다.
사실 결정을 하고 나서 더 좋아하는 물건을 더 깎지 못하고 내가 원하는 가격으로 싸게 사지 못했다는 생각에
자책아닌 자책을 하고 있었는데 이제는 나를 믿고 기다려야 겠다는 생각이 든다.
특히 더 싸게 사고자 하는 마음으로 비선호 요소가 있는 물건, 그 중에서도 옹!벽!! 충분히 괜찮은 조건에 싼 가격이니 싸게 팔면 되지! 했던 그 부분에서 단순히 투자 하고자 하는 마음에 눈이 멀어 선택을 했더라면 아쉬울 수 있었겠다는 생각이 지나고 나니 더욱 와닿았다. 강의에서 그렇게 강사님들께서 열심히 가르쳐 주셨는데 ㅠㅠ 역시 나는 경험을 해봐야 아는 사람이구나..
리스크
배운대로 시행했다면 이제 대응의 영역이다. 향후 2-3년간의 공급상황을 확인하며 대응을 해 나가자. 잃지 않는 것이 무엇보다 너무너무 중요하다.
# 지방 투자 후 로드맵
1. 이번 달 실전반을 온 이유
가계약금을 넣고 계약서 작성까지 거의 한 달이라는 시간이 지체되자 마음이 많이 지쳤나보다.
튜터님께서 이번 달 목표를 물어보셨지만, 진심으로 나 스스로 어떻게 성장해야 할지 갑자기 모르겠다는 생각이 들었다. 여지껏 한 번도 이런 태도로 임했던 적은 없었는데.. 나는 지치지 않았다고 생각했다.
그런데 정확하게 멘토님께서 짚어주셔서 그제서야 알았다. 종잣돈이 떨어지고 앞으로 얼마간 추가 대출금을 갚아나갈 생각을 하다보니 당분간 투자를 못한다는 생각에 목표도 방향성도 흐려지게 된거다.
→ 분명한 목표와 방향성이 없다면 투자를 해도, 집 값이 올라도 헤매게 된다!
2. 매도시기 프로세스
1호기 매수만 하면 무조건 행복할거라 생각했다. 역시 나의 목표는 1호기가 아니기에 잔금도 치기 전에 매도는 언제 어떻게 계획해야 하지? 가 궁금했다.
- 먼저 매수 의사를 물어보고 이후 거절 시 공실을 만들어 매도하는 전략을 생각해 보되 기본은 세끼고 투자자에게 팔 생각을 하는 것이 디폴트값. 단정 지을 수는 없겠지만 지금 세입자의 상황에서는 매수도 어려울테고 갱신권을 쓸 의지가 충분해보였다. 사람일이라는 게 한 치 앞을 모르지만. 돈을 더 벌고 싶은 욕심이 앞서 일을 그르칠 수도 있다.
→ 세안고 매도를 기본으로 생각하자!
3. 시간이라는 복리의 마법
과거에 의심이 확신으로 변하는 경험을 한 번 해 본적이 있기에 이 또한 해낼 수 있을 것이라는 생각이 있었지만
실투경과 10억 달성기를 필사하며 과연 진짜 저렇게 될 수 있을까? 하는 의심과 저렇게 되고 싶다!는 부러움이 반반 섞여서 글을 읽어 나갔던 것 같다.
그럼에도 차근차근 해 나간다고 생각했지만, 그 안에서도 스스로가 안 될 이유를 찾고 있었던 것 같다.
그리고 강사님의 지투실 수강생들을 향한 진심이 느껴졌다. 그리고 잠시 잊었던 나의 목표가 잔쟈니 튜터님의 목표와 오버랩되며 다시 한 번 상기되었다. 그래! 나도 사랑하는 나의 두 아들에게 짐이 되는 부모가 아니라 울타리를 지어 줄 부모가 되고 싶었던 것이 나의 최종 목표였다. 그 목표 역시 누구도 등 떠밀지 않았고 내 스스로 설정한 목표였다.
내 목표와 방향성을 생각하며 1호기의 씨앗 하나로 일희일비 하는 것이 아니라 더 큰 숲을 보며 앞으로의 나의 시간을 쌓아나가야겠다.
세 번 연속으로 지투실 강의를 들었지만 들을 때 마다 와 닿는 부분이 너무 달라서
중간중간 멈추고 다시 듣기를 반복하며 제대로 이해 해 보려고 노력했습니다.
강사님의 인사이트를 이렇게 레버리지 할 수 있는 게 얼마나 큰 축복인지 다시금 생각하며
명강의를 진행 해 주신 잔쟈니 튜터님께 다시 한 번 감사드립니다 :)
