사임을 투자로 연결시키고 싶다면? 이 2가지만 기억하세요!! [젠하]

안녕하세요,

진득하게 자산을 모아갈 젠하입니다😊

지금쯤 한창 사전임장보고서를 열심히 작성하고 계실 것 같습니다ㅎㅎ

임보를 쓰긴 썼는데 컴퓨터를 끄고 나면 머리에 남는 건 없고…

쓸 내용은 많은데 시간은 부족하고…

투자로 연결시키라고 하는데 어떻게 해야할지 모르겠고…

여러모로 우당탕탕하고 계실 것 같은데요,

오늘은 사임에서 무조건 남겨야할,

가장 중요한 2가지에 대해 말씀드리려고 합니다.

사임이 너무 어렵다면? 시간이 너무 부족하다면?

💡딱 이 2가지만 남겨보세요 !

| 선호요소 남기기

우선 사임을 쓰는 이유를 짚고 넘어가봅시다.

사임은 왜 쓸까요?

→ 이 지역은 어떤 수요를 갖고 있는지 알아보기 위함입니다.

수요의 크기 = 가격으로 연결되기 때문이지요.

이 수요의 크기를 알아보기 위해

직장/교통/학군/환경으로 요소를 나누어 지역을 파악해보는 것이

사임을 쓰는 과정이라고 할 수 있습니다.

그럼 사임을 통해 우리가 남겨야하는 가장 중요한 것은??

바로 선호도 입니다.

더 쉽게 설명하자면

✔️ 사람들이 이 생활권에 왜 오는가?

✔️ 이 땅은 어떤 힘(입지요소)을 갖고 있는가? 

를 남겨야 합니다.

송파구를 예시로 들어볼까요?

아래 지도를 보시면 송파구는 강남구 바로 옆에 위치해있습니다.

잠실역 부근에 송파구 자체 직장도 갖고 있으면서 (직장) 

강남도 물리적으로 가깝습니다. (교통) 

잠실과 방이동은 좋은 중학교에 학원가도 갖고 있으며 (학군)

송파구는 대체로 전부 평지이고 

특히 잠실은 대단지 균질성이 너무 좋으며 한강도 접하고 있습니다. (환경)

→ 송파의 선호요소는 [직장], [교통], [학군], [환경] 이라고 볼 수 있습니다.

역시 1급지ㅎㅎ 다 갖고있죠?

더 세부적으로 생활권을 살펴봅시다. 

아래는 송파의 방이동입니다. 

지도를 보면 방이동 주변으로 3, 5, 8, 9호선.

무려 4개의 호선이 지나가는 것을 볼 수 있습니다.

→ 방이 생활권은? 상대적으로 단지들은 다 구축이지만 교통이 좋아서 사람들이 찾아오겠다.

[교통]이 선호요소구나! 를 알 수 있습니다.

위례 생활권을 볼까요?

8호선과 수인분당선 복정역에서는 멀지만

연식이 상대적으로 모두 좋고, 도로도 반듯반듯한 것을 볼 수 있습니다.

→ 그럼 여기서는? [환경]이 선호요소겠네요!

아직 임장보고서가 익숙하지 않으신 분들은 여기까지만 하셔도 충분합니다.

🖐🏻 한걸음 더! 임보가 익숙해서 조금 더 발전해보고 싶으신 분들은?

이 지역에서 어떤 요소가 더 중요할지까지 생각해보면 좋습니다.

송파구에서는 교통 vs 환경 무엇이 더 중요할까요?

→ 나름대로 생각을 해보고 가격을 통해서 확인해보면 됩니다.

'위례가 교통이 안좋기는 해도 물리적으로 가까운데

그럼 환경 좋은 위례가 방이보다 더 좋지 않을까?'

라고 먼저 스스로 생각해본 다음에 가격을 확인해봅니다.

가격을 보니 방이동은 20억 중반정도의 가격을 형성하는 반면

위례는 20억 초반의 가격을 형성하고 있네요!

→ 가격을 연결지어 ‘아~ 환경이 덜 좋아도 교통이 좋은 방이동을 더 좋아하는구나~ 

교통을 더 우선으로 봐야겠다!’ 라고 생각해볼 수도 있고

‘음 위례가 싼 게 아닐까?’ 라고 생각해볼 수도 있습니다.

아직 사임은 지역에 대한 입지를 파악해가는 단계로 

정답을 맞추지 않아도 괜찮습니다!

단임, 매임을 통해 내가 생각한 것이 맞는지 검증해보고,

그래도 잘 모르겠다면 튜터님께 질문해보세요 :)

여기서 핵심은 ‘가격’으로 연결하는 것 !!!

선호도를 꼭 가격으로 연결해서 확인해보세요.

| 공급 확인하기

사임에서 꼭 남겨야하는 두번째는 바로 ‘공급’입니다.

공급은 왜 중요할까요?

바로 리스크와 연결되기 때문입니다.

잘 매수했다면 중요한 것은 가격이 오를 때까지 잘 보유해야 하는데요,

주변에 큰 공급이 있어 역전세가 난다면?

오를 때까지 오랜 시간이 걸린다면? 

미리 알고 들어가는 것과 나중에 갑자기 난감한 상황에 처하는 것은 

대응하는 것에 있어 큰 차이가 있겠지요.

그럼 공급은 무엇을 확인해야할까요?

우선 아실, 호갱노노, 부동산지인에서

① 향후 3년간 예정된 공급이 얼마나 있는지 

② 언제, 어디에, 얼마나 들어오는지 파악해봅니다.

임장지가 지방이라면 광역시/중소도시 전체의 공급을 파악해보는 것이 좋고

수도권이라면 인구이동이 많은 구들의 공급까지 파악해보세요.

🖐🏻 한걸음 더! 

이 입주가 얼마나 큰 영향을 줄지 함께 생각해보면 더 좋습니다.

이번에는 부산을 예시로 들어볼까요?

부산의 공급량을 보면 향후 3년간 적정 이하로 들어오는 것을 알 수 있습니다.

→ 공급이 부족하니 전세가가 상승하면서 매매가도 상승할 여력이 있겠네요.

어디에 얼마나 들어오는지 확인해볼까요?

지도로도 확인해보고 부동산지인에서 표로도 확인해봅니다.

부산에서는 진구와 남구에 집중적으로 들어오는 것을 알 수 있네요 !

→ 진구, 남구와 인접한 단지에 투자할 경우에는

전세 세팅/만기 시기를 조금 신경써야겠다. 생각해볼 수 있습니다.

여기서 한단계 더 나아가자면 부산은 동부산권과 서부산권의 인구 이동이 적어

서부산권의 공급은 동부산권에 영향을 거의 주지 않는데요,

→ 그럼 강서구, 사하구의 입주물량은 동부산권에 영향을 덜 주겠구나. 

라고 연결지어볼 수 있겠지요.

마지막으로 공급 파트에서 하나 더 봐야할 것은!!!

바로 ③숨은 공급입니다.

지금 당장은 입주물량에 잡히지 않았지만

이주가 진행중이거나, 공사가 진행중이라 곧 분양할 단지들을 찾아보는 것입니다.

지금은 3년 후 입주 물량이 적정 이하이지만,

물량이 추가로 잡히면 공급이 적정 이상이 될 수도 있습니다.

방법은? 재건축/재개발을 확인해보시면 됩니다.

특히 관리처분인가가 난 구역이 있는지 확인해보세요.

관리처분인가가 났다면 향후 5년 이내에 입주 물량으로 잡힐 수 있습니다.

부산에서는 동래구가 사업시행인가 진행중인 지역들이 많고 

서면은 심지어 관리처분인가가 나서 철거까지 완료되었네요.

→ 그럼 시민공원쪽에 입주물량이 향후 3~5년 내에 잡힐 수 있겠다.

역전세를 대비해서 전세가를 보수적으로 잡아야겠다.

주변 공급이 많으니 매매가 천천히 오를 수도 있겠구나.

라고 투자로 연결지어볼 수 있습니다.

오늘은 사전임장보고서에서 꼭 남겨야할 2가지를 말씀드렸습니다.

선호요소와 공급!!

1. 선호요소
   1. 사람들은 여기에 왜 오는가? 이 지역/생활권이 갖는 선호요소는?
   2. 어떤 요소가 더 중요한가? 가격은 어떤가?
2. 공급
   1. 향후 3년간 입주 물량은 어떠한가?
   2. 언제, 어디에, 얼마나 공급이 들어오지?
   3. 추가로 입주 물량으로 잡힐 수 있는 숨은 공급이 있을까?

위 질문들에 대한 답을 찾아가다보면

투자로 연결되는 사임을 뚝딱!🪄 써내실 수 있습니다ㅎㅎ

선호도 파악으로 단지의 가치를 알아가고,

공급 확인으로 리스크를 관리해가며

가치있는 자산을 수익이 날 때까지 잘 보유해나가자구요!

사임 파이팅입니다🤍