관련 강의
지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
< 지방투자 실전반 1강 >
Bm
‼️넓게 보세요의 의미 :
같은 매매가, 투자금으로 살 수 있는 단지를 살펴보고 가치와 선호도가 더 높은 단지 사기 ‼️
남들 관심안갖고 조용할 때 사야, 남들이 뛰어올 때 팔고 나올 수 있음
5대광역시의 전세가율이 오르고 있음
현재가격이 21년 시장보다 투자하기 좋은 시장
집을 사고 코칭받는 경우는 사고 나서 확신이 안들어서 코칭을 하는 경우 임
보유하는 동안 불안하면 안됨
‼️ 그러므로 나는 꼭! 투자전에 매코를 받겠다‼️
부동산은 엉덩이가 무거운 자산
< 공급 + 선호도 >
공급이 중요하지만, 공급만 유일하게 보는게 아니라 사람들이 선호하는 곳을 알아야 함
❤️ 공급 : 임보, 선호도 : 임장으로 알 수 있음 ❤️
[공급] 공급물량에 따라 투자 범위의 규모(스트라이크 존)가 달라짐
Ex. 공급 물량이 많을 경우 똘똘하게(청주) / 공급물량이 해소 될 때의 경우 넉넉하게(대구)
[선호도] 지역 내에서 사람들이 선호하는 것 우선 파악
< 전세 >
❤️ 선행 지표 ❤️
수도권에 비해 인구가 적고, 수요가 얇은 지방아파트의 경우 실수요(가수요X_거주하지 않지만 소유하고 싶어하는 마음), 수도권과 달리 전세가가 상승해도 매매가를 급격하게 들어올리진 않는다.
🩵 울산은 지방투자의 교과서 : 울산을 공부해야, 매도 매수시기(타이밍)를 알 수 있음 🩵
Why? 24년부터 공급부족 누적!
전세갯수가 없다고 전세가 나가진 않음, 전세금액을 보수적으로 잡기
[창원, 김해, 구미] 공급이 줄어들고 가격이 정리되는 구간에서 어떤 과정을 거치며 정리가 되는지 볼 수있는 중소도시
< 수도권 vs 지방 >
수도권이 먼저오를지 지방이 먼저 오를지, 많이 오를지는 아무도 모름, 보유하는 목적이 무엇인지 알고 투자하기 - 결과는 지나봐야 알 수있다.
< 광역시 >
- 부산은 전세 문의 있냐고 꼭 물어봐야함
- 대구 동구의 아파트가 낮은 이유 : 국제공항때문이엇음…!
- 전세는 없지만, 전세가가 올려서 나오진 않음(보수적)
- 대전은 아직 공급이 많은 상태
- 광주는 삼전에서 반도체 공장을 짓는다는 이야기가 나왔는데(광주공항, 첨단3지구), 만약 이 지역이 지정되면 반도체 호재에 대한 부동산 가격 변화 추이를 보고 반도체관련 시장이 얼마나 과열되어이있는 지를 알 수 있을 것 같음(공장짓는데는 상당한 시간이 소요)
- 울산은 선호 신, 구축은 전고를 도달 외곽 후순위 구축도 매매, 전세 오른 상태 : 시세트레킹하며 매도 시기타이밍을 잡아야함
< 중소도시 >
- 땅이 많으므로, 땅의 힘이 약한 편
- 전주는 공급부족이기 때문에, 공급물량이 추가되는 중
- 청주 선호단지와 아닌 단지의 양극화 극심
- 천안+아산 : 만성과잉공급 -> 매매, 전세 횡보
- 김해 + 구미 : 전세가격 회복 중
- 포항 : 공급 누적으로 매매전세 둘다 하락
‼️ [지방아파트] 상승장에서 선호도 아파트의 경우 수익률 좋음, but 5~10년 전 가격으로 회귀 가능, 수도권하고 다름 - 수도권은 대장단지 옆 구축아파트도 대장단지 따라 같이 오르지만, 지방은 그렇지 않음
🩵 5년으로 봐야하고, 2년을 기간으로 투자하는 거는 단기투자로 운이 좋았던 것이었음
‼️ 다 갖춘건 비싸서 투자를 못할 것임, 그렇다면 하나라도 제대로 갖춘 것 투자하기
‼️ 개별 아파트 단지의 선호도를 보고 20, 30평대 해도 괜찮은지 판단하기
가치가 싼것 : 절대가 자체가 싼것-전고점대비 25% 이상 싼것
‼️넓게 보세요의 의미 : 같은 매매가, 투자금으로 살 수 있는 단지를 살펴보고 가치와 선호도가 더 높은 단지 사기 ‼️
‼️최대한 실거주 사람들이 좋아하는 것, 조금 더 비싸도 동층향 좋은 것 매수하기 ‼️
어차피 실거주자가 매수하시면, 나가셔야 한다. 그렇기 때문에 이사비 지원해드릴 테니 갱신권을 사용하지 말아달라. 미리 약속하면 (약속하고 바로 이사비 입금 : 300~)
🩵🩵🩵🩵 귀에 쏙쏙!! 잔쟈니 튜터님 쨩 🩵🩵🩵🩵
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